Chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay, hợp đồng có bị vô hiệu?

Chào anh, Ban biên tập xin giải đáp như sau:

1. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay?

Theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 của Việt Nam, quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Mặt khác, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng vẫn được Tòa án công nhận hiệu lực, cụ thể như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1....

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Có thể thấy, trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, song, một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì vẫn được Tòa án quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn có giá trị hiệu lực pháp lý trong các trường hợp như:

+ Các bên đã tiến hành bàn giao đất và giao nhận tiền.

+ Bên mua đã trả đủ từ 2/3 số tiền theo hợp đồng

+ ...

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được công nhận trong thực tiễn

Trong bản án sơ thẩm số 31/2018/DS-STngày 16/08/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ xét xử, có nội dung như sau:

“Ngày 09/4/2012, bà Lê Thị X nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V bằng giấy viết tay nhưng không được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giá chuyển nhượng là 750.000.000đ.

Ông Ng, bà X đã giao tiền cho vợ chồng ông N, bà V 02 lần, cụ thể lần 1 vào ngày 09/4/2012 với số tiền là 330.000.000đ và lần 2 vào ngày 01/5/2012 với số tiền là 400.000.000đ, tổng cộng là 730.000.000đ, còn lại 20.000.000đ khi nào ông Ng và bà X được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ giao số tiền còn lại cho vợ chồng ông N, bà V.

Toàn bộ số tiền 730.000.000đ này đều là của bà X, ông Ng không có đóng góp gì trong số tiền này.

Sau khi nhận chuyển nhượng thì vợ chồng ông N, bà V đã giao nhà và đất cho ông Ng, bà X quản lý, sử dụng, tuy nhiên, ông N, bà V không thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mặc dù ông Ng, bà X đã nhiều lần liên hệ. Cuối năm 2012 ông N, bà V bỏ địa phương đi nơi khác sinh sống, không để lại địa chỉ và cũng không báo cho ông Ng và bà X biết.

Nay bà Lê Thị X khởi kiện yêu cầu ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 607, diện tích 100.4m2, loại đất ở tại nông thôn và thửa đất số 151, diện tích 1.895m2, loại đất trồng lúa cùng căn nhà trên đất cho bà Lê Thị X.”

Tòa án nhận định:

Căn cứ vào “Giấy hợp đồng mua bán ngày 09/4/2012” (Bl 69-70) thể hiện 02 lần trả tiền này là có thật, có chữ ký nhận của ông N, bà V đồng thời còn có chữ ký của người làm chứng là ông Phan Mộng D. Tại bản tự khai ngày 15/6/2018 ông Phan Mộng D đã khai có chứng kiến việc chuyển nhượng đất giữa ông N, bà V với bà X và ông Ng. Từ những phân tích trên Hội đồng xét xử có căn cứ xác định bà X đã trả cho ông N và bà V 730.000.000đ trên tổng số tiền thỏa thuận chuyển nhượng là 750.000.000đ.

Hợp đồng chỉ được lập bằng giấy tay vào năm 2012 và không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định là vi phạm về hình thức nhưng không vi phạm về nội dung vì các thửa đất này đều đã được cấp cho ông Lê Văn N. Trong quá trình gia đình bà X quản lý, sử dụng thì ông N, bà V cũng không có ý kiến phản đối gì.

Vì vậy, buộc ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc bà Lê Thị X phải trả cho ông Lê Văn N và bà Liễu Thị Thu V số tiền 20.000.000đ (Hai mươi triệu đồng).

Qua vụ án trên, có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà X và vợ chồng ông N, bà V được lập bằng giấy viết tay và không được công chứng, chứng thực nhưng vấn được Tòa án nhân dân huyện Tân Trụ công nhận có giá trị hiệu lực, bởi vì:

Bà X đã trả cho ông N và bà V 730.000.0000 đồng trên tổng số tiền chuyển nhượng là 750.000.000 đồng. Đồng nghĩa với việc bà X đã thực hiện trên 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.

Trong quá trình bà X quản lý, sử dụng thửa đất được chuyển nhượng, ông N, bà V không có ý kiến phản đối hay có hành vi ngăn cản.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập bằng giấy viết tay là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, vì các thừa đất đều đã được cấp cho gia đình bà X nên hợp đồng không vi phạm về nội dung.

Từ các lý do trên dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực giữa bà X và vợ chồng ông N, bà V được Tòa án công nhận có giá trị hiệu lực là có căn cứ và đúng pháp luật.

Như vậy, trong trường hợp của anh bạn, hợp đồng vẫn được pháp luật công nhận là có hiệu lực pháp lý nếu anh bạn đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng...

