Luật sư Hùng trả lời đài phát Thanh VOH nội dung bất động sản

Câu hỏi 1: Thưa luậtsư, gần đây khái niệm “cấp căn cước cho từng thửa đất” được nhắc đến rất nhiều.Dưới góc nhìn pháp lý, khái niệm này thực chất là gì? Nó có phải chỉ là mộtcách gọi mới, hay thực sự là một bước thay đổi trong cách quản lý đất đai củachúng ta?

Khái niệm về “Cấp căn cước cho từng thửađất” đây là cách gọi dân dã của mọi người dân, nhưng dưới góc nhìn pháp lý theokhoản 1, Điều 15 tại Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT (có hiệu lực kể từ ngày1/1/2025) quy định rõ đây là Mã Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọilà Mã Giấy chứng nhận) là duy nhất trên toàn quốc, được cấp phát tự động từ phầnmềm ứng dụng của hệ thống thông tin đất đai khi Hệ thống thông tin quốc gia vềđất đai được đưa vào vận hành, khai thác chính thức.

Ngoài ra, mã QR được in trên Giấy chứngnhận dùng để lưu trữ, hiển thị các thông tin chi tiết của Giấy chứng nhận vàcác thông tin để quản lý mã QR. Thông tin phản hồi từ mã QR có giá trị nhưthông tin trên Giấy chứng nhận, thống nhất với thông tin trong cơ sở dữ liệu đấtđai hoặc thông tin ghi nhận trong hồ sơ địa chính đối với những nơi chưa xây dựngcơ sở dữ liệu đất đai.

Như vậy, đây không chỉ là ‘cách gọi mới’,mà là một thay đổi căn bản về phương thức quản lý đất đai theo hướng số hóa, minhbạch và đồng bộ toàn quốc, mỗi giấy chứng nhận đều có một mã QR riêng.

Câu hỏi 2: Trong quá trình hành nghề,ông đã gặp những vụ việc nào cho thấy sự cần thiết phải có một định danh riêngcho từng thửa đất chưa?

Vụ việc “Cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất chồng lấn lên phần đất đã được cấp Giấy chứng nhận trước đó”.

Một khách hàng có thửa đất tại khu vựchuyện Bình Chánh cũ (nay là xã Bình Chánh mới) với diện tích: 131 m2.Khi khách hàng xin cấp giấy phép xây dựng để xây nhà thì phía cơ quan nhà nướcyêu cầu chừa ra khoảng 29.2 m2 sau nhà với lý do phần đất đó là củaCông ty dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên điểmđáng nói ở đây là phần đất của khách hàng đã được cấp giấy chứng nhận từ năm2002 thể hiện đầy đủ diện tích đất 131 m2, nhưng đến năm 2006 cơquan nước nước nhầm lẫn trong việc đo đạt cấm ranh mốc đất, dẫn đến việc Cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn lên phần đất của khách hàng mà đã được cấpsổ trước đó.

Như vậy, trong tình huống này cho thấy,nguyên nhân sâu xa đến từ việc quản lý thủ công dựa vào số tờ, số thửa, bản đồđịa chính cũ, dễ xảy ra trùng lặp, sai sót khi cập nhật biến động. Nếu ngay từđầu mỗi thửa đất có mã giấy chứng nhận riêng (mã QR), khi thay đổi số tờ, số thửahay bản đồ qua các năm thì hệ thống dữ liệu vẫn nhận diện chính xác được thửa đấtđó.

Từ đó Cơ quan quản lý không thể cấptrùng hoặc chồng lấn, người dân được bảo vệ quyền lợi một cách tuyệt đối. Vì vậy,việc áp mã giấy chứng nhận không chỉ là cải cách kỹ thuật, mà là giải pháp căncơ để ngăn chặn tận gốc những sai phạm, nhầm lẫn tương tự trong quản lý đấtđai.

