Luật sư tư vấn Thủ tục sang tên nhà đất khi mua bán bằng giấy tờ viết tay

Mô tả

1.Các rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay

1. Không được pháp luật công nhận

Rủi ro này được thể hiện thông quađiểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng,tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinhdoanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Điều này có nghĩa hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.Nếu chỉ có giấy viết tay sẽ không có giá trị pháp lý và quyền lợi của các bên,đặc biệt người mua không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.

2. Bên bán dễ "lật mặt"khi giao dịch

Trên thực tế, giao dịch bằng lòngtin, thỏa thuận giấy viết tay thay vì có sự xác nhận của cơ quan chức năng sẽkhiến người mua mất quyền lợi và không được bảo đảm trước pháp luật.

Lợi dụng điều này, bên bán có thể"lật mặt", đổi ý không bán hoặc bán cho người khác ngay khi được trảgiá cao hơn. Lúc này người mua rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".

3. Rất khó xác minh nguồn gốc nhàđất

Nhiều trường hợp cho thất do nhà đấtthiếu giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng, sổ đỏ nên người bán sẽ dụ dỗ ngườimua đặt cọc bằng giấy viết tay, về sau sẽ bổ sung trong quá trình thanh toán.Người mua do chủ quan, tin tưởng người bán nên vội vã "xuống tiền".

Nhưng bạn đã rơi vào bẫy của ngườibán mà không biết rằng nhà, đất đó còn mập mờ về hồ sơ pháp lý, khó xác địnhnguồn gốc sử dụng đất bởi thiếu các giấy tờ liên quan. Thậm chí có thể mua phảicăn nhà có tranh chấp, có quyết định thu hồi hoặc giải tỏa.

4. Không đủ điều kiện thế chấp nhàđất

Để thế chấp nhà đất vay vốn ngânhàng, bạn cần chứng minh được nguồn gốc, quyền sở hữu đất là sổ đỏ, sổ hồng vàcác giấy tờ pháp lý của bất động sản đó.

Trong khi đó, mua nhà đất bằng giấyviết tay thì người mua hầu hết chưa được sang tên sổ đỏ, không có đầy đủ hồ sơpháp lý nên không đủ điều kiện để thực hiện việc thế chấp vay vốn này.

2.Bán đất bằng giấy tay không chịu sang tên

Điều kiện có hiệu lực của giao dịchmua bán đất

Mua bán đất thực chất là một giaodịch dân sự. Do đó, trước hết, việc mua bán phải đảm bảo các điều kiện theo quyđịnh tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dânsự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

• Chủ thể tham gia giao dịch dân sựhoàn toàn tự nguyện;

• Mục đích và nội dung của giao dịchdân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

• Hình thức của giao dịch dân sự làđiều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Riêng đối với các giao dịch về đất,đặc biệt là mua bán đất phải được thể hiện bằng hình thức là VĂN BẢN, có CÔNGCHỨNG, CHỨNG THỰC. Việc mua bán đất không bằng văn bản, hay không công chứng,chứng thực được xem là vi phạm về hình thức của giao dịch, rất dễ phát sinhtranh chấp đất đai sau này.

Mua bán đất bằng giấy tay có hợppháp không?

Việc mua bán đất bằng giấy tay là viphạm về hình thức. Việc không tuân thủ về hình thức có thể dẫn đến việc mua bánnày vô hiệu. Khi đó, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụdân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Nói cách khác, việc mua bán được xemnhư chưa thực hiện, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàntrả cho nhau những gì đã nhận.

LƯU Ý:

Trong trường hợp không thể hoàn trảđược bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Ngoài ra, bên ngay tìnhtrong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Tuy nhiên, việc mua bán đất bằnggiấy tay vẫn có thể có hiệu lực nếu thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 129 Bộluật Dân sự 2015, cụ thể:

• Một bên hoặc các bên đã thực hiệnít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch;

• Một bên hoặc các bên có yêu cầucông nhận giao dịch;

• Tòa án công nhận hiệu lực của giaodịch bằng một quyết định.

