Luật sư tranh tụng Thế nào là tranh chấp đất đai

1.Thế nào là tranh chấp đất đai?

Hiện nay, trên thực tế cho thấy còncó rất nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm tranh chấp đất đai cụ thể như:

• Tranh chấp đất đai là những tranhchấp về quyền sử dụng đất.

• Tranh chấp đất đai là mọi tranhchấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất,tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hànhchính, mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, Khoản 24 Điều 3 Luật đấtđai 2013 có quy định rằng:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp vềquyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đấtđai.

Có thể thấy khái niệm tranh chấp đấtđai được nêu trong Luật đất đai là một khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyềnsử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giớihành chính.

Đất đang có tranh chấp được hiểu làloại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước(về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó vớinhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, vềranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quátrình sử dụng đất...

Đất đang có tranh chấp cũng có thểhiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đấthợp pháp.

Có rất nhiều dạng tranh chấp đất đaixảy ra trong cuộc sống. Và theo đó, Luật đất đai 2013 cũng đã phân thành hai hệthống cơ quan xét xử về các tình huống tranh chấp đất đai bao gồm: Tòa án nhândân, và Ủy ban nhân dân.

Trong trường hợp tranh chấp đất đaiđã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc cácbên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự cóGiấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 củaLuật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giảiquyết.

Tranh chấp đất đai mà đương sự khôngcó Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giảiquyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranhchấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này.

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cóthẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp đương sự lựa chọn giảiquyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyếttranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyệngiải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nạiđến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theoquy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

• Trường hợp tranh chấp mà một bêntranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnhgiải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nạiđến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dântheo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

2.Thủtục khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất

Việc giải quyết tranh chấp tại Tòaán được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cánhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp phápđể khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền.

Thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấpquyền sử dụng đất được hướng dẫn, tư vấn tại Văn Phòng Luật Sư Gia Đình bao gồmcác bước và nội dung về xác định thẩm quyền tòa án, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện,nộp đơn và tham gia tố tụng tại tòa án như sau:

Bước 1: Xác định điều kiện khởi kiện

Tư vấn xác định Tòa án có thẩm quyềngiải quyết, xét xử trong mỗi vụ án việc xác định thẩm quyền theo quy định củaBộ luật Tố tụng dân sự, cụ thể như sau:

- Xác đinh vụ việc có thuộc mộttrong các loại việc theo quy định;

- Xác định vụ việc đúng với cấp Tòaán có thẩm quyền giải quyết.

Việc xác định thời hiệu khởi kiện,đánh giá về việc người khởi kiện còn đủ điều kiện khởi kiện theo quy định củapháp luật hay không và căn cứ xác định được Văn Phòng Luật Sư Gia Đình tư vấncụ thể đối với từng trường hợp để quý khách hàng áp dụng với vụ việc của mình.

Bước 2: Thu thập chứng cứ, tài liệuchuẩn bị khởi kiện

Thu thập chứng cứ để xác định điềukiện khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, chứng minh quyền khởikiện cũng như để bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình tham gia tố tụng được VănPhòng Luật Sư Gia Đình tư vấn cho quý khách hàng đối với từng trường hợp, vụviệc cụ thể.

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiệntranh chấp đất đai

Văn Phòng Luật Sư Gia Đình tư vấnlập hồ sơ khởi kiện để nguyên đơn nộp cho Tòa án khi khởi kiện vụ án và các vấnđề khác liên quan. Nội dung cụ thể của hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp vềquyền sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,hoặc một trong các giấy tờ theo quy định pháp luật Đất đai;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất đaitrước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trìnhthực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủcách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trogn sổ đăng kýruộng đấy, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sửdụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được ủyban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày15/10/2003;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ởgắn liền với đất ở thuộc chế độ cũ cấp cho ngưới sử dụng đất;

- Bản án hoặc quyết định của Tòa ánnhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; quyết sịnh giảiquyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cớ thẩm quyền đã được thi hành;

Các giấy tờ xác nhận của cơ quan cóthẩm quyền: Quyết định cấp đất. bản án, quyết định của Tòa án… ( Trong trườnghợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

- Các biên bản giải quyết của cơquan chức năng…

- Biên bản hòa giải tại xã, phường.

Bước 4: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòaán

Văn Phòng Luật Sư Gia Đình tư vấnquy định và thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đấttại tòa án, bao gồm các hình thức như: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc Nộpđơn khởi kiện tới Tòa án qua đường bưu điện và vấn đề nộp tiền tạm ứng án phí.

Bước 5: Thực hiện các thủ tục cầnthiết sau khi Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Vấn đề trên được Văn Phòng Luật SưGia Đình tư vấn quy định pháp luật cho đương sự về: Hòa giải tại Tòa án; ViếtBản tự khai; Tham gia phiên Tòa khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử và cácvấn đề khác liên quan.

3.Tranh chấp phân chia đất cấp cho hộ gia đình

Là tranh chấp phổ biến liên quan tớilĩnh vực luật đất đai. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp như lyhôn, thừa kế,… Vậy để giải quyết những tranh chấp này cần phải làm như thế nàođể vừa bảo vệ quyền lợi của mình vừa đúng với quy định của pháp luật. Trongphạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn về vấn đề giải quyết tranh chấpphân chia đất cấp cho hộ gia đình.

Quy định về hộ gia đình sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đấtđai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người:

• Quan hệ hôn nhân, huyết thống,nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

• Đang sống chung;

• Có “quyền sử dụng đất” chung tại thờiđiểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhậnchuyển quyền sử dụng đất.

