Mua nhà khi ngôi nhà đang có tranh chấp xử lý thế nào ? Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ? Tư vấn giải quyết tranh chấp ranh giới đất ? Làm thế nào để giữ được đất khi xảy ra tranh chấp về đất đai ? Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật ? và một số vấn đề khác liên quan sẽ được luật sư tư vấn cụ thể:

1. Mua nhà khi ngôi nhà đang có tranh chấp ?

Kính chào luật sư, mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Tôi có mua một căn nhà trị giá 900  triệu. Tôi đã làm xong thủ tục sang tên trong bìa đỏ. Nhưng trong hợp đồng mua bán ở văn phòng công chứng tư vấn chỉ ghi 100 triệu, giấy viết tay trước đó vẫn là 855 triệu. Căn nhà tôi mua trước mang tên chính chủ cũ + hộ khẩu. Bìa đỏ được làm lần đầu tên chủ cũ, nguồn gốc đất bố nhượng bán cho con.

Bây giờ anh em nhà chủ cũ đến nói ngôi nhà đó anh em họ đang tranh chấp, họ nói đã gửi đơn đi các nơi trước đó nhiều năm đề nghị không chuyển nhượng căn nhà đó mặc dù họ không có bất cứ chứng cứ nào có liên quan đến ngôi nhà. Họ chỉ kiện chủ cũ làm giả giấy tờ để có bìa đỏ. Luật sư cho tôi xin hỏi liệu gia đình tôi có bị ảnh hưởng gì đến quyền lợi không? Nếu có sẽ như thế nào?

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Vì bạn đã có giấy viết tay về việc mua căn nhà trị giá 900 triệu. bây giờ nếu anh em nhà kia không có giấy tờ chứng minh rằng ngôi nhà đã bị tranh chấp trước đó thì bạn có thể đi công chứng và hợp đồng mua bán nhà của bạn hoàn toàn hợp lệ.

Nếu anh em nhà kia có giấy tờ đầy đủ chứng minh về việc chủ cũ làm giả giấy tờ để có bìa đỏ thì bạn có thể khởi kiện cơ quan hành chính vì đã không kiểm tra kĩ mảnh đất này trước khi công chứng. Căn cứ Điều 204 - Luật đất đai 2013 quy định về Giải quyết khiếu nai, khiếu kiện về đất đai:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Lúc này hợp đồng mua bán nhà ở của bạn sẽ vô hiệu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bạn phải giao lại nhà và bên bán nhà trả lại cho bạn 855 triệu cùng những tổn thất có liên quan căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

2. Làm thế nào để giữ được đất khi xảy ra tranh chấp về đất đai ?

Chào luật sư, Hiện nay tôi muốn mua một mảnh đất nhưng mảnh đất đó vốn không vuông nên chủ cũ đã mua những mảnh đất nhỏ (khoảng 25 mét vuông) bên cạnh để cho đất vuông.

Tôi muốn hỏi nếu sau này có xẩy ra tranh chấp với các hộ liền kề thì những mảnh đất tôi mua thêm có bị mất không? Trân trọng cảm ơn.

Trân trọng cảm ơn.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 0972238006

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 100, Luật đất đai 2013:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi các mảnh đất nhỏ mà chủ cũ đã mua bạn không nói rõ những mảnh đất nhỏ được mua thêm đó đã làm thủ tục sang tến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa nên có 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1:

Sau khi mua thêm các mảnh đất nhỏ để cho đất được vuông hơn người chủ cũ đã làm các thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các mảnh đất nhỏ đó thì khi chuyển nhượng cho bạn người bán đất chỉ cần làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sau này nếu xảy ra tranh chấp bạn sẽ không bị mất đất.

Trường hợp 2:

Sau khi mua thêm các mảnh đất nhỏ để cho đất được vuông hơn người chủ cũ vẫn chưa làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng lại cho bạn thì khi tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn chỉ được đứng tên trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán cho bạn. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, những mảnh đất nhỏ mua thêm ở xung quanh khó có thể giữ được vì bạn chưa được đứng tên trên các mảnh đất nhỏ đó.

Tuy nhiên, việc tranh chấp xảy ra sẽ phụ thuộc vào những tài liệu, giấy tờ bạn cung cấp chứng minh quyền sử dụng của mình. Cần phải căn cứ vào tình tiết cụ thể khi giải quyết chứ chưa thể đưa ra suy đoán mất hay không mất ngay được.

3. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai ?

Thưa luật sư! Trường hợp tranh chấp đất đai VP luật sư cho hỏi: Ở xã tôi hiện nay có sự tranh chấp đất đai như sau: Bố của ông P trước đây có khai hoang đất đồi để trồng trọt sau đó bỏ hoang, sau một thời gian thì có ông K sử dụng mảnh đất đồi đó trồng trọt. Sau rồi cũng bỏ hoang, cho đến khi bà T đến làm và trồng trọt mảnh đất này được hơn 10 năm nay, thì thời gian gần đây ông P lại gây khó khăn cho rằng mảnh đất bà T đang khai thác là đất của Bố ông P nên ông đòi lấy lại, tất cả hoa màu bà T trồng trọt trên mảnh đất đó đều bị ông P phá hoại hết.

Trước khi có sự tranh chấp trên xảy ra thì mảnh đất đó từ trước đến nay chưa ai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ? Vậy kính mong VP luật sư hướng dẫn cách giải quyết cho tôi ?

Xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

TH1: Có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội: