1. Phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai

Phân biệt tranhchấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai có ý nghĩa quan trọng vì cơquan có thẩm quyền giải quyết, trình tự, thủ tục giải quyết là khác nhau.
Sự khácbiệt giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan

Tiêu chí	Tranh chấp đất đai	Tranh chấp liên quan đến đất đai
Khái niệm	- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (theo khoản 24 )  Tuy nhiên, khái niệm này không rõ ràng, nên không ít người bị nhầm trong việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai dẫn tới việc áp dụng thủ tục hòa giải, khởi kiện sai quy định.	- Tranh chấp liên quan đến đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự liên quan đến đất đai như giao dịch, di sản thừa kế, tài sản chung là quyền sử dụng đất.
Loại tranh chấp phổ biến	- Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, cụ thể: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất với toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất liền kề.	-  Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho…); - Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất; - Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.
Hòa giải tại UBND cấp xã	- Bắt buộc.	- Không bắt buộc.
Cách giải quyết tranh chấp	Phải hòa giải tại UBND cấp xã, trường hợp hòa giải không thành thì: - Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì khởi kiện tại Tòa án. - Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chọn một trong hai hình thức: + Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh; + Khởi kiện tại Tòa án.	- Khi xảy ra tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án mà không cần thông qua hòa giải tại UBND cấp xã.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết	- Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp; - UBND cấp huyện; - UBND cấp tỉnh.	- Tòa án.
Luật điều chỉnh	- Luật Đất đai năm 2013; - Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.	- Bộ luật Dân sự năm 2015; - Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014; - Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Trên đâylà những điểm phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đấtđai. Khi xảy ra tranh chấp người dân cần biết đó là tranh chấp đất đai hay làtranh chấp liên quan đến đất đai (căncứ vào các loại tranh chấp phổ biến) vì lý do sau

- Cơ quan có thẩm quyền giải quyết làkhác nhau nên khi xảy ra tranh chấp các bên tranh chấp sẽ biết nơi nộp đơn khởikiện hoặc đơn yêu cầu;

- Thủ tục giải quyết giữa hailoại tranh chấp trên là khác nhau cụ thể:

+ Tranh chấp đất đai bắt buộcphải hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn nơi có đất) trước khi khởikiện hoặc yêu cầu UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết. Nếu hòa giải không thành thìgiải quyết theo 02 hình thức: Khởi kiện tại Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu giảiquyết tại UBND nhân dân cấp huyện, tỉnh.

+ Tranh chấp liên quan đếnđất đai được giải quyết là theo điều khoản quy định tại hợp đồng (đối với giaodịch) hoặc khởi kiện tại Tòa án.

2. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giải quyết thếnào?

So với tranh chấpđất đai thì tranh chấp mua bán nhà ở ít phức tạp hơn. Khi xảy ra tranh chấp cácbên cần biết được thủ tục, án phí nếu tự mình thực hiện hoặc ít nhất là nắm đượcquy định chung nếu ủy quyền cho người khác khởi kiện thay.

Khi xảy ratranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thì các bên có quyền lựa chọn hình thức giảiquyết theo hợp đồng như: Thương lượng, hòa giải (không bắt buộc hòa giải tạiUBND xã, phường, thị trấn), khởi kiện.

Thủ tục khởi kiện dưới đây áp dụng đốivới hộ gia đình, cá nhân trong nước khi xảy ra tranh chấp.

1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Theo Điều 189 Bộ luậtTố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn khởi kiện theomẫu.

- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cướccông dân.

- Tài liệu, chứng cứ chứngminh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng muabán,…).

Lưu ý:

- Khi nộp đơn khởi kiện thìngười khởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những tài liệu, chứng cứ đangcó; vì có những tài liệu, chứng cứ quyết định đến việc thắng - thua nên cầncông khai đúng thời điểm.

- Trường hợp vì lý do kháchquan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơnkhởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợiích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giaonộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trìnhgiải quyết vụ án.

2. Thủ tục khởikiện tranh chấp mua bán nhà ở

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

* Nơi nộp đơn khởi kiện

Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tạiTòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh):

- Nơi bị đơn cư trú, làmviệc, nếu bị đơn là cá nhân (thông thường sẽ nộp đơn tại nơi cư trú của ngườibị kiện).

- Nơi cư trú, làm việc củanguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

Lưu ý: Nếu không biết nơi cưtrú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơibị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giảiquyết (theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

* Hình thức nộp đơn

Căn cứ khoản 1 Điều 190 Bộluật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án cóthẩm quyền giải quyết vụ án bằng 1 trong 3 phương thức sau:

- Nộp trực tiếp tại Tòa án.

- Gửi đến Tòa án theo đườngdịch vụ bưu chính.

- Gửi trực tuyến bằng hìnhthức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Người khởi kiện phải truy cậpvào Cổng thông tin điện tử của Tòa án điền đầy đủ nội dung đơn khởi kiện, kýđiện tử và gửi đến Tòa án.

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án

* Tiếp nhận đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tốtụng dân sự 2015 quy định về tiếp nhận đơn khởi kiện như sau:

- Trong thời hạn 03 ngày làmviệc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công 01 Thẩmphán xem xét đơn khởi kiện.

- Trong thời hạn 05 ngày làmviệc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có mộttrong các quyết định sau:

+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sungđơn khởi kiện.

+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụán.

+ Chuyển đơn khởi kiện choTòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩmquyền giải quyết của Tòa án khác.

+ Trả lại đơn khởi kiện chongười khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

* Thụ lý vụ án

Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụngdân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xétthấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báongay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng ánphí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

- Thẩm phán dự tính số tiềntạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạmứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởikiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứngán phí.

- Người khởi kiện nộp cho Tòaán biên lai thu tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án.

Lưu ý: Nếu người khởi kiệnđược miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụán khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 3: Thủ tục chuẩn bị xét xử

* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 06 tháng

Điều 203 Bộ luật Tố tụng dânsự 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhàở như sau:

- Thời hạn chuẩn bị xét xử là04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với vụ án có tính chấtphức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa áncó thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

- Nếu có quyết định tạm đìnhchỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngàyquyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

* Giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải

Trong giai đoạn chuẩn bị xétxử, Thẩm phán tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, côngkhai chứng cứ và hòa giải giữa các đương sự và tổ chức hòa giải; các bên hòagiải không thành thì sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợptạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

* Đưa vụ án ra xét xử

Trong thời hạn 01 tháng, kểtừ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợpcó lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng (theo khoản 4 Điều 203 Bộ luậtTố tụng dân sự 2015).

Bước 4: Xét xử sơ thẩm

Sau khi có bản án sơ thẩm cácbên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án.

Khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tốtụng dân sự 2015 quy định thời hạn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm là 15 ngày,kể từ ngày tuyên án.

Lưu ý:

- Đối với đương sự, đại diệncơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc khôngcó mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

- Đối với trường hợp đươngsự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòanhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạnkháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấnđược rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấnpháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  ĐàiTruyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyềnhình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đàitiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nóiViệt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Phápluật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, BáoVnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sưđược Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòagiả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân,Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thônguy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quantrọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụđại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷLong Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người,Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụán khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự côngbằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lýcho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sưThành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 NguyễnDu, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com