NHỮNG YẾU TỐ KHÔNG THỂ BỎ QUA KHI TƯ VẤN CĂN HỘ

Căn hộ là một sản phẩm quen thuộc với các chuyên viên tư vấn bất động sản. Căn hộ không chỉ là giải pháp an cư được nhiều người lựa chọn, mà còn là phương án đầu tư đầy tiềm năng. Cùng ĐXMN tìm hiểu những yếu tố không thể bỏ qua khi tư vấn căn hộ.

Pháp lý dự án

Nếu tư vấn căn hộ hình thành trong tương lai, chuyên viên môi giới BĐS cần hiểu rõ pháp lý của dự án. Tư vấn các hình thức, giải pháp đầu tư phù hợp đến khách hàng. Ngoài hồ sơ pháp lý của dự án, bạn cần cần hiểu rõ về hợp đồng mua bán, các chiết khấu, khuyễn mãi. Bên cạnh đó, các điều khoản trong hợp đồng cần lưu ý, thỏa thuận về các phụ phí dịch vụ, tiến độ thanh toán, thẩm quyền của các bên…bạn đều cần nắm rõ những thông tin này để tư vấn đến khách hàng. 

Tiềm lực chủ đầu tư

Chuyên viên tư vấn cần nắm rõ thông tin tên, năng lực của chủ đầu tư, giấy phép đầu tư, kinh nghiệm xây dựng vận hành các dự án và năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đồng thời luôn cập nhật đến khách hàng tiến độ xây dựng, tiến độ thanh toán và quy trình làm việc với chủ đầu tư.

Vị trí căn hộ

Căn hộ chung cư có vị trí tốt khi nó đảm bảo thuận tiện cho nhu cầu của khách hàng (đi lại, sinh hoạt, làm việc…). Không dễ để tìm một dự án khu chung cư có vị trí thuận lợi với giá "mềm", bởi phân khúc căn hộ dưới 2 tỉ đồng thường nằm ở khá xa trung tâm thành phố.

Vì vậy, bạn cần tư vấn khách hàng cân đối tài chính và nhu cầu để chọn mua căn hộ phù hợp. Nên xem xét vị trí gần các tiện ích như chợ, trường học, nơi làm việc… Lưu ý quan sát lượng giao thông quanh khu chung cư, nhất là vào các giờ cao điểm xem có xảy ra ách tắc không, tránh để khách hàng gặp phải phiền toái trong vấn đề di chuyển sau này.

Tiện ích nội, ngoại khu

Ưu thế khi sở hữu căn hộ là khách hàng được sử dụng rất nhiều tiện ích nội khu như công viên, trung tâm thương mại, hồ bơi, phòng tập gym… Tuy nhiên, với sự phát triển bùng nổ của các dự án, không thiếu những khu chung cư chỉ đáp ứng được nhu cầu về nhà ở mà bỏ qua yếu tố này, thậm chí xây sát mặt đường và cắt hoàn toàn khu tiện ích cần thiết.

Về tiện ích nội khu, chuyên viên tư vấn cần nắm rõ các thông tin về số thang máy, thang thoát hiểm, các tiện ích nổi bật và khác biệt … bởi đó là những tiện ích mà khách hàng sẽ sử dụng khi ở lâu dài và là các yếu tố tạo nên điểm khác biệt của dự án, giúp chuyên viên môi giới chốt giao dịch thành công.

Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng cũng là yếu tố chuyên viên tư vấn cần thông tin đến khách hàng. Đây cũng là một hình thức thể hiện phân khúc của căn hộ. Mật độ càng thấp thì khu căn hộ càng thoáng đãng, nhiều không gian, cây xanh và tiện ích, thể hiện CĐT quan tâm đến không gian sống của cư dân, thay vì chạy theo lợi ích kinh tế.

An ninh là tiêu chí quan trọng

An toàn là yếu tố khách hàng đặc biệt quan tâm. Bạn cần thông tin đến khách hàng hệ thống phòng chống cháy nổ của dự án, cách quản lý việc ra vào chung cư ra sao, hệ thống camera giám sát hay hệ thống báo động khi có tình huống khẩn cấp...

Khu vực gửi xe

Nhiều khu căn hộ có thiết kế khu giữ xe quá nhỏ hoặc nhập nhằng trong việc khai thác sử dụng, dẫn tới không đáp ứng hết được nhu cầu của cư dân. Đây là vấn đề của không ít căn hộ tại các thành phố lớn. Vì vậy, căn hộ có khu vực để xe bài bản, rộng rãi, vận hành rõ ràng là một điểm cộng và là lợi thế mà bạn không thể bỏ qua khi tư vấn đến khách hàng.

Đòn bẩy tài chính

Đa số các dự án căn hộ ngân hàng cho vay tối đa lên đến 70-80% giá trị hợp đồng mua bán. Các thông tin cần thiết để thực hiện vay vốn, quy trình thủ tục thực hiện vay vốn như thế nào là các thông tin bạn cần nắm rõ và tư vấn đến khách hàng. Đồng thời, nên vay bao nhiêu phần trăm là hợp lý, đảm bảo hạn chế rủi ro cũng là các thông tin mà chuyên viên tư vấn cần nắm bắt.

