Có được chuyển nhượng dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng không? Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng?
Có được chuyển nhượng dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng không? Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng?
Có được chuyển nhượng dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng không? Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng?
Có được chuyển nhượng dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng không? Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng?Có được chuyển nhượng dự án bất đ sản? Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản đã công chứng có được hủy bỏ hay không?Có được chuyển nhượng dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Có được chuyển nhượng dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Có được chuyển nhượng dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng không? Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng?Có được chuyển nhượng dự án bất đ sản? Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản đã công chứng có được hủy bỏ hay không?Có được chuyển nhượng dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Nghĩa vụ của bên thế chấp1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp lucông chứngật có quy định khác.2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.Đồng thời, theo khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:
Quyền của bên thế chấp...4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật....Từ các quy định trên thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, phải có sự đồng ý của Ngân hàng nơi nhận thế chấp. Nếu như phía ngân hàng đồng ý cho phép thực hiện giao dịch mua bán đối với dự án bất động sản này thì bên đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người muốn chuyển nhượng sẽ ký kết hợp đồng ủy quyền thực hiện thay việc bán đất.
Ai có quyền cho phép chuyển nhượng dự án Bất động sản?
Căn cứ Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể:
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau:
(1) Đối với dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư 2020.
(2) Với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trường hợp quy định tại mục (1), thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
- Thủ tướng Chính phủ: Đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư hoặc chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng: Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án theo quy định của pháp luật.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Đối với dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản đã công chứng có được hủy bỏ hay không?
Tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:
Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.Như vậy, theo quy định trên hợp đồng đã được công chứng vẫn có thể hủy bỏ nếu như có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người tham gia trong hợp đồng.
Do đó, muốn hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản đã công chứng thì phải có sự thỏa thuận và cam kết bằng văn bản của cả hai bên Việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải được thực hiện tại văn phòng công chứng mà hai bên đã công chứng hợp đồng đó....
Sự cần thiết phải bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án xây dựng nhà ởThứ nhất, nhà ở HTTTL là loại hàng hóa tiềm ẩn nhiều rủi ro. Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS 2014) đều quy định nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đây là dạng nhà ở chưa thể sử dụng bởi việc xây dựng chưa hoàn thành và đang trong quá trình đầu tư xây dựng ở một giai đoạn nào đó. Đối với khách hàng, việc mua nhà ở HTTTL tạo điều kiện cho họ được sở hữu nhà trong một khoảng thời gian thích hợp, giảm áp lực về tài chính vì giá sẽ thấp hơn và việc thanh toán sẽ được thực hiện theo tiến độ của dự án. Tuy nhiên, việc mua loại nhà ở này cũng tồn tại nhiều rủi ro cho khách hàng vì họ dồn tiền vào mua một tài sản chưa hình thành, theo kiểu “mua lúa non”, mua “nhà trên giấy”.Thứ hai, trong mối quan hệ với chủ đầu tư, người mua nhà HTTTL thường ở vị trí yếu thế hơn. Người mua nhà thường khó tiếp cận thông tin về hàng hóa bất động sản một cách đầy đủ và chính xác. Người mua nhà cũng bị hạn chế khả năng thỏa thuận, đàm phán với bên bán về các điều khoản của hợp đồng vì đa số các hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là hợp đồng mẫu, do chủ đầu tư soạn thảo nên thường có sự bất cân xứng về quyền lợi giữa chủ đầu tư với khách hàng…Thứ ba, mặc dù pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định liên quan đến các biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở HTTTL, nhưng những biện pháp này vẫn còn những khiếm khuyết nhất định, ít nhất ở góc độ kỹ thuật lập pháp, như có nhiều trường hợp chủ đầu tư tuy chưa đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh nhưng đã “lách luật” để huy động vốn thông qua các dạng hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ và các dạng hợp đồng khác. Điều này dẫn đến nguồn vốn của khách hàng có khả năng bị chiếm dụng trong thời gian dài, do lúc này chưa ký hợp đồng chính thức nên người mua cũng khó khăn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Ví dụ: Kiểm tra thời gian hoàn thành nhà ở, kiểm tra mục đích sử dụng tiền cọc hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm thời hạn bàn giao nhà cũng như chất lượng nhà ở.Chính vì vậy, cần thiết phải bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở HTTTL tại các dự án xây dựng nhà ở....
Có được chuyển nhượng dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Nghĩa vụ của bên thế chấp1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp lucông chứngật có quy định khác.2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.Đồng thời, theo khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:
Quyền của bên thế chấp...4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật....Từ các quy định trên thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, phải có sự đồng ý của Ngân hàng nơi nhận thế chấp. Nếu như phía ngân hàng đồng ý cho phép thực hiện giao dịch mua bán đối với dự án bất động sản này thì bên đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người muốn chuyển nhượng sẽ ký kết hợp đồng ủy quyền thực hiện thay việc bán đất.
Ai có quyền cho phép chuyển nhượng dự án Bất động sản?
Căn cứ Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể:
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản1. Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:a) Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau:
(1) Đối với dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư 2020.
(2) Với dự án bất động sản không thuộc trường hợp trường hợp quy định tại mục (1), thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
- Thủ tướng Chính phủ: Đối với dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư hoặc chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng: Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án theo quy định của pháp luật.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Đối với dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản đã công chứng có được hủy bỏ hay không?
Tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:
Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.Như vậy, theo quy định trên hợp đồng đã được công chứng vẫn có thể hủy bỏ nếu như có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người tham gia trong hợp đồng.
Do đó, muốn hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản đã công chứng thì phải có sự thỏa thuận và cam kết bằng văn bản của cả hai bên Việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải được thực hiện tại văn phòng công chứng mà hai bên đã công chứng hợp đồng đó....