Luật sư tư vấn tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình
Luật sư tư vấn tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình
Luật sư tư vấn tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình
1.Tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình
Là tranh chấp phổ biến liên quan tớilĩnh vực luật đất đai. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp như lyhôn, thừa kế,… Vậy để giải quyết những tranh chấp này cần phải làm như thế nàođể vừa bảo vệ quyền lợi của mình vừa đúng với quy định của pháp luật. Trongphạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn về vấn đề giải quyết tranh chấpphân chia đất cấp cho hộ gia đình.
Quy định về hộ gia đình sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 3 Luật Đấtđai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người:
• Quan hệ hôn nhân, huyết thống,nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
• Đang sống chung;
• Có “quyền sử dụng đất” chung tại thờiđiểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhậnchuyển quyền sử dụng đất.
Quy định về phân chia đất
Về cơ bản, đất đai khi được cấp chohộ gia đình được coi là tài sản sở hữu chung của hộ gia đình theo Điều 102,Điều 212 Bộ luật dân sự 2015.
Khi muốn tách thửa, phân chia đấtcấp cho hộ gia đình thì việc phân chia phải được đáp ứng điều kiện ở Điều 167Luật đất đai 2013 trên cơ sở Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
• Làm thủ tục tách thửa theo quyđịnh của luật Đất đai;
• Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối vớiphần đất được chia.
Đối với các trường hợp phân chia đấtvì lí do vợ chồng ly hôn hay chia thừa kế trong hộ gia đình sẽ phải đáp ứngtheo các quy định được ghi nhận ở Bộ luật dân sự 2015 và Luật hôn nhân gia đình2014 bên cạnh luật Đất đai 2013.
Thủ tục phân chia
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trìnhtự thủ tục thực hiện tách thửa, phân chia đất bao gồm:
Bước 1: Nộp hồ sơ
• Đơn đề nghị, đơn xin tách thửa;
• Bản gốc giấy chứng nhận Quyền sửdụng đất đã cấp.
Nơi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kýđất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấphuyện nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồsơ, xem xét hồ sơ đủ hay thiếu để tiếp tục thủ tục.
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thựchiện công việc tách thửa đất
Đối với trường hợp cần đo địa chínhthửa đất mới thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành đo địa chính và làm các hồ sơliên quan
Trong thời gian quy định từ ngàynhận được trích lục bản đồ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có tráchnhiệm trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho mảnhđất được tách thửa.
Kể từ ngày nhận được tờ trình, UBNDcấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Phòng Tàinguyên và Môi trường.
Bước 4: Nhận kết quả
Người nộp hồ sơ tách thửa đất tớiPhòng Tài nguyên và Môi trường lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Tranh chấp phát sinh khi phân chiađất
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việcphân chia đất của hộ gia đình:
• Thừa kế di sản là quyền sử dụngđất (theo DI CHÚC hoặc theo pháp luật);
• Phân chia tài sản sau ly hôn giữavợ chồng;
• Mâu thuẫn gia đình dẫn đến việcphân chia;
• Các nguyên nhân khác.
Khi việc phân chia đất không đượcđảm bảo về quyền lợi, các chủ thể được phân chia đất sẽ phát sinh các tranhchấp về quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự can thiệp của pháp luật.
Hướng giải quyết tranh chấp
Để giải quyết tranh chấp phân chiađất, hộ gia đình cá nhân có đất phân chia phải tiến hành hòa giải:
• Các bên tự hòa giải, phân chia đấtphù hợp để giải quyết tranh chấp
• Trong trường hợp không thể tự hòagiải thì các bên gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất cần phân chia để tiến hànhhòa giải.
• UBND xã tiến hành hòa giải trongvòng 45 ngày, việc hòa giải phải được lập thành biên bản.
• UBND cấp xã gửi biên bản hòa giảitới Phòng Tài nguyên – Môi trường.
Thành phần hòa giải tranh chấp đấtđai gồm:
• Chủ tịch UBND cấp xã có tráchnhiệm tổ chức việc hòa giải;
• Hai bên tranh chấp đất đai;
• Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Namcấp xã, các tổ chức thành viên của Mặt trận;
• Các tổ chức xã hội khác.
Trong trường hợp UBND cấp xã hòagiải không thành thì các bên tranh chấp có thể tiến hành khởi kiện để đảm bảoquyền lợi cho mình.