Câu hỏi 3: Trước nay,khi nói đến đất đai, người dân thường quen với sổ đỏ, rồi số tờ, số thửa. Vậyviệc cấp số định danh riêng cho từng thửa đất khác gì so với hệ thống cũ? Điểmmới quan trọng nhất là gì, và điều đó có ý nghĩa ra sao trong công tác quản lýnhà nước?

Việc cấp số định danh riêng cho từng thửađất có nhiều khác biệt và cải tiến mới so vợi hệ thông cũ trước đó:

Đối với hệ thống cũ: Mỗi thửa đất đượcxác định bằng số tờ bản đồ và số thửa đất trên bản đồ địa chính tại địa phương.Chỉ có giá trị trong phạm vi một xã/phường. Khi thay đổi địa giới hành chính hoặcđo vẽ bản đồ địa chính lại thì số tờ, số thửa cũng có thể thay đổi. Không cótính đồng bộ thống nhất trên toàn quốc và dễ xảy ra trùng số, nhầm lẫn.

Ngoài ra, gây khó khăn cho quản lý liênthông: muốn kiểm tra thông tin đất đai phải tra cứu tại địa phương, không có cơsở dữ liệu thống nhất. Giao dịch dân sự (mua bán, thế chấp, tặng cho…) phụ thuộchoàn toàn vào “sổ đỏ” giấy, thông tin chưa được số hóa đầy đủ.

Đối với hệ thống mới: mỗi Giấy chứngnhận (sổ đỏ) sẽ có một mã số duy nhất trên toàn quốc, được cấp phát tự động từphần mềm hệ thống quản lý đất đai. Trên Giấy chứng nhận sẽ in mã QR để truy xuấtthông tin dễ dàng và nhanh nhất. Cho thấy sự ổn định và thông nhất toàn quốc mỗithửa đất gắn với một mã định danh không thay đổi, kể cả khi địa giới hànhchính, bản đồ địa chính được chỉnh lý. Giúp cơ quan quản lý, ngân hàng, công chứng…chỉ cần nhập mã là có thể kiểm tra chính xác thông tin, không phụ thuộc địaphương.

Còn thể hiện sự, minh bạch thông tin từmã QR có giá trị pháp lý tương đương Giấy chứng nhận giấy, giúp hạn chế làm giả,gian lận. Kết nối dữ liệu số quốc gia trở thành “chìa khóa” để tích hợp vào hệthống thông tin đất đai quốc gia, tiến tới một bước tiến mới quản lý bằng dữ liệusố thay vì giấy tờ thủ công.

Ngoài ra, tại Điều 163 Luật Đất đai2024 quy định rõ về hệ thống thông tin quốc về đất đai được xây dựng tậptrung, thống nhất từ trung ương đến địa phương, đồng bộ, đa mục tiêu và kếtnối liên thông trên phạm vi cả nước. Xây dựng phục vụ công tác quản lý nhànước về đất đai, cải cách hành chính, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai;kết nối, chia sẻ dữ liệu với các cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu của cácBộ, ngành, địa phương tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử, hướng tớiChính phủ số, nền kinh tế số và xã hội số.

Ý nghĩa trong công tác quản lýnhà nước:

Thứ nhất, bảo đảm quyền lợicho người dân về dữ liệu chính xác, tránh rủi ro khi giao dịch, mua bán, thế chấp,mang lại lợi ích song song cho cả Nhà nước và người dân.

Thứ hai, hiện đại hóa quảnlý đất đai đây là bước quan trọng trong chuyển đổi số, đưa đất đai vào cơ sở dữliệu quốc gia, thông nhất trên toàn quốc, nhà nước dễ dàng quản lý.

Thứ ba, các cơ quan thuế,ngân hàng, tòa án thuận tiện trong việc tra cứu thông tin một các nhanh chống trongviệc xác minh thông tin số liệu về đất đai.

