Luật sư giỏi về nhà đất

Án lệ số 16/2017/AL về công nhậnhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế do một trong cácđồng thừa kế chuyển nhượng

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồnán lệ:

Quyết địnhgiám đốc thẩm số 573/2013/DS-GĐT ngày 16-12-2013 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dântối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp thừa kế tài sản” tại tỉnh Vĩnh Phúc giữanguyên đơn là chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị PhùngThị P với bị đơn là anh Phùng Văn T; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồmchị Phùng Thị N2, chị Phùng Thị H3.

Vịtrí nội dung án lệ:

Đoạn 2 phần “Nhận định của Toà án”.

Kháiquát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ:

Di sản thừa kế là bất động sản đã đượcmột trong các đồng thừa kế chuyển nhượng. Các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việcchuyển nhượng đó. Số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống củacác đồng thừa kế. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này,Tòa án phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp vàdiện tíchđất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế mà thuộc quyềnsử dụng của bên nhận chuyển nhượng.

Quyđịnh của pháp luật liên quan đến án lệ:

Khoản 2 Điều 170, Điều 234, Điều 634, Điều697 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương đương với khoản 2 Điều 221, Điều 223, Điều612, Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Từkhóa của án lệ:

“Xác lập quyền sở hữutheo thỏa thuận”; “Disản”; “Di sản thừa kế là bất động sản”; “Đồng thừa kế”; “Chuyển nhượng quyền sửdụng đất”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theođơn khởi kiện ngày 02-4-2011 và các lời khai tiếp theo nguyên đơn chịPhùng Thị H1, chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị P, chị Phùng Thị H2 trình bày:

Bố mẹ nguyên đơn là ông Phùng Văn N và bàPhùng Thị G sinh được 06 người con là: Phùng ThịN1, Phùng Thị N2, Phùng Thị H2, Phùng Văn T, Phùng Thị P, Phùng Thị H1.

Tài sản chung của ôngPhùng Văn N và bà Phùng Thị G là 01 ngôi nhà cấp 4 cùng công trình phụ trên diệntích đất 398m2 ở tại khu L, phường M, thành phố N, tỉnh Vĩnh Phúc,nguồn gốc đất do cha ông để lại. Ngày 07-7-1984 ông Phùng Văn N chết (trước khichết không để lại di chúc) bà Phùng Thị G và anhPhùng Văn T quản lý và sử dụng nhà đất trên. Năm 1991 bà Phùng Thị G chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K một phần diệntích đất trên với diện tích đất là 131m2, còn lại diện tích 267m2,năm 1999 bà Phùng Thị G được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà Phùng ThịG muốn cho con gái là chị Phùng Thị H1 một phần diện tích đất của bà để làm nhàở vì hoàn cảnh của chị Phùng Thị H1 đi lấy chồng ở xa, chồng chết nên bà muốn chịvề ở cùng, nhưng anh Phùng Văn T giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bàPhùng Thị G không tách đất cho chị Phùng Thị H1 được. Vì vậy, chị khởi kiện raTòa án buộc anh Phùng Văn T trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà PhùngThị G. Tòa án đã xử buộc anh Phùng Văn T phải trả giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho bà Phùng Thị G nhưng anh Phùng Văn T không trả. Vì vậy tháng 3-2010 bàPhùng Thị G đã lập di chúc với nội dung: Để lại cho chị Phùng Thị H1 diện tíchđất 90m2 và toàn bộ cây cối lâm lộc trên diện tích đất có các chiềucạnh: Phía Đông giáp diện tích đất của bà Phùng Thị G, phía Tây giáp nhà ông N,phía Nam giáp đường T, phía Bắc giáp nhà anh C. Khi lập di chúc bà Phùng Thị G hoàntoàn minh mẫn khỏe mạnh, có người làm chứng và di chúc đó đã được Ủy ban nhândân phường M chứng thực. Toàn bộ diện tích 398m2 là của bà Phùng ThịG vì khi ông Phùng Văn N chết thì bà Phùng Thị G được toàn quyền sử dụng.

Ngày19-12-2010 bà Phùng Thị G chết, toàn bộ khối tài sản trên vợ chồng anh PhùngVăn T vẫn quản lý sử dụng. Nay các nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết phânchia di sản thừa kế theo di chúc bà Phùng Thị G để lại cho chị Phùng Thị H1 là 90m2, phần còn lại là 177m2đề nghị chia theo pháp luật, kỷ phần thừa kế của chị Phùng Thị N1, chị PhùngThị P, chị Phùng Thị H2 nhường cho chị Phùng Thị H1 sử dụng. Ngoài ra tài sảncây cối trên đất và phần diện tích đất nông nghiệp của bà Phùng Thị G cácnguyên đơn không đề nghị Tòa án giải quyết.

