LS Trần Minh Hùng dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho luật sư tỉnh tiền giang

ĐỀ CƯƠNGBỒI DƯỠNG CHUYÊN MÔN, NGHIỆP VỤ LUẬT SƯ

(CậpNhật Kiến Thức Pháp Luật Về Tranh Chấp Dân Sự, Luật Đất Đai Mới và Kỹ NăngTranh Tụng; Quy Tắc Đạo Đức và Ứng Xử Hành Nghề Luật Sư)

PHẦN I: CẬP NHẬT KIẾN THỨC PHÁP LUẬT VỀ TRANH CHẤPDÂN SỰ, LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI VÀ KỸ NĂNG TRANH TỤNG

I. TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1.Hiểu thế nào về tranh chấp đất đai?

Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫnhay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vàoquan hệ pháp luật đất đai... các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quảnlý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Một quan điểm kháccho rằng: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể (sử dụngđất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với một (hoặc những)thửa đất nhất định...Tranh chấp đất đai có thể bao hàm cả các tranh chấp về địagiới giữa các đơn vị hành chính. Dưới góc độ là tranh chấp đất đai theo quy địnhcủa Luật đất đai cũ thì tranh chấp đất đai là mọi tranh chấp phát sinh trongquan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sảngắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính... Quan điểm nàyđược nhiều cơ quan có thẩm quyền giải quyết chấp nhận trong giải quyết.

Hiến pháp 2013 ghi nhận Đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo khoản 24Điều 3 Luật đất đai 2013, "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đấtđai".Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiệnnay do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai cần phải xác định được các dạngtranh chấp đất đai phổ biến.Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đấtnhưng không phải là tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 có mộtsố quy định khác liên quan đến nội hàm của khái niệm tranh chấp đất đai như Khoản14, Điều 22 quy định một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là“Giải quyết tranh chấp về đất đai; Giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lývà sử dụng đất đai”; Điều 203 quy định Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai(có thể thuộc về TAND hoặc Ủy ban nhân dân...).

2.Đặc điểmcủa tranh chấp đất đai

Trên cơ sở các quy định của Hiến pháp, Luật đấtđai và các văn bản pháp luật có liên quan đến đất đai (Bộ luật dân sự, Luật nhàở , Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản, v.v.) vụ án tranh chấp đấtđai có những đặc điểm sau đây:  

+ Đối tượng của tranh chấpđất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trìnhsử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp;

+ Các chủ thể tranh chấpđất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuêđất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất) hoặc ngườikhác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất, không có quyền sở hữu đối với đấtđai;

Trường hợp tranh chấpkhông phát sinh giữa những chủ thể này với nhau liên quan đến thửa đất thì đólà quan hệ tranh chấp khác. Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đấtvới Cơ quan có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sửdụng đất, thu hồi đất thì đó là tranh chấp về khiếu kiện hành chính.

+ Nội dung của tranh chấpđất đai rất đa dạng và phức tạp. Đất đai đã trở thành loại hàng hóa đặc biệt cógiá trị kinh tế và giá trị của nó được biến động theo nền kinh tế thị trường, từđó việc quản lý và sử dụng đất đai không chỉ đơn thuần là việc khai thác giá trịsử dụng mà bao gồm cả giá trị sinh lời của đất. Khi nội dung quản lý và sử dụngđất phong phú và phức tạp thì phát sinh những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việcnày cũng trở nên căng thẳng và trầm trọng hơn.

+ Tranh chấp đất đai luôngắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đếnlợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi íchcủa Nhà Nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện đượcnhững quyền của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối vớinhà nước.

+ Đất đai có những mụcđích sử dụng không giống nhau mà nhà làm luật gọi đó là mục đích sử dụng đất vàloại đất.Như thế dẫn đến việc tranh chấp về đất đai sẽ bao gồm các bên khácnhau tham gia vào tranh chấp đó. Điều này dẫn đến một điều là tranh chấp đấtđai cần phải nhanh chóng,tích cực chủ động giải quyết để bảo đảm quyền lợi củacác bên, tránh tình trạng kéo dài, có tổ chức và đông người tham gia.

3.Những tranh chấp về đấtđai thường phát sinh trong thực tiễn

Quan hệ pháp luật về đấtđai rất phức tạp, trải qua nhiều thể chế về đất đai rất khác nhau, với nhiều giấytờ không thống nhất được cấp  ở nhiều thời kỳ lịch sử bao gồ m cả những giấytờ viết tay. Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh trong quan hệ giữachủ sở hữu qua các thời kỳ, giữa chủ sở hữu đất với người sử dụng đất, giữanhững người  sử dụng đất với nhau. Tranh chấp đất đai thường phát sinh từquyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý, sử dụng đất, giao dịch về đất đai,v.v..Trong thực tiễn, tranh chấp về đất đai thường bao gồm:

- Tranh chấp về đất đaitrong quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai (do Nhà nước làm đại diện) với ngườisử dụng đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dâncư). 

