Luật sư bào chữa đứng tên trên sổ khi không phải vợ chồng

1. Không phải vợ chồng có được đứng tên chung sổ đỏ ?

Câu hỏi: Tôi cùng hai người bạn cógóp tiền mua một mảnh đất. Tôi muốn biết thủ tục để đảm bảo quyền lợi và tránhxảy ra tranh chấp sau này. Nếu không là vợ chồng thì có được đứng tên chungtrên sổ đỏ không?

Luật sư Gia Đình trả lời:

Vấn đề bạn hỏi, thực tiễn đã từngxẩy ra tranh chấp, việc chứng minh để đòi lại quyền lợi là rất khó, bởi lẽ vìlà bạn bè quá tin tưởng nhau nên quá trình mua bán góp tiền mua đất không cógiấy tờ biên nhận, nhà đất lại đứng tên một người, sau đó người ấy lại bán nhàđất. Do vậy, để tránh được mâu thuẫn xảy ra sau này, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất: Trước khi ký hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất ba bạn nên ký biên bản thỏa thuận về việc góp vốn muađất, trong nội dung biên bản có nói rõ số tiền mua đất; số tiền cụ thể mỗingười đóng góp mua; quyền và nghĩa vụ các bên; cam kết về việc đứng tên; sửdụng; định đoạt. Biên bản này nên có người làm chứng;

Thứ hai: Cả ba bạn cùng có tên tronghợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký công chứng xong thì cácbên tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, nếuđã ký được hợp đồng chuyển nhượng đứng tên ba bạn bên nhận chuyển nhượng thìkhông cần phải làm biên bản thỏa thuận nêu trên. Việc làm biên bản nêu trên chỉđặt ra nếu mua chung đất nhưng chỉ đứng tên một người vì biên bản này là căn cứđể đòi lại quyền lợi nếu sau này người đứng tên bán mất tài sản.

Như vậy, việc các bạn cùng góp tiềnmua chung đất thì sẽ được đứng tên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sửdụng đất. Do đó, không phải chỉ là vợ chồng mới được đứng tên chung. Việc vợchồng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sở hữu chung hợpnhất còn việc sở hữu của các bạn là sở hữu chung theo phần.

2.Thủ tục 2 người cùng đứng tên sổ đỏ

Sổ đỏ đứng tên 2 người là trường hợprất phổ biến ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, để hoàn thành nhanh và chính xácnhất các thủ tục pháp lý liên quan, anh/chị cần phải biết những quy định mớinhất.

Theo luật đứng tên sổ đỏ mới nhất, 1sổ đỏ có thể đứng tên nhiều người (dưới hình thức đồng sở hữu) và mỗi người sẽđược cấp 1 giấy chứng nhận, quyền đối với nhà đất sẽ tương đương nhau.

Các trường hợp sổ đỏ đứng tên 02người

Đối với sổ đỏ đứng tên 2 người sẽ có2 trường hợp cơ bản sau đây:

- Trường hợp 1: 2 người là vợ chồnghợp pháp

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chungcủa vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thìgiấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất phải ghitên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Nếu muốn thay đổi từ 1 người đứngtên sổ đỏ sang cả vợ và chồng đứng tên sổ đỏ, pháp luật cho phép vợ, chồng cóquyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi Sổ đỏ để ghi tên của cả vợ vàchồng. (Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013, Khoản 2 Điều 12 Nghị định126/2014/NĐ-CP)

- Trường hợp 2: 2 người không phảilà vợ chồng mà là 2 người chung tiền mua 1 mảnh đất hoặc 2 người cùng được thừakế, cho tặng,...

Với trường hợp này, thủ tục đăngđăng bộ (thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ) sẽ thực hiện theo nguyên tắc chung, cấp sổđỏ ghi tên các đồng sở hữu.

Trên sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên củanhững người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khácgắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Quyền hạn của 2 ngườisẽ như nhau, mọi quyết định về nhà đất, tài sản trên đất phải có sự đồng ý của2 bên.