1. Kiểm tra tính pháp lý của căn hộ

Trước khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng chung cư, người mua cần phải kiểm tra tính pháp lý của căn hộ. Điều này giúp tránh mua phải những căn hộ đang bị tranh chấp, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, hoặc không đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Cách kiểm tra:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng): Đây là giấy tờ quan trọng nhất chứng minh quyền sở hữu của căn hộ. Người mua nên yêu cầu xem bản gốc và kiểm tra thông tin trên sổ hồng có khớp với thông tin của căn hộ hay không.
• Trạng thái pháp lý của căn hộ: Xem xét căn hộ có đang bị thế chấp ngân hàng hoặc tranh chấp với bên thứ ba nào không. Người mua có thể yêu cầu chủ sở hữu cung cấp các giấy tờ liên quan đến tình trạng pháp lý của căn hộ.

2. Làm hợp đồng chuyển nhượng rõ ràng

Hợp đồng chuyển nhượng chung cư là một trong những yếu tố quyết định tính minh bạch và hợp pháp của giao dịch. Một hợp đồng chuyển nhượng không đầy đủ hoặc không rõ ràng có thể dẫn đến tranh chấp sau này.

Yêu cầu đối với hợp đồng:

• Các thông tin cơ bản: Hợp đồng cần phải có đầy đủ thông tin của người bán, người mua, và chi tiết về căn hộ (diện tích, vị trí, giấy tờ pháp lý liên quan).
• Điều khoản thanh toán: Quy định rõ ràng về số tiền chuyển nhượng, thời gian và phương thức thanh toán.
• Điều kiện bàn giao nhà: Nêu rõ thời gian bàn giao căn hộ và tình trạng căn hộ khi bàn giao (có trang thiết bị gì, tình trạng kỹ thuật như thế nào).

3. Thực hiện đúng quy trình pháp lý

Quá trình chuyển nhượng căn hộ chung cư phải tuân thủ theo đúng quy định pháp luật, bao gồm các thủ tục đăng ký và nộp thuế. Nếu không thực hiện đúng quy trình, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị vô hiệu hóa.

Các bước thực hiện:

• Công chứng hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng cần được công chứng tại văn phòng công chứng có thẩm quyền. Điều này giúp đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng và tránh tranh chấp về sau.
• Khai báo và nộp thuế: Sau khi công chứng hợp đồng, cả người mua và người bán cần tiến hành khai báo và nộp các loại thuế liên quan, bao gồm thuế thu nhập cá nhân (người bán chịu) và lệ phí trước bạ (người mua chịu).
• Thủ tục sang tên sổ hồng: Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ thuế, người mua cần đến cơ quan chức năng để thực hiện thủ tục sang tên sổ hồng, hoàn tất quá trình chuyển nhượng.

4. Kiểm tra khoản phí liên quan đến căn hộ

Ngoài chi phí chuyển nhượng, người mua cũng cần phải lưu ý đến các khoản phí khác liên quan đến căn hộ như phí quản lý, phí bảo trì, và các khoản phí dịch vụ khác. Nếu người bán chưa hoàn tất các khoản phí này, người mua có thể gặp rủi ro khi tiếp nhận căn hộ.

Cách phòng tránh:

• Yêu cầu xác nhận từ ban quản lý chung cư: Người mua nên yêu cầu chủ sở hữu hiện tại cung cấp giấy xác nhận từ ban quản lý chung cư rằng tất cả các khoản phí đã được thanh toán đầy đủ.
• Thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng: Trong hợp đồng chuyển nhượng, cần có điều khoản về việc ai sẽ chịu trách nhiệm thanh toán các khoản phí chưa hoàn tất nếu có.

5. Thỏa thuận về nội thất và thiết bị đi kèm

Một trong những rủi ro phổ biến khi chuyển nhượng chung cư là không rõ ràng về tình trạng và danh sách nội thất, thiết bị đi kèm với căn hộ. Điều này có thể dẫn đến tranh cãi khi người bán giao nhà nhưng thiếu một số trang thiết bị mà người mua đã kỳ vọng.

Cách giải quyết:

• Danh sách nội thất chi tiết: Trong hợp đồng, cần liệt kê đầy đủ danh sách các trang thiết bị, nội thất sẽ được bàn giao cùng với căn hộ. Nếu có hình ảnh đính kèm, càng rõ ràng hơn về tình trạng và số lượng các vật dụng này.
• Kiểm tra trước khi ký hợp đồng: Người mua nên yêu cầu được kiểm tra thực tế tình trạng căn hộ và các thiết bị đi kèm trước khi ký hợp đồng để đảm bảo mọi thứ đều rõ ràng.

Kết luận

Việc chuyển nhượng căn hộ chung cư đòi hỏi người mua và người bán cần tuân thủ các quy định pháp lý và chuẩn bị kỹ lưỡng trong từng bước giao dịch. Bằng cách nắm rõ các lưu ý trên và tuân thủ đúng quy trình, người mua sẽ tránh được các rủi ro không mong muốn và đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, minh bạch.

Trân trọng.

SL TRẦN MINH HÙNG