Luận cứ bảo vệ thành công cho người thứ ba ngay tình của ls trần minh hùng

BÀIBẢO VỆ CHO ÔNGNGUYỄN VĂN SƠN TRONG PHIÊNTÒA SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Tôi luật sư Trần Minh Hùng – Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.Tôikính mong Qúy tòa chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập củaông Nguyễn Văn Sơn với những lý do như sau:

1.Yêu cầukhởi kiện của nguyên đơn là “Buộc ông Lê Ngọc Thiều và bà Nguyễn Thị Trên trảlại cho ông Nguyễn Viết Ánh nhà đất số 528 đường Quốc lộ 13, khu phố 6, phườngHiệp Bình Phước, TP. Hồ Chí Minh” và “Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sốAC568679 do UBND thành phố Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh cấp ngày 11/8/2005 đã cấpcho ông Thiều và bà Trên, đồng thời hủy phần cập nhật chuyển nhượng sang têncho ông Sơn ngày 20/9/2011” là không có cơ sở.

Thứ nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối vớinhà đất tại địa chỉ 528 Quốc lộ 13, KP6, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Hồ ChíMinh cho ông Lê Ngọc Thiều và bà Nguyễn Thị Trên là đúng quy định.

Căn cứtại bút lục số 419, Văn bản số 1414/UBND-TNMT về việc “ý kiến liên quan đến vụkiện dân sự” của Ủy ban nhân dân Thành phố Thủ Đức đề ngày 16/3/2022 thể hiệnrõ nội dung Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức cũ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho nhà đất tại địa chỉ số 528 Quốc lộ 13, khu phố 6, phường Hiệp Bình Phước,Tp. Hồ Chí Minh là phù hợp với quy định.

Như vậy,Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh cấp GCN số AC568679 đối vớinhà đất số 528 đường Quốc lộ 13, khu phố 6, phường Hiệp Bình Phước, TP. Hồ ChíMinh cho ông Thiều và bà Trên vào năm 2005 là đúng quy định của pháp luật.

Thứ ông, việc ông Sơn được đăng kýbiến động trang 4 lên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đất tại địachỉ 528 Quốc lộ 13, KP6, phường Hiệp Bình Phước, Tp. Hồ Chí Minh năm 2011 làđúng quy định pháp luật và là người thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ.

Năm2011, ông Sơn nhận chuyển nhượng nhà đất trên từ ông Thiều và bà Trên là đúngquy định. Và được Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Thủ Đức, Thành phố Hồ ChíMinh cũ cập nhật đăng ký biến động tại trang 4 cho ông Nguyễn Văn Sơn vào ngày20/9/2011 là đúng theo quy định của pháp luật.

+ ÔngSơn nhận chuyển nhượng công khai, có hợp đồng công chứng và sau đó đã được cơquan đăng ký đất đai cập nhật sang tên ngày 20/9/2011 theo đúng quy định phápluật.

+ Ngoàira, không có căn cứ cho thấy tại thời điểm nhận chuyển nhượng, ông Sơn biết hoặcphải biết quyền sử dụng đất của ông Thiều, bà Trên đang có tranh chấp hoặc cóngăn chặn từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi nhận chuyển nhượng thì ôngSơn đã quản lý, sử dụng nhà đất ổn định trong thời gian dài.

*Căn cứtheo khoản 1, Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 133. Bảo vệ quyềnlợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

…

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưngtài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyểngiao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căncứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bịvô hiệu.”

=> Vì vậy, từ nhữngcăn cứ đã viện dẫn trên, ông Nguyễn VănSơn có đủ cơ sở để được xác định là người thứ ba ngay tình tại thời điểm nhận chuyển và được pháp luật bảo vệ, không thể mặcnhiên hủy giao dịch và đăng ký biến động của ông Sơn.

2.Đối với yêu cầu độc lập của ông Sơn là“Tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng41077 ngày 21/11/2016 tại Phòng Công chứng số 3, TP. Hồ Chí Minh giữa bà NguyễnNgọc Phượng, ông Nguyễn Văn Sơn và ông Lê Văn Công là vô hiệu vì vi phạm điều cấmcủa luật và gian dối.” là có cơ sở.

Thứ nhất, giá chuyển nhượng ghitrong Hợp đồng công chứng không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế giữacác bên.

Ngày21/11/2016, vợ chồng bà Nguyễn Ngọc Phượng và Nguyễn Văn Sơn có ký Hợp đồng muabán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà đất tại thửa đất số421, tờ bản đồ số 17, diện tích 129,9 m² tại địa chỉ số 528 Quốc lộ 13, Khu phố19, Phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh theo số công chứng 41077 tại PhòngCông chứng số 3 cho ông Lê Văn Công, sinh năm 1976.

Tuynhiên, giá trị thực tế mua bán đối với nhà đất trên theo Hợp đồng đặt cọc ngày27/10/2016 là 4.500.000.000 đồng. Nhưng trong Hợp đồng số công chứng 41077 chỉghi 850.000.000 đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế cho ông Công, theo yêu cầu của ôngCông. Đồng thời, ông Công đã thanh toán cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Sơn tổng cộng2.800.000.000 đồng, gồm 150.000.000 đồng tiền đặt cọc ngày 27/10/2016 và2.650.000.000 đồng ngày 27/11/2016.