Bịđơn anh Phùng Văn T do chị Phùng Thị H3(là vợ) đồng thời là người có quyền lợi,nghĩa vụ liên quan trình bày: chị xác nhận mối quan hệ bố mẹ, anh chị em tronggia đình, tài sản bố mẹ để lại là diện tích đất 398m2 ở tại khu L,phường M, thành phố N và thời gian bố mẹ chết như các nguyên đơn trình bày làđúng nhưng toàn bộ công trình xây dựng trên đất là do vợ chồng anh chị xây dựngnăm 1997. Năm 1991 bà Phùng Thị G tự ý bán 131m2 cho ông Phùng Văn Kkhông bàn bạc với anh Phùng Văn T, được bao nhiêu tiền bà sử dụng vào việc gì anhPhùng Văn T không biết. Đến năm 1999 bà Phùng Thị G được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất với diện tích còn lại là 267,4m2, ông Phùng Văn Kcũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mua của bà Phùng Thị G. Khi bàPhùng Thị G còn sống có lập di chúc hay không anh chị không biết. Nay các chịem trong gia đình khởi kiện yêu cầu chia thừa kế theo di chúc và theo pháp luật,quan điểm của anh Phùng Văn T không đồng ý vì bố mẹ anh chỉ có một mình anh làcon trai nên anh sử dụng để ở và thờ cúng tổ tiên, không đồng ý phân chia thừakế. Ngoài ra bà Phùng Thị G còn có diện tích đất nông nghiệp nhưng anh PhùngVăn T không đề nghị phân chia thừa kế.

Ngườicó quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Phùng Thị N2 trình bày: chị xác nhận mốiquan hệ bố mẹ, anh chị em trong gia đình, tài sản bố mẹ để lại diện tích đất398m2 ở tại khu L, phường M, thành phố N và thời gian bố mẹ chết nhưcác nguyên đơn trình bày là đúng. Đến năm 1991 mẹ chị đã chuyển nhượng cho ôngPhùng Văn K diện tích 131m2, khi chuyển nhượng các chị đều biết việcnày, nhưng số tiền bao nhiêu chị không biết, chỉ biết mẹ chị đã dùng số tiền đóđể trang trải nợ nần và nuôi các con. Còn lại diện tích 267,4m2 đếnnăm 1999 mẹ chị đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Phùng ThịG mà hiện nay anh Phùng Văn T đang sử dụng quản lý. Khi mẹ chị còn sống có lậpdi chúc hay không chị không biết nay các chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H1, chịPhùng Thị H2, chị Phùng Thị P yêu cầu chia thừa kế diện tích đất trên chị khôngđồng ý vì bố mẹ chị chỉ có anh Phùng Văn T là con trai nên phải để anh PhùngVăn T ở và thờ cúng. Nếu Tòa án giải quyết phân chia thừa kế theo pháp luật kỷphần thừa kế của bà, chị không nhận mà nhường cho anh Phùng Văn T được hưởng.

Với nội dung vụ ánnhư trên;

Tại Bản án dân sự sơthẩm số 11/2011/DSST ngày 04-10-2011 Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Yên quyết định:

-Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Phùng Thị H1, buộc anh Phùng Văn Tphải có trách nhiệm thanh toán cho chị Phùng Thị H1 tổng số tiền là340.000.000đ (trị giá 68m2 đất). Giao anh Phùng Văn T được sử dụngdiện tích đất 68m2 tại tờ bản đồ số 32, số thửa 81 ở khu phố khu L,phường M, thành phố N, tỉnh Vĩnh Phúc (có tứ cận).

- Không chấp nhận yêucầu của chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P khởi kiện chia thừakế tài sản của bà Phùng Thị G theo pháp luật.

Ngoài ra Tòa án cấpsơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm,ngày 18-01-2011 các nguyên đơn chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng ThịP, chị Phùng Thị H1 kháng cáo không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm, đềnghị Tòa án chia thừa kế theo di chúc và theo pháp luật.

Tại Bản án dân sựphúc thẩm số 06/2012/DSPT ngày 23-2-2012 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc quyếtđịnh: sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2011/DSST ngày 4-10-2011 của Tòa án nhândân thành phố Vĩnh Yên.

- Chấp nhận yêu cầuchia thừa kế của chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị H1, chịPhùng Thị P.

- Giao cho anh PhùngVăn T và người đại diện theo pháp luật của anh Phùng Văn T là chị Phùng Thị H3diện tích 267,4m2, trị giá 1.337.000.000đồng số thửa 81, tờ bản đồ số32 ở khu phố L, phường M, thành phố N.

- Anh Phùng Văn T vàngười đại diện theo pháp luật của anh Phùng Văn T là chị Phùng Thị H3 có tráchnhiệm thanh toán trị giá phần thừa kế cho chị Phùng Thị H1 là 982.200.000 đồng.