Câu hỏi 4: Nếu nhìn ởgóc độ người dân, việc có “căn cước đất” mang lại lợi ích gì rõ ràng nhất? Chẳnghạn, khi mua bán, chuyển nhượng hay vay vốn thế chấp, sự thay đổi này sẽ giúpngười dân dễ dàng hơn, an toàn hơn như thế nào, thưa luật sư?

Người dân sẽ được hưởng nhiều lợi íchtronng việc dễ dàng tra cứu thông tin thửa đất của mình ở bất kỳ đâu, an toànhơn trong việc mua bán, tránh hạn chế rủi ro sổ giả, nhầm lẫn, tranh chấp, thủtục mua bán, thế chấp, vay vốn nhanh gọn được xử lý tức thời.

Đảm bảo tính minh bạch, tránh rủi ro khimua bán, chuyển nhượng, trước đây, người dân dựa vào “sổ đỏ giấy” với số tờ,số thửa. Nhưng ở nhiều địa phương, số tờ, số thửa có thể bị thay đổi khi đo đạclại, thậm chí có tình trạng một thửa đất bị cấp trùng sổ. Điều này khiến bênmua gặp rủi ro mua nhầm, mua phải đất dính tranh chấp. Nhưng nay có Mã Giấy chứngnhận (Mã QR) mỗi thửa đất chỉ có một mã duy nhất toàn quốc, không thay đổi theothời gian, khi ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng chỉ cần quét mã QR trên Giấychứng nhận để kiểm tra toàn bộ thông tin pháp lý (chủ sở hữu, tình trạng thế chấp,tranh chấp…). Người dân sẽ an tâm hơn khi giao dịch, không lo “sổ giả” hoặc muanhầm đất.

Bảo vệ quyền lợi trong tranh chấp, trước đây, khi cótranh chấp, việc xác định thửa đất nào, có đúng là đất của ai đôi khi mất nhiềuthời gian do thay đổi số tờ, số thửa hoặc dữ liệu lưu giữ thủ công. Tuy nhiên,nay mỗi thửa đất có mã giấy chứng nhận duy nhất, gắn liền với toàn bộ lịch sửpháp lý. Tòa án, cơ quan nhà nước dễ dàng xác định chính xác đối tượng đấttranh chấp, giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân nhanh chóng, rõ rànghơn.

Câu hỏi 5: LS có thể chia sẻ một vài trườnghợp cụ thể mà ông từng xử lý, khi khách hàng gặp rủi ro do thông tin đất đaithiếu minh bạch?”

Một vài trường hợp rủi ro do thông tin đấtđât thiếu minh bạch:

Trường hợp 1: Đất đã được thế chấp tạingân hàng nhưng không được ghi nhận trên giấy. Một số trường hợp khách hàng muađất qua giấy tay không kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sau này mới pháthiện thửa đất đó đã bị thế chấp từ lâu. Khi đó hợp đồng mua bán vô hiệu, ngườimua vừa mất tiền vừa vướng phải kiện tụng.

Trường hợp 2: Đất có tranh chấp giữu nộibộ gia đình, đất đứng tên cha mẹ nhưng con cái, anh em chưa đồng thuận chuyểnnhượng, nhưng người mua tin vào Giấy chứng nhận, ký hợp đồng. Sau này, các đồngthừa kế khởi kiện đòi chia di sản. Khi đó hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyềnsử dụng đất bị Tòa án tuyên vô hiệu, người mua khó đòi lại tiền.

Những tình huống trên cho thấy tính minhbạch và chính xác của thông tin đất đai là yếu tố then chốt. Vì vậy, khi tiếnhành giao dịch mua bán chuyển nhượng thì phải tra cứu quy hoạch, kiểm tra tìnhtrạng pháp lý tại Văn phòng đăng ký đất đai, và lập hợp đồng có công chứng rõràng trước khi giao dịch.

   Trân trọng cảm ơn ông.