Ngày22/12/2016, ông Nguyễn Văn Sơn đã bàn giao nhà đất cho ông Công quản lý theobiên bản bàn giao tài sản. (có sự xác nhận tại đơn yêu cầu độc lập của ông Côngvà bà Hiền). Trong khi đó, nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại1.700.000.000 đồng chưa được hoàn thành.

=>Nhưvậy, giá chuyển nhượng thực tế 4.500.000.000 đồng và giá ghi nhận trong hợp đồngchuyển nhượng là 850.000.000 đồng có sự chênh lệch rất lớn, điều này vi phạm điềucấm theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyềnsử dụng đất giữa ông Công và ông Sơn là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Căn cứtheo khoản 1 Điều 117 Luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điềukiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hànhvi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tựnguyện;

c) Mụcđích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, khôngtrái đạo đức xã hội.”

=> Nhưvậy, theo quy định trên thì giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủcác điều kiện luật định, trong đó mục đích và nội dung của giao dịch khôngđược vi phạm điều cấm của luật. Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định giao dịch dân sự không có một trong các điềukiện có hiệu lực tại Điều 117 thì vô hiệu.

*Căn cứtheo Điều 123 Luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm củaluật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điềucấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật khôngcho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trongđời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

*Căn cứđiểm b, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụngđất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

b) Đất không có tranh chấp hoặctranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyếtđịnh của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực phápluật;”

Như vậy,theo quy định đã viện dẫn trên thì điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyềnsử dụng đất là khi đất không có tranh chấp.

Tuynhiên, tại thời điểm năm 2016 ông Sơn chuyển nhượng nhà đất số 528 đường Quốc lộ13, khu phố 6, phường Hiệp Bình Phước, TP. Hồ Chí Minh cho ông Sơn thì nhà đấtnày đã có tranh chấp. Vì nhà đất đã bị ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng theoQuyết định giám đốc thẩm số 23/2014/DS-GĐT ngày 20/5/2014.

Việcchuyển nhượng trong tình trạng pháp lý này là trái với điều kiện thực hiện quyềnchuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cho giao dịch không đáp ứng điều kiện cóhiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 và có cơ sở xác định vô hiệu dovi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thứ ba, ông Công chưathanh toán đủ số tiền còn lại cho ông Sơn, là vi phạm nghĩa vụ thực hiện việc trảtiền.

Theo thỏa thuận giữa các bên, giáchuyển nhượng nhà đất là 4.500.000.000 đồng. Sau khi ký kết, ông Lê Văn Công mớithanh toán cho ông Nguyễn Văn Sơn và bà Nguyễn Ngọc Phượng tổng số tiền2.800.000.000 đồng, gồm 150.000.000 đồng tiền đặt cọc ngày 27/10/2016 và2.650.000.000 đồng thanh toán ngày 27/11/2016. Như vậy, so với tổng giá chuyểnnhượng 4.500.000.000 đồng, ông Công còn chưa thanh toán số tiền 1.700.000.000 đồng.Mặc dù ông Sơn đã bàn giao nhà đất cho ông Công vào ngày 22/12/2016, nhưng đếnnay ông Công vẫn chưa thanh toán đầy đủ số tiền còn lại theo thỏa thuận.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 440 LuậtDân sự 2015 quy định:

“Điều 440. Nghĩa vụ trả tiền

1. Bênmua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy địnhtrong hợp đồng.”

Từ những căn cứđã viện dẫn trên, ông Công chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho ôngSơn, bà Phượng theo quy định và làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợppháp của ông Sơn và bà Phượng.

3.Đối vớiyêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý khituyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng41077 ngày 21/11/2016 tại Phòng Công chứng số 3, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bàNguyễn Ngọc Phượng, ông Nguyễn Văn Sơn và ông Lê Văn Công vô hiệu.

Thứ nhất, căn cứ theo Khoản 2, Điều 131 Luật Dân sự 2015 quyđịnh:

“Điều 131. Hậu quả pháplý của giao dịch dân sự vô hiệu

…

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôiphục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”

Như vậy,theo quy định trên hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ôngCông với ông Sơn và bà Phượng là vô hiệu thì hậu quả pháp lý của giao dịch vôhiệu là buộc ông Lê Văn Công phải bàn giao lại cho tôi phần diện tích nhà đấtkhông bị thu hồi là 120,1 m² tại địa chỉ 528 Quốc lộ 13, Khu phố 19, Phường HiệpBình, Thành phố Hồ Chí Minh cùng với số tiền bồi thường 10.022.221.876 đồng.Tôi đồng ý hoàn trả cho ông Lê Văn Công số tiền đã thanh toán là2.800.000.000 đồng, cấn trừ vào số tiền ông Công phải thanh toán cho tôi; thìông Công còn phải trả cho tôi số tiền còn lại là 7.222.221.876 đồng là có cơ sở.