Kể từ ngày chị PhùngThị H1 có đơn yêu cầu thi hành án nếu anh Phùng Văn T và người đại diện theopháp luật của anh Phùng Văn T là chị Phùng Thị H3 không thanh toán số tiền trênthì hàng tháng anh Phùng Văn T, chị Phùng Thị H3 còn phải chịu lãi theo mức lãisuất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định tương ứng với thời gianchưa thi hành án.

Ngoài ra, Tòa án cấpphúc thẩm còn quyết định về án phí.

Saukhi xét xử phúc thẩm chị Phùng Thị H3, anh Phùng Văn T có đơn yêu cầu xem xét lạibản án dân sự phúc thẩm nêu trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc.

TạiQuyết định số 131/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 12-11-2013 của Viện trưởng Viện kiểm sátnhân dân tối cao đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2012/DSPT ngày 23-2-2012của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc; với nhận định:

Tòa án cấp phúc thẩmkhông đưa diện tích đất bà Phùng Thị G đã bán cho ông Phùng Văn K vào khối tàisản để chia là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm xác định di sản là tổng diện tíchđất 398m2 (bao gồm cả phần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chialà không đúng.

Tuy nhiên, diện tích267m2 đất đứng tên bà Phùng Thị G phải được xác định là tài sảnchung của vợ chồng ông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G chưa chia. Bà Phùng Thị G chỉcó quyền định đoạt ½ diện tích đất trong tổng diện tích 267m2 đấtchung của vợ chồng bà là 133,5m2 – 90m2 (đã cho chị PhùngThị H1) còn lại là 43,5m2 được chia cho 5 thừa kế.

Đốivới ½ diện tích đất trong tổng diện tích 267m2 đất chung của vợ chồnglà phần di sản của ông Phùng Văn N để lại nay đã hết thời hiệu chia thừa kế, anhPhùng Văn T đang quản lý thì được tiếp tục quản lý. Tòa án cấp phúc thẩm xác địnhtoàn bộ diện tích 267m2 đất là di sản của bà Phùng Thị G để chiatheo di chúc cho chị Phùng Thị H1 90m2 đất và phần đất còn lại177,4m2 chia theo pháp luật cho 5 kỷ phần là không đúng.

Tại phiên tòa giám đốcthẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao giữ nguyên nội dung kháng nghị củaViện trưởng, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Căn cứ vào cáctài liệu có trong hồ sơ vụ án, thì diện tích 398m2 đất tọa lạc tạikhu phố L, phường M, thành phố N, Vĩnh Phúc có nguồn gốc là tài sản chung vợ chồngông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G. Ông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G có 06 ngườicon chung là chị Phùng Thị H1, chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, anhPhùng Văn T, chị Phùng Thị P, chị Phùng Thị N2. Ngày 07-7-1984 ông Phùng Văn N chết không để lại di chúc, bà Phùng ThịG và anh Phùng Văn T quản lý và sử dụng nhà đất trên.

[2] Năm 1991, bàPhùng Thị G chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K diện tích 131m2 trongtổng diện tích 398m2 của thửa đất trên; phần diện tích đất còn lại củathửa đất là 267,4m2. Năm 1999 bà Phùng Thị G đã được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, diện tích 267,4m2, bà Phùng Thị G cùng vợ chồnganh Phùng Văn T vẫn quản lý sử dụng nhà đất này. Việc bà Phùng Thị G chuyển nhượng đất cho ông Phùng Văn K các con bàPhùng Thị G đều biết, nhưng không ai có ý kiến phản đối gì, các con của bàPhùng Thị G có lời khai bà Phùng Thị G bán đấtđể lo cuộc sống của bà và các con. Nay ông Phùng Văn K cũng đã được cơ quan nhànước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, có cơ sở để xác định cáccon bà Phùng Thị G đã đồng ý để bà Phùng Thị G chuyển nhượng diện tích 131m2 nêutrên cho ông Phùng Văn K. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa diện tích đất bà PhùngThị G đã bán cho ông Phùng Văn K vào khối tài sản để chia là có căn cứ. Tòa áncấp sơ thẩm xác định di sản là tổng diện tích đất 398m2 (bao gồm cảphần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chia là không đúng.

[3]Ngày 19-12-2010 bà Phùng Thị G chết, trước khi chết bà đã để lại di chúc lập ngày 05-3-2009 có nội dung để lại cho chị Phùng Thị H1 (con gáibà Phùng Thị G) diện tích 90m2 đất trong tổng diện tích 267m2đất trên, di chúc có chứng thực của Ủy ban nhân dân phường M ngày 7-3-2009. Tuydi chúc được lập và chứng thực không cùng ngày qua ý kiến của Ủy ban nhân dânphường và lời khai của những người làm chứng trong di chúc thì có căn cứ để xácđịnh bà Phùng Thị G lập di chúc khi còn minh mẫn và nội dung di chúc theo ýnguyện của bà Phùng Thị G nên Tòa án hai cấp chấp nhận di chúc là có lý, cótình.