Toàn bộ quy trình và thủ tục 2 ngườicùng đứng tên sổ đỏ

Hồ sơ làm thủ tục 2 người cùng đứngtên sổ đỏ

Đối với vợ chồng:

• Sổ hộ khẩu (hoặc Giấy đăng ký kếthôn)

• Giấy tờ mua bán nhà đất hợp phápcó 2 vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân

• Giấy tờ tặng cho hoặc thừa kếchung

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứngnhận theo Mẫu số 10/ĐK

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Đối với 2 người không phải vợ chồng:

• Giấy tờ các nhân: chứng minh nhândân, thẻ căn cước

• Các giấy tờ chứng minh: Hợp đồngmua bán nhà đất, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất chung.

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứngnhận theo Mẫu số 10/ĐK

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Quy trình thủ tục 2 người cùng đứngtên sổ đỏ

Sau khi hoàn tất hồ sơ, hồ sơ sẽđược nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận 1 cửa.

(Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ,chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơphải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quyđịnh.)

Phía cơ quan tiếp nhận hồ sơ cótrách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận chongười nộp hồ sơ.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiệnnhững nhiệm vụ sau:

• Bước 1: Kiểm tra hồ sơ, xác nhậnvào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận.

• Bước 2: Lập hồ sơ trình cơ quan cóthẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

• Bước 3: Cập nhật, chỉnh lý hồ sơđịa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Sau khi có kết quả, Văn phòng đăngký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để traođổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3.Mua đất có bắt buộc vợ và chồng cùng ký tên trong hợp đồng không?

Xin chào VP luật sư Gia Đình ! Xinhãy trả lời giúp tôi 1 số câu hỏi sau:Vợ chồng tôi muốn mua 1 miếng đất, nhưnghiện tại tôi đang làm việc ở nước ngoài.1. Nếu việc ký két hợp đồng mua bán tôikhông tham giá ký có được không?2. Nếu tôi về VN được 03 ngày thì có thể hoànthành thử tục mua bán không? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏiđến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với câu hỏi của bạn chúng tôi tư vấn như sau

1. Quy định về việc nhận chuyểnnhượng QSDĐ

Căn cứ quy định tại Điều 35 Luật hônnhân và gia đình 2014, việc chiếm hữu sử dụng và định đoạt tài sản chung của vợchồng phải có sự thỏa thuận của hai vợ chồng còn trường hợp tạo lập tài sản làbất động sản thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khôngbắt buộc phải có sự thỏa thuận đồng ý của vợ và chồng. Vợ bạn vẫn có thể thựchiện hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ mà không cần có chữ ký của bạn.

"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng,định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, địnhđoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phảicó sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định củapháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thunhập chủ yếu của gia đình."

Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền cóthể yêu cầu có văn bản thể hiện ý kiến của bạn về việc xác định QSDĐ mà vợ bạnnhận chuyển nhượng là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng để làm thủtục cấp Giấy chứng nhận đứng tên của cá nhân của vợ bạn hoặc đứng tên vợ chồngbạn.

2. Thời gian thực hiện thủ tục nhậnchuyển nhượng QSDĐ

Để tiến hành thủ tục nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, trước tiên các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐcần thực hiện công chứng hợp đồng công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.Thời hạn công chứng được xác định theo quy định tại Điều 43 Luật công chứng2014 như sau:

"Điều 43. Thời hạn công chứng

1. Thời hạn công chứng được xác địnhkể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thờigian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yếtviệc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhậndi sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.

2. Thời hạn công chứng không quá 02ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạncông chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc."

Thời hạn hoàn thành hợp đồng côngchứng phụ thuộc vào tính phức tạp của nội dung hợp đồng cũng như việc chuẩn bịcác giấy tờ cho việc công chứng của các bên.

Sau khi hoàn thành hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ được công chứng thì các bên tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩmquyền để làm thủ tục đăng ký biến động về nội dung Người sử dụng đất. Thời gianthực hiện việc đăng ký biến động khoảng 10-15 ngày kể từ thời điểm nộp đủ hồsơ.

Như vậy, không thể khẳng định đượcrằng bạn có hoàn thành được thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian 3ngày hay không.

Nếu bạn đang ở nước ngoài, khôngthuận tiện để về Việt Nam thực hiện các thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sửdụng đất thì bạn có thể gửi Hợp đồng ủy quyền với nội dung ủy quyền cho vợ bạnthực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ với bên chuyển nhượng.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng vănphòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinhnghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiềunăm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hìnhuy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam(VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tưvấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV GiaoThông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình QuốcHội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như vàViettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùaCovid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cốý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động,hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sựđóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hộicủa luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lýcho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.