Phải làm gì khi người bán đất giấytay không chịu sang tên?

Yêu cầu công nhận hợp đồng bán đấtbằng giấy tay

Để bảo vệ quyền lợi của người muakhi chủ đất đã bán đất nhưng lại không chịu thực hiện thủ tục sang tên, ngườimua có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận hợp đồng bánđất khi có căn cứ một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩavụ trong giao dịch.

Sau khi Tòa án công nhận việc “muabán nhà đất” bằng một Quyết định có hiệu lực pháp luật. Người mua đã có đủ điềukiện thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định pháp luật.

Thực hiện thủ tục sang tên

1. Tiến hành kê khai và thực hiệnnghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ và các phí khác liên quan). Riêng đối vớithuế thu nhập cá nhân, bên bán phải chịu.

2. Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụngđất

Người mua nộp một bộ hồ sơ đến Chinhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

• Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tàisản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• GIẤY TỜ VIẾT TAY bán đất kèm Quyếtđịnh có hiệu lực công nhận hợp đồng;

• Các giấy tờ thể hiện về việc thựchiện nghĩa vụ tài chính;

• Các giấy tờ chứng minh nhân thânngười nộp.

Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhậnhợp đồng giấy tay

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Để công nhận hiệu lực pháp lý củahợp đồng bán đất bằng giấy tay, người mua phải tiến hành khởi kiện tại Tòa ánnhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp theo quy định pháp luật tố tụng dân sựhiện hành.

Trình tự thủ tục giải quyết

1. Sau khi xác định Tòa án có thẩmquyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.

2. Tòa án có trách nhiệm cấp ngaycho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.

3. Trong thời hạn 03 ngày làm việc,kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xemxét đơn khởi kiện.

4. Trong thời hạn 05 ngày làm việc,kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiệnthụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết củaTòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiệnđến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

5. Trong thời hạn 07 ngày, kể từngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởikiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứngán phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theođúng trình tự pháp luật.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấncủa chúng tôi liên quan đến quy định của pháp luật về giao dịch liên quan đếnnhà đất cũng như hướng xử lý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất bằng giấytay nhưng người bán không chịu sang tên sổ đỏ.

3.Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có sang tên được sổ đỏ không?

1, Trường hợp nào mua bán nhà đấtbằng giấy tờ viết tay thì được công nhận?

Theo quy định tại Điểm a khoản 3Điều 167 của Luật Đất đai 2013, có quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp,tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sảngắn liền với đất phải được công chứng hay chứng thực. Trừ các trường hợp kinhdoanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này”.

Theo đó thì hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất mà mộtbên hay các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sảnđược công chứng hoặc chứng thực theo đúng yêu cầu của các bên (không bắt buộccông chứng, chứng thực).

Như vậy, khi chuyển nhượng hay tặngcho quyền sử dụng đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.Trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản mà một trong các bên tham gia giaodịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu không tuân theo quy địnhtrên về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốnbằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, thìchỉ có 02 trường hợp hiện nay được pháp luật công nhận, đó là:

Trường hợp 1:

Theo quy định trước đây, không côngnhận các giao dịch, đặc biệt là mua bán nhà mà không có văn bản, hợp đồng khôngđược công chứng, nghĩa là không công nhận giấy tờ tay. Nhưng từ khi Bộ luật dânsự 2015 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, đã thừa nhận giá trị pháp lýcủa giấy tờ tay khi mua bán nhà (được quy định tại Điều 129). Tuy nhiên, phảiđáp ứng điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ củamình trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án sẽ raquyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Nhưng để thực thi điều này thì cầnphải có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, chẳng hạn như thủ tục để đượcToà án ra quyết định công nhận hiệu lực ra sao? hoặc là như thế nào được xem lànghĩa vụ của các bên trong giao dịch, có phải việc thanh toán tiền trong giaodịch đó được xem là nghĩa vụ hay là hoạt động khác nữa?…Rất nhiều vấn đề cầnlàm rõ.

