Luật sư tư vấn điều kiện để nhận bàn giao nhà chung cư?

Mô tả

1. Làm sao khi chủ đầu tư giao nhà không đúngchất lượng?

Đối với trường hợp củabạn, tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ghi nhận về yêu cầu đối vớidự án đầu tư bất động sản để kinh doanh như sau:

“1. Dự án đầu tư bấtđộng sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyhoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện đượccơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trình tự, thủ tụcđầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luậtvề đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật cóliên quan.

3. Dự án đầu tư bấtđộng sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định củapháp luật về xây dựng”.

Theo đó yêu cầu đượcđặt ra đối với dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo đúng chất lượng theo quyđịnh của pháp luật về xây dựng.

Nếu chủ đầu tư đã xâynhà không đúng với thiết kế ban đầu khi đã thỏa thuận với bạn như diện tíchvì e đo thấy nó nhỏ so với diện tích đã ký, các chi tiết nhỏ kháctrong căn hộ cũng gặp vấn đề như sàn đọng nước,ổ cắm lắp đặt bấthợp lý,không đúng thiết kế.....vật liệu xây dựng cũng không được dung đúngloại như đã gia kết, biên bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy mà bạn được xemlà theo form cũ, nên để lại nhiều nghi vấn, bạn đã có khiếu nại lên chủ đầu tưnhiều lần nhưng không được giải đáp, ở đây thì cần xem xét lại hợp đồng mua bánchung cư mà chủ đầu tư và bạn đã ký kết để xác định trường hợp của bạn có phảilà trường hợp chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm hợp đồng về chất lượng chung cưđã thỏa thuận hay không.

Trường hợp trong hợpđồng này hai bên có thỏa thuận cụ thể về chất lượng của căn nhà chung cư mà chủđầu tư khi bàn giao nhà đã không giao nhà đúng như chất lượng đã thỏa thuận thìcó thể xem xét để xác định trách nhiệm của chủ đầu tư do vi phạm hợp đồng, hoặcxác định việc phạt vi phạm hợp đồng (nếu trong hợp đồng có điều khoản thỏathuận về phạt vi phạm hợp đồng) đối với chủ đầu tư trong trường hợp này.

Đồng thời, trên cơ sởhợp đồng đã ký kết thì bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụcủa mình theo đúng hợp đồng thỏa thuận và theo đúng quy định của pháp luật, mặtkhác đây cũng là cơ sở để bạn khởi kiện dân sự đối với hành vi của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tại Điều22 và Điều 23, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bênbán và quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng lần lượt như sau :

“Điều 22. Nghĩa vụ củabên bán nhà, công trình xây dựng

1. Thông báo cho bênmua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, côngtrình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tụcmua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

4. Giao nhà, côngtrình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khácđã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏathuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, côngtrình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệthại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụtài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ kháctrong hợp đồng".

Điều 23. Quyền của bênmua nhà, công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên bánhoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏathuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên bángiao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiệnkhác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theothỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảohành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồithường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn,chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền kháctrong hợp đồng".

Vậy, kể từ thời điểmhợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bạn và chủ đầu tư có hiệu lực thì hai bênphải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng và quy định củapháp luật. Căn cứ vào Điều 22 nêu trên thì khi tiến hành bàn giao nhà, nếu bênbán có hành vi vi phạm hợp đồng vì bàn giao nhà không đúng với chất lượng nhưđã thỏa thuận trước đó thì theo khoản 4, Điều 23 nêu trên, bạn sẽ có quyền yêucầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng cam kết tronghợp đồng. Hoặc làm đơn kiện yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của phápluật.

Trong trường hợp nàyhành vi của chủ đầu tư là hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản,do vậy ở đây để bảo vệ quyền lợi của mình bạn có quyền tố cáo hành vi của chủđầu tư mà không phải là thực hiện khiếu nại, theo đó về vấn đề tố cáo đối vớihành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản thì tại điểm I khoản 2 Điều77 Luật kinh doanh bất động sản 2014 ghi nhận: “Bộ Xây dựng chịu trách nhiệmtrước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sảntrên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây: Giải quyết khiếu nại, tốcáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theoquy định của pháp luật”.

Căn cứ quy định nêutrên, Bạn có thể không nhận nhà khi có căn cứ chứng minh hành vi vi phạm củachủ đầu tư bạn có thể tố cáo với Sở xây dựng để bảo vệ quyền lợi của mình

2. Điều kiện để nhận bàn giao nhà chung cư làgì?

Các công trình xâydựng muốn việc bàn giao diễn ra thuận lợi thì cần phải đảm bảo theo quy định.Đồng thời, quá trình xây dựng, lắp ráp cũng phải đúng theo cam kết, thỏa thuậnghi trong hợp đồng . Dưới đây là những điều kiện bàn giao căn hộ chung cư màbạn nên lưu ý:

Khoản 3, Điều 13 LuậtKinh doanh bất động sản 2013

Chỉ được phép bàn giaocông trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng. Kể cáccác công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Tiến độ thực hiện cần phảiđảm bảo theo hợp đồng đã phê duyệt.

Đảo đảm kết nối với hệthống hạ tầng chung trong khu vực. Trong trường hợp bàn giao công trình xâydựng thô phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của công trình xây dựng đó.

Khoản 2, