Việt kiều kiện kiện thừa kế nhà đất thế nào?

Với Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 chính thức hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, quyền thừa kế bất động sản tại Việt Nam của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều) đã được làm rõ và mở rộng đáng kể. Nhiều người trước đây băn khoăn rằng liệu họ có thể đứng tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở Việt Nam hay không. Bài viết này cung cấp thông tin pháp lý chính xác và đầy đủ nhất theo quy định mới.

2.1. Cơ sở pháp lý mới

Theo Điều 44 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam sẽ được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam, tương đương quyền của công dân trong nước. Điều 28 luật này cũng quy định chi tiết điều kiện nhập cảnh, cư trú và gốc Việt đối tượng áp dụng.

2.2. Các tình huống thừa kế theo Luật Đất đai 2024

Tình huống 1: BĐS thừa kế có đất ở và nhà ở gắn liền

Nếu di sản là đất ở và nhà ở gắn liền, Việt Kiều được nhập cảnh hợp pháp được nhận thừa kế và đứng tên chính quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở.

Tình huống 2: BĐS thừa kế không phải là đất ở (đất nông nghiệp, khoáng sản, đất thương mại...)

Khi di sản là đất khác (không phải đất ở) hoặc không có nhà ở gắn liền, người gốc Việt  không được trực tiếp đứng tên quyền sử dụng đất, chỉ được nhận giá trị tương đương bằng tiền sau khi chuyển nhượng tài sản theo quy định.

Tình huống 3: Người nước ngoài (không gốc Việt)

Vẫn theo quy định hiện hành, nếu người thừa kế không thuộc diện “gốc Việt” thì không được đứng tên đất/nhà, và chỉ được nhận giá trị cân đền bù tương đương.

2.3. Thủ tục khai nhận thừa kế – hướng dẫn theo quy định mới

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

- Giấy chứng tử người để lại di sản.

- Giấy tờ xác định quan hệ huyết thống/hôn nhân.

- Giấy tờ chứng minh là “gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” và giấy tờ nhập cảnh, cư trú hợp pháp tại Việt Nam (thị thực, thẻ cư trú…).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu có).

- Di chúc hoặc văn bản thỏa thuận giữa các đồng thừa kế.

Bước 2: Lập văn bản khai nhận thừa kế hoặc nhờ tòa án

- Nếu các đồng thừa kế đồng thuận: công chứng văn bản khai nhận thừa kế tại Văn phòng công chứng nơi có tài sản.

- Nếu có tranh chấp hoặc không đồng thuận: khởi kiện Tòa án nhân dân cấp huyện/quận nơi tài sản.

Bước 3: Đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở

- Sau khi có văn bản công chứng hoặc bản án có hiệu lực, người thừa kế tiến hành làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản.

- Nếu có đủ điều kiện (là người gốc Việt được nhập cảnh hợp pháp, đất ở + nhà ở), sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới mang tên người thừa kế.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận mới

- Trong vòng 30 ngày kể từ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Nếu không đủ điều kiện sở hữu theo luật mới, sẽ được hướng dẫn chuyển nhượng hoặc xử lý khác phù hợp.

2.4. Thời hiệu yêu cầu chia thừa kế vẫn áp dụng chung

30 năm đối với bất động sản, 10 năm với động sản theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, không thay đổi theo luật đất đai mới.

Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước tiến lớn trong việc mở rộng quyền thừa kế bất động sản tại Việt Nam cho cộng đồng Việt Kiều – nếu họ là người gốc Việt và được phép nhập cảnh hợp pháp thì được được thừa kế, sử dụng đất ở và sở hữu nhà gắn liền như công dân trong nước. Tuy nhiên, các trường hợp di sản không phải đất ở hoặc người thừa kế không thuộc diện gốc Việt vẫn chỉ được nhận giá trị tài sản bằng tiền.

Để bảo vệ quyền lợi tối ưu, việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ về quốc tịch, nhập cảnh, di sản và quan hệ thừa kế là rất quan trọng. Mọi thủ tục từ công chứng đến đăng ký cần được thực hiện đúng quy trình để đảm bảo hiệu quả pháp lý cao nhất.

Việt Kiều được hiểu là công dân Việt Nam hoặc người có gốc Việt Nam nhưng cư trú, sinh sống làm việc lâu dài ở nước ngoài, họ có thể vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam hoặc không.

Theo quy định pháp luật Việt Nam thì không có định nghĩa Việt Kiều, mà chỉ có định nghĩa về Người  Việt Nam định cư ở nước ngoài và Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại Điều 3.3, Điều 3.4 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008:

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Để đơn giản hóa bài viết này, Việt Kiều sẽ được hiểu là người có gốc Việt Nam và không còn giữ quốc tịch Việt Nam, hoặc không còn giữ giấy tờ chứng minh nhân thân là người từng có quốc tịch Việt Nam.

Tình huống thường gặp là ba mẹ của một Việt Kiều vài chục năm trước đây có để lại đất đai cho anh chị em (bao gồm cả người Việt Kiều này) ở Việt Nam.  Sau đó, Việt Kiều đi vượt biên qua nước ngoài, và nhập tịch nước ngoài.  Hiện nay, ba mẹ Việt Kiều đã mất và người em còn sót lại ở Việt Nam đã đứng tên trên giấy tờ nhà đất.  Việt Kiều yêu cầu được chia phần tài sản được phân chia trước đây của mình thì người em không đồng ý.  Giờ Việt Kiều cần phải làm gì để lấy lại phần đất thuộc về mình.

Quyền về đất của Việt Kiều

Theo Khoản 3 Điều 186 của Luật đất đai 2013, trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tuợng đi mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau:

• Người nhận thừa kế đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Người nhận thừa kế đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.
• Nếu chưa chuyển nhượng hay tặng cho thì người nhận thừa kế nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Như vậy, mặc dù không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam, nhưng Việt Kiều vẫn có thể thực hiện việc bán đất và thu về lợi tức từ việc bán đất thừa kế, tức là giá trị bằng tiền của tài sản thừa kế.

Quyền về đất của Việt Kiều

Tranh chấp nhà đất của Việt Kiều

Tranh chấp nhà đất diễn ra phổ biến. Tùy vào từng trường hợp cụ thể khác nhau mà tranh chấp sẽ khác nhau. Chẳng hạn như tranh chấp về mua bán, chuyển nhượng, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý bất động sản và cho thuê (tòa nhà thương mại, căn hộ, khách sạn, nhà máy, etc).

Tranh chấp thừa kế có yếu tố nước ngoài là một dạng tranh chấp phức tạp vì các chủ thể tham gia có cả người nước ngoài. Khi có sự tham gia như thế cần phải được xác định được Tòa án có thẩm quyền giải quyết và pháp luật điều chỉnh để giải quyết tranh chấp.

Lý do tranh chấp

Có nhiều lý do dẫn tới việc tranh chấp đất đai, những nguyên do thường gặp là:

• Người thừa kế không có mặt ở Việt Nam để nhận thừa kế
• Không tìm được di chúc hay văn bản của người để lại di sản
• Người thừa kế không có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân với người để lại di sản
• Người thừa kế không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, hoặc chứng nhận sở hữu nhà
• Người thân ở Việt Nam đã sử dụng, quản lý di sản một thời gian dài
• Người thừa kế ở nước ngoài cho rằng mình đã mất quyền thừa kế
• Người thừa kế ở nước ngoài quá tin tưởng anh chị em ở Việt Nam

Những giải pháp khi đối phó với những tranh chấp trên

Theo Điều 680 Bộ luật