Trường hợp 2:

Khi chưa được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất mà không có hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất vàthuộc 1 trong các trường hợp:

Khi sử dụng đất do nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/01/2008

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 mà có giấy tờvề quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghịđịnh 01/2017/NĐ-CP.

– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyềnsử dụng đất trước 01/07/2014.

Về độ chi tiết thì có vẻ đây là mộtNghị định nên nhiều vấn đề được cụ thể hơn so với quy định tại Bộ luật dân sự2015, thế nhưng, để áp dụng trên thực tế cũng cần có văn bản quy định chi tiếthơn nữa.

Như vậy, chỉ có 02 trường hợp trênnếu có thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng mua bán viết tay không có côngchứng, chứng thực thì mới được nhà nước công nhận theo quy định và trình tựpháp luật hiện hành.

2, Thủ tục sang tên nhà đất khi muabán bằng giấy tờ viết tay

Thực hiện thủ tục sang tên:

Tiến hành kê khai và thực hiện nghĩavụ tài chính (lệ phí trước bạ và các phí khác liên quan). Riêng đối với thuếthu nhập cá nhân, bên bán phải chịu.

Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất

Người mua nộp một bộ hồ sơ đến Chinhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

• Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tàisản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Giấy tờ viết tay bán đất kèm Quyếtđịnh có hiệu lực công nhận hợp đồng;

• Các giấy tờ thể hiện về việc thựchiện nghĩa vụ tài chính;

• Các giấy tờ chứng minh nhân thânngười nộp.

Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhậnhợp đồng giấy tay:

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Trình tự thủ tục giải quyết

Sau khi xác định Tòa án có thẩmquyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.

Tòa án có trách nhiệm cấp ngay chongười khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kểtừ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xemxét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kểtừ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiệnthụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết củaTòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiệnđến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngàynhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiệnphải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng ánphí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theođúng trình tự pháp luật.

3, Xử phạt trong trường hợp chậmsang tên sổ đỏ

Tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai2013 có quy định: “6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a,b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tínhtừ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.’

Trường hợp quy định tại điểm a Khoản4 đó là:

“4. Người sử dụng đất, chủ sở hữutài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

Theo quy định của pháp luật khi thựchiện hợp đồng mua bán nhà đất, trong vòng 30 ngày phải thực hiện thủ tục đăngký biến động đất đai. Trong vòng 30 ngày mà không đăng ký biến động thì sẽ bịphạt. Mức phạt được quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP.

“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểma, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai nhưng không thực hiện đăngký biến động theo quy định.”

Do đó trong trường hợp nếu như thờigian đăng ký biến động đã quá thời gian 30 ngày, thì khi thực hiện thủ tục sangtên sổ, chủ thể sẽ phải nộp phạt theo quy định của pháp luật.

Kết luận: Việc mua bán nhà đất bằnggiấy tờ viết tay chỉ được pháp luật công nhận nếu thuộc vào các trường hợp nêutrên. Trình tự thủ tục sang tên nhà đất trong trường hợp này cũng như các rủiro mà người bán, người mua phải chịu đã được chúng tôi nêu trên, các chủ thểkhi tiến hành mua bán nhà đất nên tuân thủ hình thức và nội dung của hợp đồngtheo quy định pháp luật để giảm thiểu rủi ro thấp nhất cho bản thân.

Luậtsư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV,SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi,luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyênmôn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyênnghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôiquan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm côngbằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, vànhững người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bàochữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bênđối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng vàphải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguyhiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và giađình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giảioan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý chothân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần MinhHùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình cónhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tintưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên cácKênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyềnhình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV,SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC,Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh KiênGiang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đờisống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhândân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luậtTP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL,Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uytín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanhnghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀNLUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 NguyễnDu, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com