- Tranh chấp về đất đaitrong quan hệ giữa những người sử dụng đất (thông thường còn được gọi là chủ sửdụng đất) với nhau. 

a) Tranh chấp về đất đaitrong quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai (Nhà nước đại diện) vớ i người sử dụng đất(tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dâncư):  

Loại này bao gồm cáctranh chấp:  

- Thực hiện các nghĩa vụtài chính về đất. 

- Thực hiện các thủ tụchành chính về đất.

- Cấp, thu hồi Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất. 

- Giao đất, thu hồi đất,trưng dụng đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư  khi thu hồi đất. 

- Giải quyết khiếu nại, tốcáo về đất đai. 

- Xử phạt vi phạm hànhchính về đất đai. 

- Đấu giá quyền sử dụng đất. 

- Chế độ phân loại và sửdụng các loại đất. 

- Các thủ tục hành chínhvề đất đai. 

b) Tranh chấp về đất đaitrong quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau: 

Các loại tranh chấp đấtđai này bao gồm: 

- Tranh chấp đất đai phátsinh từ các quan hệ dân sự, hôn nhân gia đình (thừa kế, ly hôn,v.v.). 

- Tranh chấp đất đai phátsinh từ quan hệ giao dịch về chuyển  quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyểnnhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, v.v.). 

- Tranh chấp về lấn chiếmđất, ranh giới đất, cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên đất. 

- Tranh chấp quyền về lốiđi qua thửa đất liền kề . 

- Tranh chấp về đất đailiên quan đến tiêu nước, tưới nước trong canh tác, cấp, thoát nước, cấp khígas, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác. 

- Tranh chấp đất đaitrong thực hiện các dự án bất động sản nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (tranh chấpliên quan đến tài sản hình thành trong tương lai). 

- Tranh chấp đất đaitrong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư bất động sản có quyền sửdụng đất. 

- Tranh chấp đất đaitrong các hợp đồng vay tài sản, hợp đồng tín dụng có cầm cố , thế chấp quyền sửdụng đất, có đăng ký giao dịch bảo đảm.

- Tranh chấp đất đaitrong quá trình thi hành án đối với bản án dân sự, đối với bản án hành chính vàđối với bản án hình sự có liên quan đến đất đai, quyền sử dụng đất, v.v.. 

- Tranh chấp tiền bồi thường,hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp đất bị thu hồi để thực hiện dự án. 

- Tranh chấp liên quan đếngóp vốn bằng quyền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất. 

- Tranh chấp liên quan đếnbảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, giá trị  quyền sử dụng đất. 

- Tranh chấp về việc nhậnđứng tên dùm quyền sử dụng đất.

- Tranh chấp chấm dứt quyềnđối với bất động sản liền kề. 

4.Thủ tục giải quyết tranhchấp đất đai

a) Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính:

- Giải quyết tranh chấp đấtđai thông qua hòa giải cơ sở (Điều 202 Luật đất đai năm 2013): 

+ Phải có đơn yêu cầu hòagiải tranh chấp đất đai. 

+ Thành phần hòa giải: Đạidiện Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp, đại diện Mặttrận Tổ quốc Việt Nam, của tổ chức thành viên của Mặt trận, của tổ chức xã hội. 

+ Thời hạn tổ chức hòa giải:Không quá 45 ngày kể từ ngày Ủy bản nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơnyêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. 

+ Việc hòa giải phải đượclập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòagiải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến cácbên tranh chấp,  lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. 

Đối với trường hợp hòa giảithành mà có thay đổi hiện trạng về  ranh giới, người sử dụng đất thì Ủyban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trườngđối với trường hợp tranh  chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư với nhau; gửi  đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợpkhác.  

- Giải quyết tranh chấp đấtđai trong trường hợp hòa giải ở cơ sở không thành (Điều 203 Luật đất đai năm2013): 

+ Trường hợp có Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luậtđất đai năm 2013, hoặc có tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giảiquyết. 

+ Trường hợp không có Giấychứng nhận quyền sử dụng đất hoặc  không có một trong các giấy tờ quy địnhtại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong haicách giải quyết như sau:  

·Thứ nhất: Nộp đơn khở i kiện tại tòa án có thẩm quyền(nơi có đất tranh chấp) theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự hiệnhành.

