Luật sư tư vấn các loại tranh chấp khi mua căn hộ chung cư
Luật sư tư vấn các loại tranh chấp khi mua căn hộ chung cư
Luật sư tư vấn các loại tranh chấp khi mua căn hộ chung cư
Loại tranh chấp này thường xảy ra liên quan đến vấn đề chủ đầu tư bàn giao chậm, không chịu bàn giao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua nhà. Hoặc chỉ bàn giao nhà, cư dân đã dọn vào ở nhưng mãi vẫn chưa thấy chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tình trạng này diễn ra ngày càng phổ biến và trở thành nỗi lo của rất nhiều người chọn mua nhà chung cư.
Tình trạng tranh chấp, giằng có này khiến cư dân rơi vào cảnh bế tắc khi vẫn chưa có những chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao. Đồng thời, cư dân chưa có nhà thì vừa phải trả tiền thuê nhà, vừa phải lo trả tiếp tiền mua nhà. Cư dân các căn hộ không có giấy tờ thì nơm nớp lo sợ mất nhà vì thiếu giấy tờ, cũng không thể mua bán gì được căn hộ vì thiết giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở.
1. Các loại tranh chấp thường xảy ra khi muacăn hộ chung cư
1. Tranh chấp về chậmbàn giao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ
Loại tranh chấp nàythường xảy ra liên quan đến vấn đề chủ đầu tư bàn giao chậm, không chịu bàngiao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua nhà. Hoặc chỉbàn giao nhà, cư dân đã dọn vào ở nhưng mãi vẫn chưa thấy chủ đầu tư bàn giaogiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tình trạng này diễn ra ngày càng phổ biếnvà trở thành nỗi lo của rất nhiều người chọn mua nhà chung cư.
Tình trạng tranh chấp,giằng có này khiến cư dân rơi vào cảnh bế tắc khi vẫn chưa có những chế tài đủmạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao. Đồng thời, cư dân chưacó nhà thì vừa phải trả tiền thuê nhà, vừa phải lo trả tiếp tiền mua nhà. Cưdân các căn hộ không có giấy tờ thì nơm nớp lo sợ mất nhà vì thiếu giấy tờ,cũng không thể mua bán gì được căn hộ vì thiết giấy chứng nhận quyền sử dụngnhà ở.
2.Tranh chấp về chấtlượng xây dựng
Đây là loại tranh chấphay xảy ra nhất tại các dự án chung cư. Thời điểm phát sinh các tranh chấp nàylà khi dự án bắt đầu bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở thì bắt đầu xuất hiệncác sai phạm, thiếu sót trong chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thốngphòng cháy chữa cháy, tiện ích thiếu, vật liệu xây dựng kém nên căn hộ dễ bịngấm, hắt mỗi khi có mưa,….Những tranh chấp này xảy ra chỉ có thể giải quyếtkhi chủ đầu tư có thành ý, chủ động đáp ứng kịp thời các yêu cầu chính đáng củacư dân, không để xảy ra mâu thuẫn quá lớn.
Để tránh những tranhchấp này xảy ra hay nhận căn hộ rồi mới phát hiện chủ đầu tư không bàn giaotheo đúng hợp đồng, người mua nhà cần lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, và kiểmtra cẩn thận khi nhận bàn giao nhà.
3. Tranh chấp về sởhữu chung – riêng
Tranh chấp về sở hữuchung – riêng thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc côngkhai các sở hữu chung, sở hữu riêng và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạtcộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê,….Chủ đầu tư và cư dânthường đối đầu nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung, khi chủ đầu tư tậndụng cả nhà để xe của cư dân để phục vụ cho trung tâm thương mại, hay lấy mấtdiện tích để xe để xây thêm các công trình phụ không phục vụ cho cộng đồng cưdân,….
