Luật sư tư vấn bồi thường khi nhà nước thu hồi nhà thuê theo nghị định 61

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định theo hướng này, thì căn cứ Điều 95 LuậtĐất đai 2024, chỉ người sử dụng đất hợp pháp mới được bồi thường về đất khi Nhànước thu hồi. Người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước không phải là người có quyềnsử dụng đất, do đó không thuộc đối tượng được bồi thường về đất. Khi đó, quyềnlợi của hộ gia đình sẽ giới hạn ở việc được bồi thường thiệt hại về tài sản domình đầu tư hợp pháp gắn liền với nhà ở theo Điều 102 Luật Đất đai 2024 và Điều14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP; được hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ thuê nhà tạm cư; đượcxem xét bố trí thuê hoặc mua nhà tái định cư theo chính sách quản lý nhà ởthuộc sở hữu Nhà nước. Nếu việc chấm dứt hợp đồng thuê phát sinh thiệt hạingoài phạm vi thu hồi bắt buộc thì có thể xem xét trách nhiệm bồi thường thiệthại do vi phạm nghĩa vụ theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, trongtrường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế– xã hội theo quyết định hành chính thì hợp đồng thuê chấm dứt do sự kiện pháplý khách quan, không phải vi phạm hợp đồng.

Mặc khác, tại Điều 16 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 16. Bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa nhà ở cho người đangsử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ

Người đang sử dụng nhà ởthuộc sở hữu nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vithu hồi đất phải phá dỡ thì người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vàdiện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửachữa, nâng cấp; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”

Bên cạnh đó, ngườiđang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi táiđịnh cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuêcũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi táiđịnh cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ vềbán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt khôngcó nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mứchỗ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê. Trường hợp có nhà tái địnhcư để bố trí nhưng người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không thuêthì không được hỗ trợ bằng tiền.

Việc bồi thường nàycòn được quy định tại Nghị đình 47 như sau:

Việc bồi thườngnhà ở và công trình đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theoĐiều 14 Nghị Định 47/2024 . Cụ thể:

- Nguyên tắc về bồithường: Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước không được bồi thường đốivới diện tích nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép.

- Bồi thường chiphí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp: Tuy nhiên, người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu củaNhà nước được bồi thường về chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp khi nhà ở thuộcsở hữu của Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi và phải phá dỡ.

- Quyết định bồithường: Mức bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp trong trường hợp nàyđược quyết định bởi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương tạithời điểm có quyết định thu hồi để phá dỡ.

Về việc bố trí chỗở cho người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước bị thu hồi để phá dỡ. Cụ thể:

- Ưu tiên thuê nhàở tại nơi tái định cư: Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước bị thu hồiđể phá dỡ được ưu tiên thuê nhà ở tại nơi tái định cư. Điều này có nghĩa là họsẽ được ưu tiên cung cấp chỗ ở mới trong khu vực tái định cư.

- Giá thuê nhà ở:Giá thuê nhà ở cho trường hợp này sẽ được tính dựa trên giá thuê nhà ở thuộc sởhữu của Nhà nước. Điều này có nghĩa là người sử dụng nhà ở bị thu hồi sẽ có cơhội thuê nhà ở mới với mức giá tương đương với nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước.

- Hỗ trợ tiền tựlo chỗ ở mới: Nếu không có nhà ở tái định cư để bố trí cho người sử dụng nhà ởbị thu hồi, họ sẽ được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. Mức hỗ trợ trongtrường hợp này được xác định là 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà ở đang đượcthuê. Điều này giúp người bị thu hồi có thể tự mua hoặc thuê chỗ ở mới mà khônggặp khó khăn tài chính lớn

Căn cứ theo quy địnhtrên, có thể khẳng định rằng thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước sẽ được bồithường với mức bồi thường như đã nêu trên.

Như vậy, nếu xác định theo phương án này, hệ quả pháp lý sẽ là: không đượcbồi thường giá trị quyền sử dụng đất; không được bồi thường giá trị căn nhàthuộc sở hữu Nhà nước; không được bồi thường đối với phần diện tích cơi nớitrái phép (nếu có) mà chỉ được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nângcấp mà hộ gia đình đã đầu tư hợp pháp; đồng thời được xem xét hỗ trợ di chuyển,hỗ trợ thuê nhà tạm cư và bố trí thuê hoặc mua nhà tái định cư theo chính sáchquản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của địa phương. Giá trị kinh tế trong trường hợp này thấp hơn đáng kể so vớiphương án thứ nhất vì không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất – là phần có giátrị lớn nhất trong cơ cấu bồi thường.

Như vậy, vấn đề pháp lý cốt lõitrong vụ việc này là xác định hiệu lực hiện tại của Quyết định số93/QĐ-UBND-QLĐT và giá trị pháp lý của các Thông báo của Công ty Dịch vụ côngích Quận 4. Nếu chứng minh được rằng Quyết định 93 chưa từng bị thu hồi hợppháp và các thông báo không đủ thẩm quyền làm mất hiệu lực quyết định hànhchính của UBND Quận, thì có cơ sở vững chắc để yêu cầu được bồi thường đầy đủvề đất theo Luật Đất đai 2024. Ngược lại, nếu cơ quan Nhà nước xác định quan hệpháp lý hiện tại là quan hệ thuê nhà và áp dụng Điều 16 Nghị định88/2024/NĐ-CP, thì quyền lợi sẽ giới hạn ở mức bồi thường chi phí tự cải tạo,sửa chữa và các khoản hỗ trợ.

Đối chiếu Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP với hồ sơ vụ việc, nếugiả định không có cơi nới, lấn chiếm và Quyết định 93 vẫn còn hiệu lực độc lập,chưa bị hủy bỏ hoặc thay thế, thì có thể đặt vấn đề xem xét quyền lợi liên quanđến diện tích 87,29 m². Tuy nhiên, khả năng được bồi thường còn phụ thuộc vàoviệc Quyết định 93 có được xem là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp haykhông, trong bối cảnh sau đó đã có các thông báo không bán và các hợp đồng thuênhà được ký kết.

Về bản chất, Quyết định 93 là quyết định bán nhà, không phải quyết địnhgiao đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Nếu việc bán chưa hoàn tất và giađình chưa được cấp giấy tờ xác lập quyền sở hữu, thì về pháp lý vẫn chưa trởthành chủ sở hữu hợp pháp. Việc sử dụng ổn định từ năm 1983 chỉ là tình trạngthực tế, không tự động làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp để được bồithường đất như chủ sở hữu. Trong thực tế, do tồn tại các văn bản sau đó xác lậpquan hệ thuê nhà, cơ sở yêu cầu bồi thường bằng đất là khá hạn chế.

Qua vụ việc trên luật sư nhận thấy gia đình nên đàm phàn,làm việc với cơ quan nhà nước theo hướng thứ nhất.

LS TRẦN MINH HÙNG