·Thứ hai: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định, như sau:  

+ Trường hợp tranh chấpcá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư với nhau thì yêu cầu Chủ tịch Ủy bannhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp giải quyết. Nếu không đồng ý với quyếtđịnh giải quyết của Chủ  tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền: Khiếunại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy địnhcủa  Luật tố tụng hành chính hiện hành. 

+ Trường hợp tranh chấpmà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnhgiải quyết. Nếu không đồng ý vớ i quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy bannhân dân cấp tỉnh thì : Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hoặckhởi  kiện tại tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính. Người cóthẩm  quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyếttranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được cácbên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không  chấp hànhsẽ bị cưỡng chế thi hành. 

- Giải quyết khiếu nại vềđất đai: 

+ Người sử dụng đất, ngườicó quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến  sử dụng đất có quyền khiếu nại quyếtđịnh hành chính hoặc hành vi  hành chính về quản lý đất đai. 

+ Trình tự, thủ tục giảiquyết khiếu nại quyết định hành chính, hành  vi hành chính về đất đai thựchiện theo quy định của pháp luật về khiếu  nại. Trình tự, thủ tục giải quyếtkhiếu kiện quyết định hành chính, hành  vi hành chính về đất đai thực hiệntheo quy định của pháp luật về tố  tụng hành chính. 

Trong các trường hợp này,Luật sư phải nắm rõ và thực hiện theo  đúng Luật khiếu nại năm 2011, Luậttố tụng hành chính năm 2015. 

- Giải quyết tố cáo về đấtđai: 

+ Cá nhân có quyền tố cáovi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. 

+ Việc giải quyết tố cáovi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất  đai thực hiện theo quy định củapháp luật về tố cáo. 

Trong trường hợp này, Luậtsư phải nắm rõ và thực hiện theo đúng  Luật tố cáo năm 2011. 

b) Giải quyết tranh chấp đất đai trong tố tụng dân sự:  

Về giải quyết tranh chấpđất đai trong tố tụng dân sự, Luật sư cần quan tâm các vấn đề nhưsau:  

Thứ nhất, trừ trường hợp tranhchấp đất đai trong vụ án tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản của vợ chồngtrong vụ án ly hôn, hay tranh chấp tài sản vợ chồng sau khi ly hôn, các tranhchấp đất đai theo Luật  đất đai phải được hòa giải ở cơ sở , tại Ủy bannhân dân xã , phườ ng, thị  trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khở i kiện.Vì vậ y, hồ sơ khở i kiện vụ án tranh chấp đất đai phải kèm theo biên bản hòagiải không thành ở cơ sở (Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn nơi có đấttranh chấp). 

Thứ hai, thành phần thamgia hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở do Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã,phường, thị trấn tổ chứ c, phải có đầ y đủ  thà nh phầ n tham dự như đạidiện Ủy ban nhân dân, đại diện Mặt trận  Tổ quốc, thành viên của Mặt trậnTổ quốc, của tổ chức xã hội, v.v., nếu không đủ thành phần tham gia hòa giảitranh chấp đất đai, Tòa án sẽ yêu cầu hòa giải lại với đầy đủ thành phần. 

Thứ ba, tranh chấp đấtđai phải nêu rõ đặc điểm của thửa đất tranh chấp, số thửa, số tờ bản đồ, diệntích, địa chỉ nơi có đất tranh chấp, v.v..  Nếu thửa đất tranh chấp có sốthửa, số tờ bản đồ khác nhau qua các thời  kỳ đăng ký, thống kê đất đai củaNhà nước, kể cả trường hợp của chế độ cũ, thì cũng phải nêu rõ để không gặpphức tạp, khó khăn khi Tòa án giải quyết và khi thi hành án. 

Thứ tư, diện tích thửa đất,phần đất tranh chấ p phải được nêu rõ  trong biên bản hòa giải vì nếu khihòa giải diện tích nhỏ, khi Tòa án thụ lý diện tích lớn hơn thì thẩm phán có thểyêu cầu hòa giải phần diện tích chênh lệch. Hơn nữa khi khởi kiện, nếutranh chấp diện tích thửa đất nhỏ hơn khi đo đạc thực tế trong quá trình Tòa ánthụ lý thì Tòa án có quyền yêu cầu nộp bổ sung tiền tạm ứng án phí đối vớiphần diện tích đất chênh lệch. 

Thực tế, giấy tờ về đấtđai có rất nhiều loại, trải qua nhiều thời kỳ lịch sử. Vì vậy, Luật sư cầnbiết rõ, theo pháp luật hiện hành về đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (màu hồng) là chứng thư pháplý để Nhà nước xác nhậ n quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sởhữu tài sản khác gắn liền với đất. 