Quy định về phân chia đất

Về cơ bản, đất đai khi được cấp chohộ gia đình được coi là tài sản sở hữu chung của hộ gia đình theo Điều 102,Điều 212 Bộ luật dân sự 2015.

Khi muốn tách thửa, phân chia đấtcấp cho hộ gia đình thì việc phân chia phải được đáp ứng điều kiện ở Điều 167Luật đất đai 2013 trên cơ sở Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

• Làm thủ tục tách thửa theo quyđịnh của luật Đất đai;

• Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối vớiphần đất được chia.

Đối với các trường hợp phân chia đấtvì lí do vợ chồng ly hôn hay chia thừa kế trong hộ gia đình sẽ phải đáp ứngtheo các quy định được ghi nhận ở Bộ luật dân sự 2015 và Luật hôn nhân gia đình2014 bên cạnh luật Đất đai 2013.

Thủ tục phân chia

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trìnhtự thủ tục thực hiện tách thửa, phân chia đất bao gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Đơn đề nghị, đơn xin tách thửa;

• Bản gốc giấy chứng nhận Quyền sửdụng đất đã cấp.

Nơi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kýđất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấphuyện nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồsơ, xem xét hồ sơ đủ hay thiếu để tiếp tục thủ tục.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thựchiện công việc tách thửa đất

Đối với trường hợp cần đo địa chínhthửa đất mới thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành đo địa chính và làm các hồ sơliên quan

Trong thời gian quy định từ ngàynhận được trích lục bản đồ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có tráchnhiệm trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho mảnhđất được tách thửa.

Kể từ ngày nhận được tờ trình, UBNDcấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Phòng Tàinguyên và Môi trường.

Bước 4: Nhận kết quả

Người nộp hồ sơ tách thửa đất tớiPhòng Tài nguyên và Môi trường lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Tranh chấp phát sinh khi phân chiađất

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việcphân chia đất của hộ gia đình:

• Thừa kế di sản là quyền sử dụngđất (theo DI CHÚC hoặc theo pháp luật);

• Phân chia tài sản sau ly hôn giữavợ chồng;

• Mâu thuẫn gia đình dẫn đến việcphân chia;

• Các nguyên nhân khác.

Khi việc phân chia đất không đượcđảm bảo về quyền lợi, các chủ thể được phân chia đất sẽ phát sinh các tranhchấp về quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có sự can thiệp của pháp luật.

Hướng giải quyết tranh chấp

Để giải quyết tranh chấp phân chiađất, hộ gia đình cá nhân có đất phân chia phải tiến hành hòa giải:

• Các bên tự hòa giải, phân chia đấtphù hợp để giải quyết tranh chấp

• Trong trường hợp không thể tự hòagiải thì các bên gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất cần phân chia để tiến hànhhòa giải.

• UBND xã tiến hành hòa giải trongvòng 45 ngày, việc hòa giải phải được lập thành biên bản.

• UBND cấp xã gửi biên bản hòa giảitới Phòng Tài nguyên – Môi trường.

Thành phần hòa giải tranh chấp đấtđai gồm:

• Chủ tịch UBND cấp xã có tráchnhiệm tổ chức việc hòa giải;

• Hai bên tranh chấp đất đai;

• Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Namcấp xã, các tổ chức thành viên của Mặt trận;

• Các tổ chức xã hội khác.

Trong trường hợp UBND cấp xã hòagiải không thành thì các bên tranh chấp có thể tiến hành khởi kiện để đảm bảoquyền lợi cho mình.

Lứu ý: Đối với tranh chấp ai làngười có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, nếu không hòagiải sẽ không đủ điều kiện khởi kiện theo Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (Điều 3Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP).

Thủ tục giải quyết tranh chấp

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đấtđai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đấtđai phụ thuộc vào Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại Điều 100 của Luật Đất đai 2013:

• Đương sự có Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất: Tòa án nhân dân giải quyết

• Đương sự không có Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất: đương sự có quyền chọn Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Tòa ánnhân dân để giải quyết tranh chấp.

Thủ tục giải quyết tranh chấp phânchia đất cấp

Thủ tục giải quyết tranh chấp sẽđược tiến hành theo trình tự thu tục được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự2015:

• Viết đơn khởi kiện tranh chấp đấtđai có nội dung quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

• Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án cóthẩm quyền giải quyết tranh chấp (nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính, nộptrực tuyến)

• Sau khi nhận được đơn kiện, Tòa ánxem xét đơn kiện trong vòng 08 ngày và ra quyết định có thụ lý vụ án không; thôngbáo cho người khởi kiện (yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn kiện; trả đơn kiện; thụlý đơn kiện; chuyển giao đơn kiện).

• Người khởi kiện nộp tiền tạm ứngán phí trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo tạm ứng án phí; vụ ánsẽ được thụ lý sau khi Tòa án nhận biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

• Thông báo cho người khởi kiện, cácbên liên quan về thụ lý vụ án trong vòng 03 ngày

• Chánh án Tòa án tiến hành phâncông thẩm phán để giải quyết vụ án.

• Bị đơn và các bên liên quan nộpbản ghi ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong vòng 15 ngày kể từngày nhận được thông báo.

• Tòa án tiến hành chuẩn bị xét xửtrong 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải tranh chấp giữa cácbên.

• Trong 01 tháng từ ngày có quyếtđịnh đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên xét xử sơ thẩm.

• Tiến hành xét xử phúc thẩm khi bảnán, quyết định của Tòa án sơ thẩm chưa có hiệu lực bị kháng cáo, kháng nghị.

• Nếu bản án, quyết định đã có hiệulực pháp luật có thể tiến hành theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm khi cókháng nghị về bản án, quyết định đó của Tòa án.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com