Luật sư tư vấn có được chuyển nhượng đất thừa kế?

 1.Cóđược chuyển nhượng đất thừa kế?

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013quy định khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đấtphải có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biênđể bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

Theo quy định nêu trên, việc chuyểnnhượng đất đai nói chung và đất thừa kế nói riêng thì bên bán, tặng cho tứcngười nhận thừa kế đất phải đáp ứng đầy đủ các quy định nêu trên.

Ngoài ra, trong một số trường hợpphải đáp ứng thêm điều kiện khác như: Người nhận chuyển quyền không thuộc đốitượng cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai2013; chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật Đấtđai.

Để có đầy đủ quyền của người sử dụngđất, người thừa kế cần tiến hành sang tên đất thừa kế. Tham khảothủ tục sangtên di sản thừa kế để biết cách thực hiện

Khi hoàn thành việc sang tên đất thừakế đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện như đã đề cập thì người nhận thừa kếđược chuyển nhượng đất thừa kế theo trình tự thủ tục dưới đây.

2. Thủ tục chuyển nhượng đất được thừa kế

Để thực hiện việc chuyển nhượng đấtđược hưởng thừa kế, các bên liên quan cần thực hiện các thủ tục như sau:

BƯỚC 1: Làm thủ tục khai nhận di sảnthừa kế tại phòng công chứng, cụ thể:

Người yêu cầu công chứng nộp cácgiấy tờ sau cho công chứng viên/ cán bộ thụ lý hồ sơ.

* Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng côngchứng

* Hồ sơ thủ tục bao gồm: Bản sao cócông chứng các giấy tờ sau;

- Sơ yếu lý lịch của những ngườiđược nhận di sản thừa kế;

- CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của nhữngngười liên quan;

- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủyquyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)

- Giấy chứng tử của cha, mẹ (ngườiđể lại di sản)

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng,quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của bà nội bạn ( giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy bannhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

* Số lượng hồ sơ: 1 bộ.

Tiếp đó, Công chứng viên ra thôngbáo để niêm yết tại UBND xã, phường, thị trấn nơi người để lại di sản (bà nộibạn) thường trú cuối cùng.

Sau khi nhận lại bản niêm yết thừakế có xác nhận của UBND phường, xã mà không có tranh chấp, khiếu kiện, Côngchứng viên hẹn ngày lên ký kết văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân chia di sản

Vào ngày hẹn, người thừa kế (lúc nàylà người được các đồng thừa kế ủy quyền theo văn bản đã được công chứng) mangtheo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng đến ký kết vănbản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

BƯỚC 2: Sau khi văn bản thỏa thuậnphân chia di sản được xác nhận, người đại diện của các đồng thừa kế tiến hànhđăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đấttheo thủ tục sau:

- Bên thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quanquản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếulà tổ chức). Nếu bên thừa kế không có di chúc hoặc bản án thì phải đến côngchứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc chứng nhận văn bản thỏa thuậnphân chia di sản thừa kế. Trường hợp có tranh chấp thì phải giải quyết xongtranh chấp.

- Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lýnhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác địnhnghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Sau khi có thông báo của cơ quanthuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩavụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải nộp hoặc đượcmiễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).

- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộpbiên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ tục cấp Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gianchủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

* Hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sửdụng đất gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất.

- Các giấy tờ về thừa kế như: Vănbản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụngđất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của người để lại disản;

- Bản sao Giấy khai sinh của ngườithừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cánhân).

- Giấy chứng tử;

- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sửdụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

- Lệ phí trước bạ là 0,5% theo quyđịnh của Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008. Giá đất để tính lệ phí trướcbạ là giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phítrước bạ.

Liên hệ với Phòng Tài Nguyên MôiTrường nơi miếng đất đó tọa lạc để biết rõ hơn về trình tự thủ tục xin cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất ở.

BƯỚC 3: Làm thủ tục chuyển nhượng(bán) đất cho thừa kế, thủ tục đó bao gồm:

* Bên bán phải nộp các giấy tờ sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất.

2. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếucủa bên bán (Chứng minh nhân dân phải rõ ràng không rách nát tẩy xoá).

3. Hợp đồng uỷ quyền bán của cácđồng thừa kế.

* Bên mua phải nộp các giấy tờ sau:

1. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếucủa bên mua

2. Phiếu yêu cầu công chứng + tờkhai

Công chứng viên sẽ trực tiếp hướngdẫn giấy tờ, trình tự thủ tục.

