Mua bán nhà đất cần nộp những loại thuế gì?

1.Khi thực hiệngiao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bên chuyển nhượng (bên bán) vàbên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải tuân thủ các nghĩa vụ tài chính nào đối vớiNhà nước?

Khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthì cả bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải có nghĩa vụ thực hiện một số khoản tài chính theoquy định của pháp luật. Cụ thể:

Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng

- Bên chuyển nhượng QSD đất là người có thu nhập từ chuyển nhượngQSD đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân.ThuếTNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thường được tính dựa trên2% tổng giá trị chuyển nhượng hoặc 25% lợi nhuận từ giao dịch, tùy thuộc vàophương pháp tính thuế mà người chuyển nhượng lựa chọn.

- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộptrả tiền thuế sử dụng đất còn nợ.

- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ tiền sử dụng đất khi đượcgiao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết nợ.

- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ lệ phí trước bạ khi đăng kýQSD đất trước đây thì phải trả hết nợ.

Nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải nộplệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước cóthẩm quyền.Lệ phí trước bạ được tínhtheo tỷ lệ 0,5% trên giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếucó), được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá trị đất theo khung giá nhànước.

Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên chuyển nhượng nộp nghĩavụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký QSD đất.Sau đó, Văn phòng Đăng ký QSD đất sẽ trình UBND cấp Giấy chứng nhận và trả Giấychứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD đất.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn phải đóng các loại phí kháclà:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khoản lệ phí cấp sổ đỏ sẽ dotùy địa phương quy định, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc khu vực thành thị trựcthuộc trung ương cao hơn các khu vực khác.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất khi mua bán nhà đất

+ Phí thẩm định hồ sơ sẽ dựatheo quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mụcđích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương.

+ Phí thẩm định hồ sơ áp dụngcho cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại hoặc thay đổi thông tin.

Còn đối với chi phí công chứng: Khi lậphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường phải công chứng hợpđồng. Chi phí này cũng được tính vào nghĩa vụ tài chính.

2.Riêng đối với nghĩa vụ thuế trong mua bán nhà đất được pháp luậtquy định thế nào thưa luật sư?

Căn cứ quyđịnh tại Điều 153 Luật Đất đai 2024, các nghĩa vụ tài chính có thể phải nộptrong trường hợp chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

+ Tiền sử dụngđất

+ Thuế sử dụngđất

+ Thuế thunhập từ chuyển quyền sử dụng đất

+ Phí và lệphí trong quản lý, sử dụng đất đai

+ Khoản thukhác theo quy định của pháp luật

Do đó, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đấtphải nộp thuế, phí và lệ phí theo quy địnhcăn cứ theo:

+ Nghị định 140/2016/NĐ-CP quyđịnh lệ phí trước bạ;

+ Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổitừ Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

+ Thông tư 92/2015/TT-BTC hướngdẫn về việc thực hiện thuế TNCN;

+ Thông tư 250/2016/TT-BTC phí vàlệ phí quy định thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh.

3.Trong giao dịch chuyển nhượngquyền sử dụng đất hiện nay, nhiều người có hành vi trốn thuế khi bán một giánhưng kê khai giá thấp hơn, vậy với góc nhìn của luật sư, đây có phải hành vitrốn thuế? Ngoài ra, trốn thuế Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đấtcòn là những hành vi thế nào?

Theo quy địnhtại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập tính thuế từ chuyểnnhượng bất động sản được xác định là:

+ Thu nhập từchuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Thu nhập từchuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liềnvới đất bao gồm: Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; Kết cấu hạ tầngvà các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hìnhthành trong tương lai; Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản làsản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

+ Thu nhập từchuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

+ Thu nhập từchuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

+ Thu nhập khigóp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinhdoanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật

+ Thu nhập từviệc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyểnnhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy địnhcủa pháp luật

+ Các khoảnthu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Do đó, khi thực hiện hợp đồng muabán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi chung là mua bán nhà, đất), cácbên phải nộp thuế thu nhập cá nhân do có phát sinh thu nhập từ việc mua bánnhà, đất.

Tại khoản 5 Điều143 Luật Quản lý thuế 2019 quy định“Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánhđúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiềnthuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuếđược hoàn, số tiền thuế không phải nộp” được xác định là hành vi trốn thuế.Vì vậy, hành vi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế theo quy định của phápluật là hành vi trốn thuế và sẽ bị xử phạt hành chính hoặc hình sự theo từngtrường hợp cụ thể.

Hành vi này còn được thực hiện quacác trường hợp điển hình như giá chuyển nhượng, sang tên đúng bằng số tiền vừađúng với khung giá nhà nước đặt ra. Lúc này hai bên lập 02 Hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất: hợp đồng thứ nhất với giá đúng với giá thực tế nhưng khôngthực hiện việc công chứng; và Hợp đồng thứ hai, hai bên thỏa thuận ghi vào hợpđồng giá chuyển nhượng thấp hơn bằng khung giá nhà nước, hợp đồng này có côngchứng và dùng để làm hồ sơ sang nhượng, khai thuế với cơ quan nhà nước.

4.Theo LS, hệ quả pháp lý của những hành vi này là thế nào ạ?

Xử phạthành chính

Theoquy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng là việccông chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng:

- Chứngnhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản;

- Tínhchính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từtiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt

Thôngqua định nghĩa về chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứngthực hợp đồng, giao dịch tại Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì chứng thực là việccơ quan có thẩm quyền thực hiện việc chứng nhận sự việc hoặc giấy tờ, văn bảnhoặc chữ ký cá nhân, thông tin cá nhân... trên các giấy tờ, văn bản đó là thật

(2) Vềthẩm quyền thực hiện/địa điểm thực hiện:

Theoquy định tại Chương III Luật Công chứng 2014 thì thẩm quyền thực hiện cũng nhưđịa điểm thực hiện công chứng như sau:

- Phòngcông chứng (do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lậpthuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng).

- Vănphòng công chứng (do 02 công chứng viên hợp danh trở lên thành lập theo loạihình tổ chức của công ty hợp danh, có con dấu và tài khoản riêng, hoạt độngtheo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù laocông chứng và các nguồn thu hợp pháp khác).

Theo quyđịnh tại Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì chứng thực sẽ thực hiện tại mộttrong các địa điểm sau đây:

- PhòngTư pháp;

- Uỷban nhân dân xã, phường;

- Cơquan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủyquyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài;

- Vănphòng công chứng

(3) Giátrị pháp lý