4.Tranh chấp do chậmtổ chức hội nghị nhà chung cư
Theo quy định, ngaysau khi các căn hộ được bàn giao hoàn tất cho người mua nhà, chủ đầu tư sẽ phảitổ chức một Hội nghị để bầu ra Ban Quản trị tòa nhà và bàn giao phí bảo trìchung cư. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư tắc trách, cố tình chậm trễ không tổ chứchội nghị này, nhằm không công nhận Ban Quản trị do cư dân bầu ra. Sau đó lợidụng việc này để chây ỳ ban giao quỹ bảo trị, tiếp tục nắm giữ quyền khai thác,sử dụng các diện tích sở hữu chung như nhà để xe chung cư,…vào các mục đíchkhác với hợp đồng ban đầu.
5.Tranh chấp về dịchvụ quản lý vận hành chung cư
Dịch vụ quản lý vậnhành các chung cư hiện nay bao gồm: chăm sóc, tu bổ cây cảnh, dọn dẹp vệ sinh,sửa chữa, kiểm tra các công trình kỹ thuật,…..Do đó, rất dễ xảy ra các tranhchấp về dịch vụ quản lý vận hành chung cư như: mức thu phí vận hành tòa nhà quácao, sai quy định của Nhà nước, chất lượng dịch vụ thấp hơn mức phí thu, hạngmục quản lý vận hành không đồng nhất với các thông tin đã thỏa thuận trong hợpđồng mua bán, công tác quản lý thu – chi trong phí quản lý vận hành thiếu minhbạch,..
6.Tranh chấp về quỹbảo trì
Nhiều dự án chung cưtại Hà Nội thời gian gần đây hay xảy ra tranh chấp về quỹ bảo trì chung cư (phần 2%GTCH được đóng khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ). Số tiền này ở mỗi dựán chung cư sẽ được thành lập quỹ chung, quản lý minh bạch và công khai, thườngđược chuyển lại cho Ban Quản trị dự án chung cư (do cư dân bầu ra) để chi dùngcho những công việc cho tòa nhà.
Tranh chấp xảy ra ởchính khâu bàn giao lại cho Ban Quản lý tòa nhà, nhiều chủ đầu tư chung cư đãcố tình chây ỳ, chiếm dụng quỹ bảo trì hoặc cố tình bắt cư dân đóng mức phí caohơn quy định,… gây bức xúc cho cư dân.
Theo báo cáo của BộXây dựng, có tới 36% các vụ việc tranh chấp chung cư liên quan đến phí bảo trì(trên 108 dự án có tranh chấp). Thực tế đây là tranh chấp dai dẳng, khó giảiquyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội, có nhiều chung cư đã bàngiao nhiều năm và đang xảy ra tình trạng xuống cấp.
7.Tranh chấp khi chungcư bị siết nợ
Theo tình hình thực tếở Việt Nam hiện nay, có một số các chủ đầu tư dự án chung cư thiếu năng lực tàichính đã triển khai dự án dựa trên nguồn vốn vay từ ngân hàng. Để vay đượctiền, chủ đầu tư bắt buộc phải có tài sản thế chấp, nhưng điều đáng nói ở đâylà chủ đầu tư lại đem ra thế chấp chính các dự án chung cư đang rao bán. Nếu dựán về sau được giải chấp thì sẽ có không có rủi ro nào. Còn nếu dự án khôngđược chủ đầu tư giải chấp, cố tình chậm thanh toán, hoặc che giấu thông tinbằng cách chậm bàn giao giấy tờ căn hộ (vì đã đem đi thế chấp căn hộ), thìngười mua nhà sẽ có nguy cơ mất trắng khi ngân hàng siết nợ.
Những vụ việc này đãxảy ra nhiều nhưng vì thiếu kinh nghiệm, một số người mua nhà vẫn bị lừa và muaphải dự án chung cư đang bị thế chấp ngân hàng. Khi chủ đầu tư vỡ nợ, ngân hàngsẽ đến lấy nhà và cư dân lâm vào cảnh khốn đốn, không có nhà. Điều này kéo theoviệc khiếu kiện diễn ra giữa nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng,người mua nhà, cực kỳ khó giải quyết và nhiều khi cư dân không đòi được quyềnlợi. Vì vậy, dẫn đến việc lòng tin của khách hàng dành cho sản phẩm căn hộ thấpđi, ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Do đó, trước khi chọn mua căn hộchung cư, người mua nhà nên kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý dự án và đến ngân hàngđể biết được dự án có đang bị thế chấp hay không.