* Về trình tự thủ tục chuyển nhượngđất thừa kế

B1 : Người yêu cầu công chứng tậphợp đủ các giấy tờ trên rồi nộp cho công chứng viên;

B2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơđã nhận và hồ sơ lưu trữ, nếu thấy đủ điều kiện nhận thì công chứng viên sẽ hẹnngày, giờ bên bán và bên mua đến ký hợp đồng mua bán ;

B3: Công chứng viên soạn thảo hợpđồng mua bán;

B4: Bên bán và bên mua mang bảnchính các giấy tờ đã nộp đến phòng công chứng ký hợp đồng mua bán, chuyểnnhượng;

B5: Bên bán hoặc bên mua nộp lệ phí, làm thủ tụcđóng dấu vào hợp đồng rồi mang hồ sơ sang cơ quan thuế nộp thuế và văn phòngđăng ký Nhà đất để làm thủ tục nộp thuế và đăng ký sang tên cho bên mua.

3.So sánh quyền thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụngđất và tặng cho quyền sử dụng đất là hai hình thức chuyển quyền sử dụng đất.Trong đó, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đấthợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân thủ theo quyđịnh của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.

Thừa kế quyền sử dụngđất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người thừa kếthông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật.

Tặng cho quyền sử dụngđất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho ngườikhác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏathuận.

Từ đó, ta thấy thừa kếquyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất đều có một số điểm tương đồngvà khác biệt sau:

Giống nhau

Thừa kế quyền sử dụngđất và tặng cho quyền sử dụng đất là hai hình thức chuyển quyền sử dụng đất.Trong đó, một bên giao đất và quyền sử dụng đất cho bên kia quyền sử dụng đất.

Về điều kiện thừa kếquyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định theo Điều 188 Luậtđất đai năm 2013:

Điều 188. Điều kiệnthực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất đượcthực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có cácđiều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận,trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quyđịnh tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranhchấp;

c) Quyền sử dụng đấtkhông bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sửdụng đất.

Ngoài các điều kiệnquy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phảicó đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 củaLuật này.

Việc chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đấtđai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về thủ tục thừa kếquyền sử dụng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tạiĐiều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luậtđất đai năm 2013:

Điều 79. Trình tự, thủtục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, gópvốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành củachung vợ và chồng

Người sử dụng đất nộp01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liềnvới đất.

Trường hợp thực hiệnquyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đềnghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diệntích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiệnquyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đấtđai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theoquy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địachính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối vớitrường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dungbiến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môitrường

Trường hợp phải cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụngđất;

c) Chỉnh lý, cập nhậtbiến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận chongười sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợpnộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp người sửdụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phảilập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi hoàn thành xâydựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căncứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xácnhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứngnhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộdiện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

Trường hợp người đềnghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì ngườiđược thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sunggiấy tờ về thừa kế theo quy định.

Văn phòng đăng ký đấtđai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quancó thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tàinguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tàichính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp ngườiđược cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sửdụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng nămmà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự,thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán,góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơbán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lậphồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tụcthuê đất;

c) Cơ quan tài nguyênvà môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắnliền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền vớiđất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằngtài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việchết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tàisản;

d) Văn phòng đăng kýđất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sảngắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sởdữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán,góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục táchthửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.

Khác nhau

Thứ nhất, thừa kếquyền sử dụng đất xảy ra người có quyền sử dụng đất mất đi để lại quyền sử dụngđất cho những người khác theo di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật.Đối với tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất khi còn sống chuyển giaoquyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên đượctặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.

Thứ hai, nhận thừa kế,là nhận tài sản của người đã chết để lại, nhận tặng cho là nhận tài sản khingười cho còn sống. Khi nhận tài sản thừa kế là bất động sản giữa những ngườikhông phải là: vợ – chồng; cha, mẹ đẻ – con đẻ; cha, mẹ nuôi – con nuôi; cha,mẹ chồng – con dâu; cha, mẹ vợ – con rể; ông, bà nội – cháu nội;ông, bà ngoại –cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, thì phải chịu 10% trị giá phần tài sảnthừa kế. Người nhận phải làm thủ tục khai nhận thừa kế tại công chứng, nộp thuếvà xin cấp đổi giấy chủ quyền nhà.

Khi tặng cho nhà,người có tài sản và người nhận tài sản phải làm hợp đồng tặng cho tại côngchứng, sau đó nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ bằng 0,5% trị giá nhà,xin cấp đổi giấy chủ quyền.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com