HÌNH ẢNH LSTRẦN MINH HÙNG - LS GIỎI VÀ GIÀU KINH NGHIỆM BÀO CHỮA NHIỀU VỤ ÁN LỚN NÊN ĐƯỢCNHIỀU ĐÀI TRUYỀN HÌNH QUỐC GIA NHƯ HTV, VTV,VOV,VOH, TRUYỀN HÌNH CÔNG AN ANTV,TRUYỀN HÌNH QUỐC HỘI VIỆT NAM, QUỐC PHÒNG, TÂY NINH, CẦN THƠ, BÌNH DƯƠNG, TRUYỀNHÌNH VĨNH LONG, TƯ VẤN LUẬT TRÊN BÁO CHÍ CHÍNH THỐNG, NHIỀU TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỜIPHỎNG VẤN, CHIA SẼ KINH NGHIỆM, TRAO ĐỔI PHÁP LÝ, GÓP Ý KIẾN PHÁP LÝ CHO NGƯỜIDÂN, SINH VIÊN, CHO CÁC CHUYÊN GIA.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNHVới phương châm chủ đạo “LUẬT SƯ CỦA GIA ĐÌNH BẠN”, Tên LUẬT SƯ GIA ĐÌNH khôngcó nghĩa chúng tôi chỉ chuyên về hôn nhân gia đình, mà nghĩa là Chúng tôi làLuật sư của Gia Đình Bạn, Luật sư của doanh nghiệp. Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho nhữngnạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguyhiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguyhiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm,có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận cókhăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến côngviệc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa.Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ,đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội.

                  Luật sư Trần Minh Hùnglà một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiếnthức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùngluôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đãđược nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt namphỏng vấn pháp luật,  nhiều lĩnh vực quantrọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấnpháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng vớinhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nóiViệt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đàitruyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc HộiVN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phátthanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãngbáo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làmgiám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyêngia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho cácluật sư……là đối tác tư vấn luậtcủa các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghinhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấncho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm nhưvụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâuthuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa –Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khaithác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữsinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ"Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công tyThế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩThương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô,Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làmtrái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úccủa bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữanhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụngngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế,đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin chokhách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý khôngbiết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật chonhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tincho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý khôngbiết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Đốitác tư vấn pháp luật của các tờ báo uy tín, đài truyền hình uy tín, nhiều kháchhàng, đối tác, doanh nghiệp như:Khoa Luật đại học Mở TPHCM, Đại học luật TPHCM, Cao đẳng Nghề Phú Lâm, Công tychế biến trái cây Yasaka (Nhật bản), Công ty Nam Chê (Hàn Quốc), Công ty Cổ phầnthương mại dịch vụ Bến Thành (Cổ phần nhà nước), Công ty TNHH Kỹ Thuật Năng Lượng,Công ty Vina Buhmwoo (Hàn Quốc), Công ty ECO SYS Kim Trường Phát (Hàn Quốc),Công ty cổ phần BĐS BiG Land, Công ty TNHH dược phẩm  AAA, Công tyTNHH Hanwa Kakoki Việt Nam (Nhật Bản), Công ty TNHH DV BV Ti Tan, Công ty CPChuỗi Nông sản Sài gòn, Công ty CP BĐS Happy Land S, Công ty CP SG Xây dựng (cổphần hóa nhà nước), Công ty CP Maduphar, Công ty Thủy sản Đắc Lộc (Phú Yên), Côngty Thủy Sản Ocean Country, Công ty Blue Bay, Công ty Gallent country, Côngty Hàn Quốc DEASUNG, Công ty Innoluk,Công ty TNHH FURUSHIMA VIỆT NAM, Công ty Kim Trường Phát (Hàn Quốc), Công ty VEDAN,Tư vấn luật công ty DEASUNG Hàn Quốc, Bệnh viện MVN…và nhiều công ty, khách hàng khác trên khắp cảnước.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒCHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sưThành Phố).

Văn phòng quận 6: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Côngchứng số 7)

Văn phòng quận 1: 68/147Trần Quang Khải (số mới: Trần Nguyên Đán), Tân Định, quận 1, TPHCM

Văn phòng Biên Hòa: 5/1Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

Điện thoại: 0972238006- 028-38779958;Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng:0972 238006 (zalo, facebook, viber,telegram)

https://www.youtube.com/@LUATSUTUVANBAOCHUA/about

tiktok: www.tiktok.com/@luatsuminhhung

facebook: Trần Minh Hùng

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net.vn