Luật sư tranh tụng Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2021

1.Điều kiện chuyển nhượng đất

* Điều kiện của người chuyển nhượng

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điềukiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trườnghợp.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biênđể bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

* Điều kiện của dự án được phân lô,bán nền

Khoản 1 Điều 41 Nghị định43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bánhoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hìnhthức phân lô, bán nền, bao gồm:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đấthàng năm của cấp huyện (khi nhận chuyển nhượng người dân nên kiểm tra kế hoạchsử dụng đất hàng năm của cấp huyện).

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thànhviệc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạtầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã đượcphê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khithực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở;đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm: Cấp điện, cấp nước, thoát nước, thugom rác thải.

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụtài chính của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phíliên quan đến đất đai (nếu có). Sau khi hoành thành nghĩa vụ tài chính thì UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư được chuyểnnhượng.

- Dự án không nằm trong địa bàn cácquận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiếntrúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấnkiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và cáctuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xâydựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiếtkế đô thị đã được phê duyệt.

2.Các bước sang tên Sổ đỏ

Sau khi kiểm tra nếu đủ điều kiệnchuyển nhượng thì thực hiện thủ tục theo đúng quy định:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thựchợp đồng chuyển nhượng.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chínhtại chi cục thuế nơi có đất.

Bước 3: Đăng ký biến động (đăng kýsang tên tại cơ quan đăng ký đất đai).

Lưu ý:

- Phải đăng ký sang tên trong thờihạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Việc chuyển nhượng chỉ hoàn thànhkhi được đăng ký vào sổ địa chính.

- Hợp đồng chuyển nhượng phải đượccông chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giaodịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (công chứng hoặc chứng thựctheo yêu cầu của các bên).

3.Một số lưu ý để loại trừ rủi ro

Để tránh rủi ro thì người nhậnchuyển nhượng không nên tin tuyệt đối những lời hứa hẹn của bên chuyển nhượnghoặc bên môi giới mà cần xem xét kỹ các vấn đề sau:

- Không chuyển tiền cho bên chuyểnnhượng nếu không ký hợp đồng đặt cọc.

- Kiểm tra một số thông tin của bênchuyển nhượng (bên bán) như:

+ Bên chuyển nhượng có phải là chủđầu tư của dự án hay không hay là bên môi giới.

+ Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnhcho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.

- Phải kiểm tra giấy tờ chứng minhchủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đấtphân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

- Phải kiểm tra tình trạng kết cấuhạ tầng thực tế gồm: Công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầngxã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nốivới hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiếtyếu gồm cấp điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.

Kết luận: Việc mua đất phân lô bánnền khác với nhà đất thông thường vì phải đáp ứng điều kiện riêng; nếu không cóđủ điều kiện này thì không được chuyển nhượng. Người dân không tuyệt đối nghetheo những ưu đãi mà chủ đầu tư hoặc bên môi giới đưa ra mà phải kiểm tra kỹđiều kiện chuyển nhượng.

4.Các rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay

1. Không được pháp luật công nhận

Rủi ro này được thể hiện thông quađiểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng,tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinhdoanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Điều này có nghĩa hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.Nếu chỉ có giấy viết tay sẽ không có giá trị pháp lý và quyền lợi của các bên,đặc biệt người mua không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.

2. Bên bán dễ "lật mặt"khi giao dịch

Trên thực tế, giao dịch bằng lòngtin, thỏa thuận giấy viết tay thay vì có sự xác nhận của cơ quan chức năng sẽkhiến người mua mất quyền lợi và không được bảo đảm trước pháp luật.

Lợi dụng điều này, bên bán có thể"lật mặt", đổi ý không bán hoặc bán cho người khác ngay khi được trảgiá cao hơn. Lúc này người mua rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".

3. Rất khó xác minh nguồn gốc nhàđất

Nhiều trường hợp cho thất do nhà đấtthiếu giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng, sổ đỏ nên người bán sẽ dụ dỗ ngườimua đặt cọc bằng giấy viết tay, về sau sẽ bổ sung trong quá trình thanh toán.Người mua do chủ quan, tin tưởng người bán nên vội vã "xuống tiền".

Nhưng bạn đã rơi vào bẫy của ngườibán mà không biết rằng nhà, đất đó còn mập mờ về hồ sơ pháp lý, khó xác địnhnguồn gốc sử dụng đất bởi thiếu các giấy tờ liên quan. Thậm chí có thể mua phảicăn nhà có tranh chấp, có quyết định thu hồi hoặc giải tỏa.

4. Không đủ điều kiện thế chấp nhàđất

Để thế chấp nhà đất vay vốn ngânhàng, bạn cần chứng minh được nguồn gốc, quyền sở hữu đất là sổ đỏ, sổ hồng vàcác giấy tờ pháp lý của bất động sản đó.

Trong khi đó, mua nhà đất bằng giấyviết tay thì người mua hầu hết chưa được sang tên sổ đỏ, không có đầy đủ hồ sơpháp lý nên không đủ điều kiện để thực hiện việc thế chấp vay vốn này.

Luậtsư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV,SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi,luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyênmôn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyênnghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôiquan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm côngbằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, vànhững người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bàochữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bênđối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng vàphải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguyhiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và giađình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giảioan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý chothân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

Luật sư Trần MinhHùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình cónhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tintưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên cácKênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyềnhình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV,SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC,Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh KiênGiang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đờisống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhândân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luậtTP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL,Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uytín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanhnghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀNLUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 NguyễnDu, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com