Luật sư bào chữa thế nào là đất đang có tranh chấp?

1.Tư vấn việc mua nhà đang có tranh chấp

Câu hỏi:

Mua nhà đang có tranh chấp? Tôi đangcó ý định mua một căn nhà đang có tranh chấp. Căn nhà tôi định mua có sân trướcnhà và tôi có xin thông tin của quận thì được trả lời nó là đất cống thoát nướcchung của khu vực. Tuy nhiên tôi không hiểu tại sao sân đó đã được công nhận làsở hữu riêng của căn nhà tôi định mua và được công nhận trong GCNQSDĐ. Hiện nayhàng xóm có đơn khởi kiện chủ sở hữu căn nhà đó về phần sân lấn chiếm. Giờ tôimuốn mua nhưng có đơn khởi kiện thì tôi có tiến hành mua bán được không?

Luật sư Gia Đình tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1Điều 188

Luật đất đai năm 2013 quy định vềđiều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiệncác quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiệnsau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trườnghợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kêbiên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy

Một trong những điều kiện khi thựchiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp. Tuy nhiên theothông tin bạn cung cấp: căn nhà bạn mua đang tranh chấp về quyền sử dụng thửađất làm sân giữa chủ sở hữu căn nhà với hàng xóm. Do đó chủ sở hữu căn nhàkhông đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất. Chính vì thế bạnkhông thể mua được căn nhà và phần đất trên.

Nếu bạn muốn mua được thì bạn cầnphải chờ sau khi giải quyết xong tranh chấp đất đai giữa chủ sở hữu nhà ở vớihàng xóm. Thời gian giải quyết tranh chấp trên nhanh hay chậm phụ thuộc vào cáctình tiết thực tế của tranh chấp trên. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho mình,bạn không nên thỏa thuận mua bán phần diện tích đất đó trong thời gian này

2.Cách thức để xác định bất động sản có tranh chấp hay không?

Trước khi đưa ra quyết định mua nhà,người mua cần phải cân nhắc đến nhiểu yếu tố như: tiền bạc, diện tích, nơi tọalạc của bất động sản,…Tuy nhiên, không ít người quên lưu ý đến một vấn đề vôcùng quan trọng đó là liệu bất động sản đó có đang thuộc diện tranh chấp haykhông? Hậu quả pháp lý khi mua nhầm bất động sản đó là gì?

Để hiểu rõ vấn đề này, người mua cầnnắm rõ một số thông tin sau:

1. Cách thức liên hệ có quan có thẩmquyền: liên hệ với UBND phường/xã; phòng TN&MT quận/huyện, văn phòng đăngký đất đai chi nhánh quận/huyện…để nhờ cung cấp thông tin. Cụ thể:

- Liên hệ với UBND phường/xã nơi cónhà, đất để xem có đang bị niêm yết về việc phân chia di sản thừa kế hay không;hoặc có bị ngăn chặn việc khai di sản thừa kế hay không.

- Gặp trực tiếp cán bộ tư phápphường/xã để tìm hiểu nhà, đất có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấp haykhông.

- Liên hệ với cơ quan thi hành ántìm hiểu xem căn nhà có bị yêu cầu thi hành án bởi một bản án có hiệu lực phápluật hay không.

- Có thể liên hệ phòng TN&MT quận/huyện,văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện để hỏi thông tin căn nhà có bịáp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án hay cơ quan thi hành án haykhông.

2. Các bước kiểm tra thông tin pháplý của bất động sản:

Thứ nhất, bất động sản dự định muaphải có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất (GCN). Không bao giờ chấp nhận đặt cọc khi chỉ nhìnthấy GCN photocopy dù có công chứng hoặc chứng thực sao y bản chính. Lý do lànhiều khả năng bất động sản đó đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một nơi nàokhác nên chủ nhà mới không giữ GCN bản chính.

Thứ hai, kiểm tra về quyền sở hữutài sản, xem người đứng tên trên GCN để xác định đây là tài sản riêng của mộtngười, của vợ chồng hay đồng sở hữu của nhiều người.

Nếu GCN xác định chỉ có một ngườiđứng tên thì phải kiểm tra người ấy có vợ, chồng hay không, tình trạng hôn nhânhiện tại. Nếu chủ sở hữu ly hôn phải kiểm tra bản án có phân chia tài sản chungkhông.

Trường hợp là đồng sở hữu, đồng thừakế thì cần kiểm tra GCN có ghi đại diện hay không. Nếu mua nhà dự án cũng phảikiểm tra xem ai là chủ sở hữu tài sản và họ đã có quyền đứng bán tài sản haychưa.

Chính vì vậy, việc xác định pháp lýbất động sản là một trong những giai đoạn cần thiết khi quyết định nhận chuyểnnhượng một bất động sản bất kỳ, nhằm tránh những tranh chấp phiền hà, khôngđáng có.

3.Tranh chấp đất đai là gì? Thế nào là đất đang có tranh chấp?

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Đất đai: Điều 4 Thông tư14/2012/TT-BTNMT quy định về khái niệm Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vịtrí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổinhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đấttrong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổnhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cưtrú và hoạt động sản xuất của con người.