[4] Tuy nhiên, diện tích 267m2 đất đứng tên bàPhùng Thị G, nhưng được hình thành trong thời gian hôn nhân nên phải được xác địnhlà tài sản chung của vợ chồng ông Phùng Văn N và bà Phùng Thị G chưa chia. BàPhùng Thị G chỉ có quyền định đoạt ½ diện tích đất trong tổng diện tích 267m2đất chung của vợ chồng bà. Do đó, phần di sản của bà Phùng Thị G để lại là ½ khốitài sản (133,5m2) được chia theo di chúc cho chị Phùng Thị H1 (congái bà Phùng Thị G) là 90m2, còn lại là 43,5m2 được chiacho 5 kỷ phần còn lại (trong đó chị N2 nhường kỷ phần thừa kế cho anh Phùng VănT; chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị N1 và chị Phùng Thị P nhường kỷ phần cho chịPhùng Thị H1). Đối với ½ diện tích đất trong tổng diện tích 267m2 đấtchung của vợ chồng là phần di sản của ông Phùng Văn N để lại nay đã hết thời hiệuchia thừa kế, anh Phùng Văn T là một trong các thừa kế không đồng ý chia, theoquy định tại tiểu mục 2.4 mục 2 phần I của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì không đủ điều kiệnđể chia tài sản chung nên phần diện tích đất này ai đang quản lý, sử dụng thìđược tiếp tục quản lý, sử dụng.

[5] Tòa án cấp phúcthẩm xác định toàn bộ diện tích 267m2 đất là di sản của bà Phùng ThịG để chia theo di chúc cho chị Phùng Thị H1 90m2 đất và phần đất cònlại 177,4m2 chia theo pháp luật cho 5 kỷ phần là không đúng.

[6] Ngoài ra, anh Phùng Văn T không kháng cáo nhưngTòa án lại tuyên anh Phùng Văn T phải chịu 200.000 đồng án phí phúc thẩm. ChịPhùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P tự nguyện nhường kỷ phần củacác chị cho chị Phùng Thị H1 và được Tòa chấp nhận, chị Phùng Thị H1 là hộnghèo được miễn toàn bộ án phí nhưng Tòa cấp phúc thẩm không tuyên trả lại tiềntạm ứng án phí sơ thẩm cho chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị Pđều là không đúng. Vì vậy, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tốicao là có căn cứ chấp nhận.

Bởi các lẽ trên, căncứ vào khoản 2 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và Điều 299 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 06/2012/DSPTngày 23-02-2012 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và Bản án dân sự sơ thẩm số11/2011/DS-ST ngày 04-10-2011 của Tòa án nhân dân thành phố Vĩnh Yên, tỉnh VĩnhPhúc về vụ án “Tranh chấp thừa kế tài sản” giữa nguyên đơn chị Phùng ThịH1, chị Phùng Thị N1, chị Phùng Thị H2, chị Phùng Thị P với bị đơn là anh PhùngVăn T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm chị Phùng Thị N2, chị PhùngThị H3.

Giao hồ sơ cho Tòa ánnhân dân thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc xét xử sơ thẩm lại theo quy định củapháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[2] Năm 1991, bà Phùng Thị G chuyển nhượng cho ông Phùng Văn K diệntích 131m2 trong tổng diện tích 398m2 của thửa đất trên;phần diện tích đất còn lại của thửa đất là267,4m2. Năm 1999 bà Phùng Thị G đã được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, diện tích 267,4m2, bà Phùng Thị G cùng vợ chồng anh PhùngVăn T vẫn quản lý sử dụng nhà đất này. Việc bà Phùng Thị G chuyển nhượng đấtcho ông Phùng Văn K các con bà Phùng Thị G đều biết, nhưng không ai có ý kiếnphản đối gì, các con của bà Phùng Thị G có lời khai bà Phùng Thị G bán đất đểlo cuộc sống của bà và các con. Nay ông Phùng Văn K cũng đã được cơ quan nhà nướccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, có cơ sở để xác định các con bàPhùng Thị G đã đồng ý để bà Phùng Thị G chuyển nhượng diện tích 131m2nêu trên cho ông Phùng Văn K. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa diện tích đất bàPhùng Thị G đã bán cho ông Phùng Văn K vào khối tài sản để chia là có căn cứ.Tòa án cấp sơ thẩm xác định di sản là tổng diện tích đất 398m2 (baogồm cả phần đất đã bán cho ông Phùng Văn K) để chia là không đúng.”

LS TRẦN MINH HÙNG,