Luật sư tư vấn cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay

Mô tả

1.Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay

Câu hỏi của bạn:

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về việccấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua giấy viết tay muốn nhờ Luật sư tư vấn giúpnhư sau: Năm 2001, gia đình tôi có mua 1 mảnh đất ruộng. Khi mua bán chỉ cógiấy tờ viết tay ký nhận giữa 2 bên. Mảnh đất gia đình mua tại thời điểm đó vẫnchưa được cấp sổ đỏ. Từ đó đến nay gia đình vẫn sử dụng bình thường mà không hềcó tranh chấp gì. Vậy cho tôi hỏi bây giờ tôi có thể làm được sổ đỏ không? Sổđỏ được cấp luôn cho gia đình tôi hay cấp cho bên bán xong mới được làm thủ tụcsang nhượng? Hồ sơ cần chuẩn bị những gì? Tôi xin cảm ơn!

Luật sư Gia Đình trả lời:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫnthi hành Luật Đất đai;

• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi,bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Nội dung tư vấn:

1. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất nôngnghiệp mua bằng giấy viết tay

Sổ đỏ là một loại giấy tờ về đất đaicó tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất được định nghĩa tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Điều 99 Luật Đất đai 2013 có quyđịnh về trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất. Gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyđịnh tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

• Có hộ khẩu thường trú tại địaphương;

• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xãhội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

• Được UBND cấp xã xác nhận là sửdụng đất ổn định, không có tranh chấp.

2. Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp muabằng giấy viết tay cho ai?

Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định nhưsau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đấtsau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tạikhoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai,cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị địnhnày mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơkhông được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bảnchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trướcngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyềnsử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, căn cứ quy định trên củapháp luật đối với thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, có nguồn gốc mua bán bằng giấytờ viết tay và thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì được xem xét cấpGCN.

Theo như thông tin bạn cung cấp, giađình bạn mua mảnh đất từ năm 2001 (tức trước ngày 01/01/2008) chỉ có giấy tờviết tay, nếu thửa đất đó đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì được xem xétcấp GCN cho người đang trực tiếp sử dụng đất là gia đình bạn mà không phải cấpcho người chủ đất cũ sau đó thực hiện thủ tục chuyển quyền. Cơ quan tiếp nhậnhồ sơ không được yêu cầu gia đình bạn cung cấp giấy tờ mua bán có công chứng,chứng thực.

2.Mua bán đất ruộng bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?

Câu hỏi:

Lúc cha tôi còn sống có mua 7 côngđất ruộng của người chú mình nhưng chỉ làm giấy tay 2 bên ký kết không có xácnhận của địa phương. Thời gian qua cha tôi có giao đất cho người cô làm, giờcha tôi mất nên tôi muốn lấy lại đất để làm sổ đỏ nhưng chú tôi không đồng ý dođất đó chú tôi đứng tên. Trong trường hợp này tôi có được quyền lấy lại đất haykhông? Xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi

Luật sư Gia Đình trả lời:

Vì thông tin bạn cung cấp không đềcập đến các mốc thời gian vụ việc xảy ra trên thực tế, nên quy định của phápluật hiện hành có liên quan sẽ được áp dụng để đưa ra ý kiến tư vấn cho bạn vàgia đình trong trường hợp này.

Qua những thông tin bạn đọc cungcấp, có thể hiểu rằng tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụngđất, bên chuyển nhượng (chú bạn ) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđối với thửa đất là đối tượng giao dịch và hai bên chỉ lập giấy tờ viết tay vềviệc mua bán quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiệnhành tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của phápluật. "Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bấtđộng sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại cáctổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấpxã".

Theo quy định tại khoản 2 Điều 117Bộ luật Dân sự 2015, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực củagiao dịch dân sự khi được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất (không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản như trườnghợp của gia đình bạn) chỉ phát sinh hiệu lực pháp lý khi hợp đồng đó được lậpthành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 121 Bộ LuậtDân sự 2015 cũng quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưngvi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đãthực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của mộtbên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứngthực".

Như vậy, với tư cách là bên nhậnchuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu chứng minhđược đã thực hiện được từ hai phần ba nghĩa vụ- giao cho bên chuyển nhượng từđủ hai phần ba giá trị quyền sử dụng đất theo nội dung hợp đồng thì gia đìnhbạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng.

Như vậy, có hai hướng giải quyếttrong trường hợp của gia đình bạn:

Thứ nhất, yêu cầu Tòa án công nhậngiá trị của hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, gia đình bạn có nghĩa vụ hoànthành việc giao tiền (nếu chưa hoàn thành) và bên chuyển nhượng có nghĩa vụgiao đất theo đúng nội dung hợp đồng đã được xác lập.

Thứ hai, nếu chưa thực hiện được haiphần ba nghĩa vụ giao tiền theo nội dung hợp đồng, hợp đồng đã ký giữa hai bênkhông có giá trị pháp lý. Theo đó, gia đình bạn không có quyền yêu cầu bênchuyển nhượng giao đất và giấy tờ về đất và ngược lại, bên chuyển nhượng cótrách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận của cha bạn khi thực hiện giao dịch.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội.

Luậtsư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sưGia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn!.