Luật sư tranh tụng quy định về sử dụng đất ở tại nông thôn và đô thị

1. Cáchxử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ

Diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơnso với Sổ đỏ khá phổ biến, mà nguyên nhân chủ yếu là do đo đạc bằng tay hoặc dolấn, chiếm. Dưới đây là cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ.

Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ cóảnh hưởng gì?

Với người được miễn thuế, tiền sửdụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ thì khôngảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, với người phải nộp thuếsử dụng đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) hoặckhi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thường gặp phải nhữngvấn đề sau:

1. Phải đóng nhiều tiền hơn trongquá trình sử dụng đất

Khi sử dụng đất thì phải nộp thuế sửdụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tùy vào từng loạiđất. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn trong Sổ đỏ nhưng nộp thuế thì tính theodiện tích trong Sổ (nộp nhiều hơn).

2. Có thể dẫn tới tranh chấp khichuyển nhượng

- Thông thường khi chuyển nhượng đấtcó 02 phương thức tính giá gồm: Giá tính theo thửa hoặc giá tính theo m2. Mặtkhác, không phải ai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ quy địnhvề đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại cơ quan Nhà nước nên sẽ khôngđược đo đạc lại.

- Khi chuyển nhượng xong vì không tựđo đạc trước hoặc do thỏa thuận giá theo thửa nên thường xảy ra tranh chấp nếudiện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ.

3. Diện tích thực tế nhiều hơn nhưngkhông được cấp Sổ đỏ

- Giá trị của thửa đất có Sổ đỏ lớnhơn rất nhiều so với thửa đất không được cấp Sổ đỏ. Nếu diện tích thực tế lớnhơn diện tích trong Sổ đỏ nhưng không được chứng nhận thì người sử dụng đất sẽmất quyền, lợi ích của mình, nhất là khi chuyển nhượng (bán).

Cách xử lý khi diện tích thực tếkhác so với Sổ đỏ

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013quy định:

- “Trường hợp có sự chênh lệch diệntích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụngkhông thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sửdụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấphoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênhlệch nhiều hơn nếu có.

- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giớithửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ vềquyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trêngiấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Theo quy định trên, diện tích thựctế khác với diện tích trong Sổ đỏ thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Diện tích thực tế nhỏhơn diện tích trong Sổ đỏ

Trường hợp diện tích đo đạc thực tếnhỏ hơn so với:

- Sổ đỏ (trường hợp đã được cấp Sổđỏ);

- So với giấy tờ quy định tại Điều100 Luật Đất đai 2013 (trường hợp đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp Sổ đỏ),cụ thể:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất;

+ Bản án, quyết định của tòa án;

+ Quyết định thi hành án;

+ Quyết định công nhận hòa giảithành;

+ Quyết định giải quyết tranh chấp,khiếu nại, tố cáo;

+ Quyết định giao đất, cho thuê đấttừ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

=> Khi cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc cấpđổi Sổ đỏ thì công nhận theo diện tích thực tế.

Trường hợp 2: Diện tích thực tế lớnhơn diện tích trong Sổ đỏ

- Diện tích thực tế lớn hơn so vớiSổ đỏ hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửađất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ vềquyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thìđược công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Diện tích thực tế lớn hơn so vớigiấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớitại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệchnhiều hơn được xem xét cấp Sổ đỏ.

Theo quy định khi phát hiện diệntích thực tế khác với Sổ đỏ, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp đổi Sổ đỏtheo thủ tục sau:

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ:

Theo điểm c khoản 1 Điều 76 Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP khi đo đạc xác định lại diện tích thì được cấp đổi Sổ đỏtheo thủ tục dưới đây:

1. Chuẩn bị hồ sơ

- Đơn đề nghị cấp đổi Sổ đỏ theo Mẫusố 10/ĐK;

- Bản gốc Sổ đỏ đã cấp;

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì xuấttrình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

2. Trình tự thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộphận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa.

Nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyềnsử dụng đất cấp huyện.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tạiUBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủthông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết

Bước 4. Trả kết quả

Thời hạn giải quyết:

- Không quá 07 ngày kể từ ngày nhậnđược hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùngsâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiệnkinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thời gian này không tính thời giancác ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếpnhận hồ sơ tại cấp xã.

Kết luận:

- Diện tích thực tế khác so với Sổđỏ thì được công nhận theo diện tích thực tế nếu diện tích chênh lệch đó khôngphải do thay đổi ranh giới thửa đất.

