Luật Sư Tư Vấn Về Thu Hồi Và Bồi Thường Nhà Đất

Câu hỏi nhờ anh Hùng tưvấn

Anh Hùng ơi em có vụ nàynhờ anh tư vấn với ạ !

Bà Ngọc (ngụ H. Cần Giờ)khai hoang đất trồng đước từ năm 1990. Cùng khai hoang với bà có hai ngườikhác, hiện hai người này đã được cấp giấy chủ quyền. Năm 2006, bà Ngọc làm bằngkhoán, tiến hành đo đạc đất để được cấpchủ quyền. Tuy nhiên, từ đó đến nay địa phương chưa làm giấy chủ quyền cho bà.

Mới đây, địa phương côngbố đất bà Ngọc nằm trong diện quy hoạch làm đường và trường học nên không đượccấp giấy chủ quyền. Theo phương án đền bù, bà Ngọc chỉ được bồi thường cây đướctrồng trên đất chứ không được bồi thường đất.

Câu hỏi:

Theo anh, việc giải quyếtbồi thường cho bà Ngọc như vậy có phù hợp không ?

Về điều kiện cấp GCNQSD đất, Tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về CấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyềnsử dụng đất như sau:

“1. Hộ giađình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành màkhông có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trútại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiệnkinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvà không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ giađình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 củaLuật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 vàkhông vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận làđất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiếtxây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CPNghịđịnh quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định:

“4. Hộ giađình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp vớiquy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không cótranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy địnhthì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Theo các quy định trên, trường hợp của gia đình bạn có thể sẽđược cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (cònphụ thuộc vào trên thực tế sử dụng đất của gia đình bạn).

Về thủ tục cấpGCNQSD đất, Gia đình bàNgọc liên hệ trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai huyện để được hướng dẫn chitiết. Nếu thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật đất đai thì giađình không phải đóng tiền sử dụng đất. Các trường hợp còn lại thì tiền sử dụngđất sẽ căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Căn cứ quy định trên, việccác hộ bên cạnh cùng khai hoang mà vẫn được cấp GCN nhưng bà Ngọc lại không đượccấp GCN là không có căn cứ. Hơn nữa đất khai hoang từ 1990 nên căn cứ theo quyđịnh trên hộ bà Ngọc đủ điều kiện cấp GCN theo quy định.

Về Bồi thường khi thu hồi đất:

Theo luật đất đai 2013 tại Điều 75. Điều kiện được bồithường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; pháttriển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trảtiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấychứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này màchưa được cấp, trừ trường hợpquy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoàithuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nammà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luậtnày mà chưa được cấp…”

Căn cứ theo quy định trên thì Hộ gia đình bà Ngọc chưa được cấpGCN nhưng đủ điều kiện để được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất nên khi bị thu hồi đất vẫn được bồi thường về đấtbình thường.

Mô tả

Câu hỏi nhờ anh Hùng tư vấn

Anh Hùng ơi em có vụ này nhờ anh tư vấn với ạ !

Bà Ngọc (ngụ H. Cần Giờ) khai hoang đất trồng đước từ năm 1990. Cùng khai hoang với bà có hai người khác, hiện hai người này đã được cấp giấy chủ quyền. Năm 2006, bà Ngọc làm bằng khoán, tiến hành đo đạc đất để được cấp chủ quyền. Tuy nhiên, từ đó đến nay địa phương chưa làm giấy chủ quyền cho bà.

Mới đây, địa phương công bố đất bà Ngọc nằm trong diện quy hoạch làm đường và trường học nên không được cấp giấy chủ quyền. Theo phương án đền bù, bà Ngọc chỉ được bồi thường cây đước trồng trên đất chứ không được bồi thường đất.

Câu hỏi:

Theo anh, việc giải quyết bồi thường cho bà Ngọc như vậy có phù hợp không ?

Về điều kiện cấp GCNQSD đất, Tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CPNghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Theo các quy định trên, trường hợp của gia đình bạn có thể sẽ được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (còn phụ thuộc vào trên thực tế sử dụng đất của gia đình bạn).

Về thủ tục cấp GCNQSD đất, Gia đình bà Ngọc liên hệ trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai huyện để được hướng dẫn chi tiết. Nếu thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật đất đai thì gia đình không phải đóng tiền sử dụng đất. Các trường hợp còn lại thì tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Căn cứ quy định trên, việc các hộ bên cạnh cùng khai hoang mà vẫn được cấp GCN nhưng bà Ngọc lại không được cấp GCN là không có căn cứ. Hơn nữa đất khai hoang từ 1990 nên căn cứ theo quy định trên hộ bà Ngọc đủ điều kiện cấp GCN theo quy định.

Về Bồi thường khi thu hồi đất:

Theo luật đất đai 2013 tại Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”

Căn cứ theo quy định trên thì Hộ gia đình bà Ngọc chưa được cấp GCN nhưng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi bị thu hồi đất vẫn được bồi thường về đất bình thường.