Tranh chấp đất đai: Quy định tạikhoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

2. Các đặc điểm và nguyên nhân củatranh chấp đất đai

Nguyên nhân dấn tới tranh chấp đấtđai: Về nguyên nhân chủ quan xuất phát từ việc công tác quản lý nhà nước về đấtđai còn nhiều thiếu sót, không chặt chẽ. Kèm theo sự phân công, phân cấp tráchnhiệm quản lý đất đai còn nhiều sai phạm, trình độ quản lý của cán bộ địaphương còn non kém. Quy hoạch sử dụng đất đai còn lộn xộn, sử dụng đất khônghợp lý, ban hành văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh và quản lý đất đai khôngrõ ràng. Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo của bán bộ còn tiếu sát sao. Về nguyênnhân khách quan do đất đai trở thành tài sản có giá trị nên tác động đến tâm lýcủa nhiều người dẫn đến tình trạng bất chấp để tranh chấp để kiếm lợi ích.

Quan hệ đất đai là quan hệ dân sựnhưng vì phạm vi và tính đặc thù của nó nên trở nên rất đặc biệt. Vì cũng làmột giao dịch dân sự nên mang các đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự thìtranh chấp đất đai còn mang những đặc điểm đặc trưng riêng như sau:

Chủ thể của tranh chấp đất đai làchủ thể có quyền quản lý và quyền sử dụng đất bao gồm: cá nhân, hộ gia đình, tổchức. Quyền sử dụng đất của các chủ thể nêu trên được xác lập dựa trên quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất hoặc sự công nhận, cho phép chuyển nhượng của Nhànước đối với diện tích đất đang sử dụng.

Như vậy, chủ thể của tranh chấp đấtđai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lýhoặc người sử dụng đất .Do đó khi tranh chấp chỉ xảy ra khi các chủ thể tranhchấp đất đai có mâu thuẫn và bị xâm phạm đến quyền lợi về quản lý và sử dụngđất đai. Và những chủ thể có liên quan đến những quyền này mới được đề nghịgiải quyết tranh chấp

Về đối tượng của tranh chấp đất đailà quyền quản lý và quyền sử dụng đất đai. Đối tượng mà các chủ thể tranh chấphướng tới là quyền được sử dụng và quản lý trên một phần đất cụ thể, chỉ khiđối tượng của tranh chấp là quyền sử dụng và quản lý đất đai thì mới được gọilà tranh chấp đất đai. Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạpliên quan đến các vấn đề liên quan đến đất đai như diện tích, quyền sử dụng,mục đích sử dụng, các giao dịch dân sự liên quan.

Về hậu quả của tranh chấp đất đai:Tranh chấp đất đai phát sinh gây ra hậu quả về nhiều mặt như gây mất ổn định vềchính trị và phá vỡ mối quan hệ xã hội, trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng trựctiếp đến lợi ích của cá nhân, tổ chức, Nhà nước

3. Các trường hợp được xem là đấtđai có tranh chấp

Trên thực tế giải quyết tranh chấpđất đai nhìn chung có các dạng tranh chấp liên quan đến đất đai được chia thànhnhững trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: Tranh chấp đấtđai thuộc vào dạng tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất

Tranh chấp về quyền sử dụng đất lànhững tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai đó có quyền sử dụng đát hợppháp với thửa đất, mảnh đất nào đó. Đây là các trường hợp liên quan đến việccông nhận người nào mới thật sự là người có quyền sử dụng đất trên một phần đấtđang có tranh chấp. Ví dụ như tranh chấp diện tích đất do bị cấp trùng, lấnchiếm đất đai, tranh chấp ranh giới đất liền kề mà cơ quan nhà nước đã cấp giấychứng nhận quyền sử dụng, lối đi, tranh chấp về một thửa đất hoặc một phần thửađất, tài sản gắn liền với đất. Chủ yếu phân định quyền sử dụng đất thuộc về cánhân, tổ chức nào.

Trường hợp thứ hai, là dạng tranhchấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đây chính làcác tranh chấp liên quan đến các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụngđất.

Các giao dịch dân sự liên quan quyềnsử dụng đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất,cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, bảo lãnh quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mặc dù đây là các tranh chấp về hợpđồng dân sự nhưng đều có liên quan đến vấn đề chủ đạo là đất đai. Tuy nhiên vềbản chất đây vẫn là tranh chấp về hợp đồng dân sự.

Trường hợp thứ ba, là trường hợptranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Các tranh chấp về đất đai trong lĩnhvực thừa kế thường xảy ra khi có sự kiện phân chia thừa kế theo quy định củaluật hoặc theo yêu cầu được phân chia di sản thừa kế của những người ở hàngthừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp thứ tư, là trường hợptranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Trường hợp này thường liên quan đếnviệc tranh chấp những tài sản được gắn liền với đất như: cây cối, nhà ở, tườngrào, các công trình trên đất được giao. Bản chất của trường hợp tranh chấp nàylà xác định ai có quyền sử dụng đát và những tài nguyên khác gắn liền với mảnhđất đó

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiếnthức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm vàđạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

Luật sưTrần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư GiaĐình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com