- Diện tích thực tế khác so với Sổđỏ do thay đổi ranh giới thửa đất thì không được cấp Sổ đỏ với diện tích đó (vìdo lấn, chiếm), chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ nếu diện tích thực tế khác với giấytờ về quyền sử dụng đất.

(Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ,giấy tờ về quyền sử dụng đất mà do lỗi của cơ quan Nhà nước thì được công nhận,nếu do lỗi của người sử dụng đất thì chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ, nếu đã có Sổđỏ mà có hành vi thay đổi ranh giới như lấn, chiếm thì bị xử lý).

- Khi người dân phát hiện diện tíchthực tế khác so với Sổ đỏ thì có quyền đề nghị cấp đổi Sổ đỏ.

3.Các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn và đô thị

Khái niệm

Đất ở tại nông thôn

Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đangsử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phụcvụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợpvới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013)

Đất ở tại đô thị

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xâydựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng mộtthửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchxây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Khoản 1 Điều144 Luật Đất đai 2013)

Đặc điểm chủ yếu của đất ở tại nôngthôn và đô thị

Như tên gọi của mình, đất ở chủ yếuđược con người sử dụng để ở nên loại đất này có một số đặc điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, là địa bàn mà trên đó hìnhthành các cụm dân cư sinh sống tập trung, lâu dài những giữa khu dân cư thànhthị và khu dân cư nông thông cũng có sự khác biệt. Nếu như trên đất khu dân cưở nông thôn hình thành các cụm dân cư với các hộ gia đình bao gồm nhiều thế hệgắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống tương đối chặt chẽ thì ở đô thị, xuhướng hộ gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đang trở nên phổ biến.

Thứ hai, do sử dụng vào mục đích đểở nên đất khu dân cư thường được hình thành tại những nơi có vị trí địa lýthuận lợi cho đời sống và sinh hoạt của con người như xây dựng ở khu vực trungtâm của một vùng, gần các sông ngòi, hệ thống đường giao thông thuận tiện chođi lại, giao lưu hàng hóa, …

Thứ ba, diện tích đất ở có xu hướngngày càng tăng do việc hình thành, mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, đấtlâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng.

Các quy định về quản lý và sử dụngđất ở tại nông thôn và đô thị

Đất ở tại nông thôn

Hiện nay, việc quản lý và sử dụngđất khu dân cư ở nông thôn được thực hiện theo quy định tại Điều 143 Luật Đấtđai 2013:

– Căn cứ vào quỹ đất của địa phươngvà quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình,cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối vớiđất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

– Việc phân bổ đất ở tại nông thôntrong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trìnhcông cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống củanhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

– Nhà nước có chính sách tạo điềukiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trongnhững khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Đất ở tại đô thị

Việc quản lý và sử dụng đất ở tại đôthị được quy định như sau:

Một là, đất ở tại đô thị phải bố tríđồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, côngtrình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

Hai là, Nhà nước có quy hoạch sửdụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để nhữngngười sống ở đô thị có chỗ ở.

Ba là, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căncứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địaphương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhàở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựngnhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Bốn là, Việc chuyển đất ở sang đấtxây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.

3.Mẫu đơn đề nghị đính chính thông tin Sổ đỏ

CỘNGHÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độclập - Tự do - Hạnh phúc

……, ngày …. tháng …. năm 20….

ĐƠNĐỀ NGHỊ

V/v: Đính chính thông tinvề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kính gửi:………………………………………………

Tên tôilà:……………………………….........................

SốCMTND/CCCD:…...........................………

Do Công anTính/Thành phố:............................Cấpngày...............................

Chỗ ở hiệnnay:......................................................................

Hộ khẩuthường trú:………………………………………………

Số điệnthoại liên hệ:................................................................

Tôi xintrình bày lý do như sau: Tôi là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất số:………………

……… do Ủy ban nhândân .........................Cấp ngày:………………..

Khinhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra lại thông tin tôi đã phátra sai sót ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Cáctài liệu làm căn cứ để xác minh thông tin gửi theo đơn này gồm có

1.…………………………………………………………………………………

2.…………………………………………………………………………………

3.……………………………………………………………………………………

4.…………………………………………………………………………………

5.…………………………………………………………………………………

Tôiviết đơn này kính mong được giải quyết về việc đính chính thông tin về thửa đấtđể đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tôi đối với diện tích đất được ghinhận.

Tôixin cam đoan những gì tôi viết trên đây là đúng với sự thật, nếu sai tôi xinhoàn toàn chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

* Mục Kính gửi: Các bạn nêu rõ là đơn đề nghịgửi Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đấthuyện/tỉnh......

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

 Luậtsư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sưGia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn!.