2.Làm sao để tránh những rủi ro khi mua nhàchung cư?
1.Tìm chủ đầu tư uytín, có năng lực
Để hạn chế tối đanhững rủi ro trong quá trình mua chung cư, cũng như để bảo vệ quyền lợi chochính bản thân mình, ngay từ giai đoạn đầu tiên khách hàng phải cân nhắc chọnchủ đầu tư uy tín. Thông qua việc tìm kiếm những dự án trước đó mà chủ đầu tưtừng xây dựng cũng như chất lượng và phản hồi của khách hàng đã mua trước đó sẽgiúp bạn có những thông tin hữu ích trong quá trình lựa chọn của mình.
2.Tính pháp lý của dựán
Thực tế cho thấy đã córất nhiều thủ đoạn tinh vi mà người mua nhà nếu không cẩn trọng sẽ mắc phảingay. Trong quá trình giao dịch với khách hàng, những điều khoản trong hợp đồngthoạt nhìn rất hợp tình hợp lí tuy nhiên chủ đầu tư lại giấu nhẹm đi các vấn đềvề pháp lí như giấy phép xây dựng. Để tránh những vấn đề phát sinh, trước khimua căn hộ khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư đưa cho mình bản giấy tờ chứngnhận tính pháp lí của căn hộ hoặc có thể ra cơ quan chức năng có thẩm quyền đểxác minh xem dự án có nằm trong diện quy hoach hay không, có được cấp giấy phépkhông.
3.Đọc thật kĩ hợp đồng
Trong hợp đồng mua bánnhà đất sẽ có những thuật ngữ chuyên môn, điều này có thể gây khó khăn chongười mới mua nhà lần đầu, chính vì thế đọc kĩ từng điều khoản nếu có nhữngđiều khoản gây khó hiểu nên hỏi lại ngay chủ đầu tư hoặc nhờ các chuyên gia tưvấn bất động sản, các công ty tư vấn pháp luật. Ngoài ra để đảm bảo an toàntuyệt đối, khi đặt cọc khách hàng có thể làm thêm 1 hợp đồng có sự xác nhận của2 bên và cơ quan chức năng.
Sau khi đã tìm hiểu kĩvà đi đến quyết định mua chung cư thì giai đoạn kí hợp đồng cực kì quan trọng.Hợp đồng là yếu tố để xác định trách nhiệm pháp lí khi xảy ra rủi ro 2 bên cótranh chấp, tuy nhiên nhiều người mua nhà chỉ đọc hợp đồng qua loa, nhiều ngườithì do không có kinh nghiệm nên mắc phải “bẫy”. Nhiều chủ đầu tư trong quátrình soạn thảo hợp đồng đã khéo léo đưa những điều khoản có lợi vào cho mìnhnhư thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt hợp đồng, trách nhiệm của chủđầu tư khi bàn giao căn hộ.
3. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng muabán căn hộ
Điều 18 Thông tư03/2014/TT-BXD quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư,căn hộ, tòa nhà như sau:
• “Trường hợp các bêncó tranh chấp về các nội dung của hợp đồng thì hai bên cùng bàn bạc giải quyếtthông qua thương lượng. Trong thời hạn … ngày, kể từ ngày một trong hai bênthông báo bằng văn bản cho bên kia về tranh chấp phát sinh mà tranh chấp đókhông được thương lượng giải quyết thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòaán giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam.”
Thủ tục giải quyếttranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ được thực hiện như sau:
1. Nộp đơn yêu cầugiải quyết tranh chấp lên Tòa án.
2. Tòa án xem xét đơnkhởi kiện.
3. Sau khi thụ lý đơn,Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.
4. Trong trường hợp vụán có tính chất phức tạp, sẽ tiến hành xét xử phúc thẩm.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiếnthức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm vàđạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội.
Luật sưTrần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư GiaĐình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.
Trân trọngcảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com