II. KỸ NĂNG HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ TRONG THAM GIA GIẢI QUYẾT TRANHCHẤP ĐẤT ĐAI

1.Kỹ năng của luật sư tronghoạt động thu thập, nghiên cứu, đánh giá sử dụng chứng cứ ở giai đoạn tiếp xúckhách hàng.

Đây là giai đoạn có thểnói Luật sư phải chủ động thu thập, khai thác đầy đủ các chứng cứ có từ kháchhàng của minh. Bên cạnh đó. Luật sư còn phải sử dụng đến kỹ năng phân tích cũngnhư nghiên các chứng cứ liên quan đến vụ án. Tuy nhiên trong giai đoạn này, chứngcứ chi được đánh giá dưới dạng sơ bộ, chưa chỉ tiết và chính xác hoàn toàn. Trongđó, chứng cứ trong giai đoạn này chủ yếu Luật sư căn cứ vào hồ sơ vụ việc mãkhách hàng cung cấp. Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà Luật sư xem xét là vớinhững chứng cứ ây đã đầy đủ cơ sở để tiến hành vụ việc cho khách hàng hay chưa?Và khách hàng cần phải bổ sung them những tài liệu chứng cứ nào nữa không?

Trong một vụ án dân sựliên quan đến đất đai và nhà cửa thông thường có rất nhiều loại chứng cứ khácnhau, do đó vai trò của luật sự là phải hướng dẫn khách hàng nắm bắt được sơ bộchứng cứ nào là quan trọng đối với việc xem xét và giải quyết vụ án, trên cơ sởđó giúp cho khách hàng tập hợp các chứng cứ lại. Thông thường các chứng cứ đượcsắp xếp theo thứ tự ngày tháng, nội dung hoặc theo hình thức của chúng cử đó. Đốivới những chứng cử là bán gốc dầy nhất thì cần phải photo công chúng lại các bảnđó. Đối với những tài liệu là tiếng nước ngoài thì phải dịch có công chứng đểtăng thêm giá trị tài liệu Tất cả các chứng cứ đã thu thập được phải nhẫn ralàm 02 bản để nộp lại cho Tòa án 01 bản và lưu giữ lại 01 bản. Việc cung cấpcác chứng cứ này cho Tòa án vào thời điểm nào là do Luật sư quyết định.

Có những lúc Luật sư phảitự mình đi thu thập, xác minh chứng cứ tại một số cơ quan, xí nghiệp, địaphương mà khách hàng không thể làm được. Vấn đề tìm ra chứng cứ và cung cấp chứngcứ là cực kỳ quan trọng trong vụ án về nhà đất. Nhiều tranh chấp về nhà đất cónguồn gốc hàng chục năm và bị mai một theo thời gian. Có những chứng cứ được thểhiện dưới hình thức hết sức đơn sơ như những tờ giấy rách cũ kỹ nhưng nội dunglại hết sức quan trọng có khả năng quyết định việc thắng thua. Vi vậy nhiều trườnghợp đòi hỏi phải có luật sư thu thập. Những chứng cư, tài liệu mà Luật sư thuthập được cần phải thông báo cho khách hàng của minh đồng thời cũng cần thiếtphải cung cấp cho Tòa án.

Ngoài ra Luật sư phải xácđịnh chứng cứ có lợi cho thân chủ của mình và đâu là những chứng cứ bất lợi chothân chủ của mình. Nếu thấy chứng cứ bất lợi cho họ thi Luật sư không khai tháccác chứng cứ đó, biết tận dụng các chứng cử có lợi cho thân chủ mình một cáchtriệt để.

2.Hướng dẫn khách hàng thuthập chứng cứ

Luật sư nên tham dự các lầnlấy lời khai tại tòa cùng với khách hàng, để khách hàng yên tâm hơn và có thểtrao đổi ý kiến với luật sư. Trong khi tham dự lấy lời khai, luật sư có thể xintham gia ý kiến để giúp khách hàng trình bày rõ hơn về sự thật vụ án.

Cần hướng dẫn khách hàngmột số công việc cần thiết khi họ phải trả lời các câu hỏi trước Tòa liên quanđến cung cấp chứng cứ. Nên cho họ biết rằng họ có thể từ chối bất kỳ câu hỏi hoặcnhờ Luật sư trả lời hộ trong trường hợp cần thiết Cần hướng dẫn khách hàng mộtsố công việc cần thiết khi họ phải trả lời các câu hội trước Tòa liên quan đếncung cấp chứng cứ. Nên cho họ biết rằng họ có thể từ chối bất kỳ câu hỏi hoặcnhờ Luật sư trả lời hộ trong trường hợp cần thiết