Thứ hai, căn cứ theo Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất số AC568679 do UBND Thành phố Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh cấpngày 11/8/2005 cho ông Thiều và bà Trên, được Phòng Tài nguyên và Môi trường QuậnThủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh cũ cập nhật biến động trang tư ngày 20/9/2011cho ông Sơn đối với thửa đất số 421, tờ bản đồ số 17, diện tích 129,9 m².

Căn cứtheo bản đồ hiện trạng vị trí áp ranh do Trung tâm Đo đạc Bản đồ - Sở Nông nghiệpvà Môi trường TP. Hồ Chí Minh xác nhận ngày 11/06/2026 có diện tích thực tế đốivới nhà đất tại địa chỉ số 528 QL13, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh là 200,2 m², diện tích theo ranh GCN là129,3 m² và diện tích chưa được cấp GCN là 70,9 m².

Căn cứtheo phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bổ sung ngày 17/3/2026của UBND phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh thì nhà đất tại địa chỉ số 528QL13, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh bị thu hồi đất với diện tích là 80,1m². Như vậy, tổng diện tích đối với nhà đất này là 200,2 m². Sau khi bị thu hồi80,1 m² (mặt trước), diện tích còn lại là: 200,2 m² - 80,1 m² = 120,1 m² (mặtsau). Đây là phần diện tích còn lại sau khi Nhà nước thu hồi.

Ông Sơnlà người sử dụng hợp pháp đối với nhà nhà đất trên có tổng diện tích là 200,2m². Khi Nhà nước thu hồi 80,1 m² trong phần diện tích 70,9 m² đất chưa được cấpgiấy chứng nhận. Mặc dù, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Sơn bịNhà nước thu hồi 9,8 m2 trong tổng diện tích 129,9 m2 được công nhận trong giấychứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng phần diện tích thu hồi còn lại là 70,9 m²,dù chưa được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đây là toànbộ khu đất mà ông Sơn mua từ vợ chồng ông Thiều, bà Trên, sau đó quản lý, sử dụngổn định, lâu dài từ năm 2011 đến nay.

Do đó,ông Sơn vẫn là người quản lý sử dụng hợp pháp đối với phần tích 200,2 m².

Thứ ba, ông Sơn có đủ điều kiện đểđược nhận số tiền bồi thường 10.022.221.876 đồng từ UBND phường Hiệp Bình,Thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứtheo điểm a khoản 1 và điểm d khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đấtkhi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nướcthu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợiích quốc gia, công cộng bao gồm:

a) Hộ giađình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằngnăm;

…

2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này đượcbồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:

…

d) Nhậnchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụngđất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;”

*Căn cứtheo khoản 1 Điều 98 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Điều 98.Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1.Hộ gia đình, cá nhân, người gốc ViệtNam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sửdụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khiNhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luậtnày thì được bồi thường bằng đất ở hoặcbằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đấtcó mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.”

=>Như vậy, theo quy định trên, ông Sơn đủ điều kiện được bồi thường vềđất. Việc phần diện tích 70,9 m² chưa được thể hiện trên Giấy chứng nhận khôngđồng nghĩa với việc ông Sơn không có quyền lợi đối với phần diện tích này. Quyềnđược bồi thường phải được xác định trên cơ sở hồ sơ đất đai, nguồn gốc sử dụng,quá trình sử dụng thực tế và phương án bồi thường đã được cơ quan có thẩm quyềnphê duyệt.

Từ những phântích nêu trên, tôi kính đề nghị hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lậpcủa ông Nguyễn Văn Sơn và bà Nguyễn Ngọc Phượng.

- Tuyên Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyềnsử dụng đất số công chứng 41077 ngày 21/11/2016 tại Phòng Công chứng số 3, TP.Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn Ngọc Phượng, ông Nguyễn Văn Sơn và ông Lê Văn Cônglà vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật và gian dối.

- Yêu cầu Tòa ángiải quyết hậu quả pháp lý khi tuyên Hợpđồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 41077 ngày21/11/2016 tại Phòng Công chứng số 3, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Nguyễn NgọcPhượng, ông Nguyễn Văn Sơn và ông Lê Văn Công vô hiệu.

- Buộc ông Lê Văn Công phải bàn giao lại chotôi phần diện tích nhà đất không bị thu hồi là 120,1 m² tại địa chỉ 528 Quốc lộ13, Khu phố 19, Phường Hiệp Bình, Thành phố Hồ Chí Minh cùng với số tiền bồi thường10.022.221.876 đồng. Tôi đồngý hoàn trả cho ông Lê Văn Công số tiền đã thanh toán là 2.800.000.000 đồng, cấntrừ vào số tiền ông Công phải thanh toán cho tôi; ông Công còn phải trả cho tôi số tiền còn lại là 7.222.221.876 đồng.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2026

NGƯỜIBẢO VỆ

                                                                   Luật Sư TRẦN MINH HÙNG