Lứu ý: Đối với tranh chấp ai làngười có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, nếu không hòagiải sẽ không đủ điều kiện khởi kiện theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (Điều 3Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP).
Thủ tục giải quyết tranh chấp
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đấtđai
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đấtđai phụ thuộc vào Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại Điều 100 của Luật Đất đai 2013:
• Đương sự có Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất: Tòa án nhân dân giải quyết
• Đương sự không có Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất: đương sự có quyền chọn Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Tòa ánnhân dân để giải quyết tranh chấp.
Thủ tục giải quyết tranh chấp phânchia đất cấp
Thủ tục giải quyết tranh chấp sẽđược tiến hành theo trình tự thu tục được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự2015:
• Viết đơn khởi kiện tranh chấp đấtđai có nội dung quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
• Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án cóthẩm quyền giải quyết tranh chấp (nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính, nộptrực tuyến)
• Sau khi nhận được đơn kiện, Tòa ánxem xét đơn kiện trong vòng 08 ngày và ra quyết định có thụ lý vụ án không; thôngbáo cho người khởi kiện (yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụlý đơn kiện; chuyển giao đơn kiện).
• Người khởi kiện nộp tiền tạm ứngán phí trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí; vụ ánsẽ được thụ lý sau khi Tòa án nhận biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thông báo cho người khởi kiện, cácbên liên quan về thụ lý vụ án trong vòng 03 ngày
• Chánh án Tòa án tiến hành phâncông thẩm phán để giải quyết vụ án.
• Bị đơn và các bên liên quan nộpbản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từngày nhận được thông báo.
• Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xửtrong 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải tranh chấp giữa cácbên.
• Trong 01 tháng từ ngày có quyếtđịnh đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.
• Tiến hành xét xử phúc thẩm khi bảnán, quyết định của Tòa án sơ thẩm chưa có hiệu lực bị kháng cáo, kháng nghị.
• Nếu bản án, quyết định đã có hiệulực pháp luật có thể tiến hành theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm khi cókháng nghị về bản án, quyết định đó của Tòa án.
2.Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?
Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểmcông chứng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốncó hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừtrường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệulực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự2015 như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khicó đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dânsự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sựhoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giaodịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự làđiều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo đó, hình thức hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được quy định tại Luật Đất đai 2013 vàLuật Nhà ở 2014.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặngcho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanhbất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Mặc dù Luật Đất đai quy định rõ khichuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì hợpđồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực; tuy nhiên, không cóquy định khi nào hợp đồng có hiệu lực, vì nội dung này được quy định chung tạiLuật Công chứng.
Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy địnhgiá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lựckể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề côngchứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được côngchứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên cónghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa ángiải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợpđồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.
* Hợp đồng mua bán nhà ở
So với Luật Đất đai thì Luật Nhà ởquy định rõ hơn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1 Điều122 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho,đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mạithì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tạikhoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tạikhoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứngthực hợp đồng”.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất (đất, nhà ở, công trình xây dựng,…), hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kểtừ thời điểm công chứng.
Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phátsinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờhợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng kýbiến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhậnchuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏathuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…
Hiệu lực của hợp đồng với hiệu lựccủa việc mua bán là khác nhau
Như đã phân tích ở trên, hợp đồngchuyển nhượng nhà đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Tuy nhiên, thờiđiểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời điểm chuyển nhượng có hiệu lựclà khác nhau.
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằngquyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từthời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Để tiện theo dõi sự khác nhau giữahiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với hiệu lực của việc chuyển nhượngthì LuatVietnam đã tổng hợp theo bảng sau:
Tiêu chí Hiệu lực của hợp đồngchuyển nhượng Hiệu lực của việc chuyển nhượng
Thời điểm Có hiệu lực kể từ thờiđiểm công chứng Có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Thời gian có hiệu lực Có hiệu lựctrước Có hiệu lực sau
Khi chuyển nhượng thì bước đầu tiênphải công chứng hoặc chứng thực, còn đăng ký vào sổ địa chính là bước cuối cùngđể thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Ý nghĩa Là thời điểm phát sinhquyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận Là thời điểm hoàn thànhviệc chuyển nhượng
Kết luận: Thời điểm hợp đồng mua bánnhà đất có hiệu lực kể từ khi công chứng hoặc chứng thực; mặc dù việc chuyểnnhượng chưa hoàn tất nhưng là thời điểm quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụcủa các bên, nhất là khi nảy sinh tranh chấp.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội.
Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com