1. Thủtục giải quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay

Tranhchấp đất mua bằng giấy viết tay xảy ra rất phổ biến, nhất là khi đất tăng giá.Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì người dân cần nắm rõ cách giảiquyết.

Giải thích:

Mua đất là cách gọi phổbiến của người dân, theo pháp luật đất đai thì mua đất là việc nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất.

- Đất muabằng giấy viết tay là trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khôngđược công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

- Ngày01/7/2014 là ngày mà Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫnLuật Đất đai có hiệu lực thi hành.

Tùy vào thờiđiểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà cách giải quyết vàkết quả giải quyết tranh chấp sẽ khác nhau.

Ký hợp đồng trước ngày01/7/2014

Căn cứ Điều 82 Nghị định43/2014/NĐ-CP (khoản 1 Điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghịđịnh 01/2017/NĐ-CP), mặc dù hợp đồng chuyển nhượng không công chứnghoặc chứng thực nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyểnnhượng trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì được được cấp Giấy chứngnhận mới nếu đủ điều kiện (không phải thực hiện thủ tục đăng ký sangtên).

Khi xảy ratranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viếttay” từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:

- Nếu là xácđịnh đó là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người cóquyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đấttrước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnhgiải quyết.

- Nếu xácđịnh là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởikiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã,phường, thị trấn nơi có đất.

Ký hợp đồng từ ngày 01/7/2014 đến nay

Điểm a khoản3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng,tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinhdoanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, khihộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau thì phải lập hợpđồng có công chứng hoặc chứng thực nếu không sẽ bị vô hiệu (không có hiệu lực),trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ tronggiao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định côngnhận hiệu lực của giao dịch đó (theo khoản 2 Điều 129 Bộluật Dân sự 2015 - trường hợp này các bên không phải thực hiệnviệc công chứng, chứng thực).

Khi chuyểnnhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 đến nay mà các bên chỉ có “giấy viếttay” thì dễ xảy ra tranh chấp, nhất là khi đất tăng giá. Trong trường hợp xảyra tranh chấp thì hướng giải quyết như sau:

- Yêu cầu Tòaán tuyên bố vô hiệu: Theo khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêucầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm về hình thức là 02năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hay nói cách khác, trong thờigian 02 năm, kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng “bằng giấy viết tay” thì cácbên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu.

Hậu quả pháplý khi tuyên vô hiệu: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lạitình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (1 bên trả lại tiền, bênkia trả lại đất). Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giáthành tiền để hoàn trả.

- Khởi kiệntại Tòa án nhân dân.

Như vậy: Có thể thấy thủtục giải quyết tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay kháphức tạp, nếu khởi kiện tại Tòa án thì khả năng thắng kiện phụ thuộc rất lớnvào chứng cứ, chứng minh và kỹ năng tranh tụng tại Tòa án của mỗi bên.

2. Hỏi đáp:

Tranh chấp đất đaikhi mua bán đất viết giấy tay không có chứng thực?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm2012 gia đình em có bán cho cô ruột một mảnh đất với giá 1 tỷ 200 triệu. Nhưngvì người thân nên gia đình chấp nhận cho cô đó đưa trước 200 triệu và viết giấysang nhượng quyền sử dụng đất bằng tay, không có chứng thực của Ủy ban địaphương. Và vì là cô ruột nên ba, mẹ em đã để cho cô ấy xây nhà và xây quán ở,đến bây giờ vẫn chưa thấy đưa số tiền còn lại.

Trong nhiều năm qua, giađình em có nhiều lần đòi tiền còn lại và xảy ra nhiều mâu thuẫn, cô ấy đưanhiều lý do không muốn trả tiền. Vì là người dòng họ nên gia đình em vẫn nhânnhượng cho đến bây giờ. Nhưng vì đã quá nhiều năm, đất lại đang rất có giá trịnên gia đình em muốn khởi kiện để lấy lại đất. Như vậy, xin hỏi quý luật sư:

1. Nếu gia đình em khởikiện thì cơ hội thắng có cao không?

2. Nếu như bây giờ thấyvậy họ lại đưa tiền để yêu cầu tách sổ đỏ nhưng vì nhiều năm qua số tiền đókhông còn giá trị nên gia đình em nhất quyết không lấy mà để kiện thì có đượckhông ạ?

Em xin chân thành cảm ơnrất nhiều ạ.

Trả lời:

Tại thời điểm gia đình bạnký kết hợp đồng chuyển nhượng với cô bạn bằng giấy viết tay, không có côngchứng hoặc chứng thực, theo đó, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 cóquy định:

3. Việc công chứng, chứng thựchợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện nhưsau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặngcho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanhbất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuêlại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồngchuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất màmột bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bấtđộng sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sửdụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặcchứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiệntại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhândân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng giữa giađình bạn và cô của bạn không đáp ứng quy định về hình thức nên hợp đồng này sẽbị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015.Tuy nhiên, theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thìthời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này là vô hiệu sẽ được xác định là02 năm kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Do đó, tính đến thời điểm hiệntại đã quá thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu.

Chính vì vậy, nếu gia đìnhbạn muốn khởi kiện để đòi lại mảnh đất này thì gia đình bạn phải thông báo vớicô bạn vì cô bạn đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng chuyển nhượng làkhông thanh toán số tiền đủ khi đến thời hạn theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015,theo đó:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệthại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏathuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ củamột bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợpđồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết vềviệc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bêncó quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên cónghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên,hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạnnhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thìbên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1Điều này.

Hậu quả đối với việc huỷbỏ hợp đồng được quy định tại Điều 427 BLDS 2015 như sau:

Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thờiđiểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏathuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranhchấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chiphí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàntrả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trảphải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặcpháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia đượcbồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đếnquyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tạicác điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xácđịnh là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thựchiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

Mặt khác, mặc dù gia đìnhbạn đã đồng ý để cho cô bạn xây dựng nhà và quán ở trên đó nhưng cô bạn lạichưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước cóthẩm quyền để sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đứng tên cô bạn. Dovậy, gia đình bạn vẫn có quyền đòi lại mảnh đất này. Trước hết, gia đình bạnnên làm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơicó đất để yêu cầu giải quyết theo Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

Sau khi hòa giải khôngthành thì bạn mới làm đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đểyêu cầu giải quyết theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 vàđiểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 đểyêu cầu cô của bạn trả lại đất cho gia đình bạn. Còn về việc gia đình bạn có khảnăng thắng kiện cao hay thấp còn phụ thuộc vào những tại liệu, giấy tờ mà cácbên tranh chấp đất đai cung cấp thì Tòa án sẽ ra quyết định phù hợp.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com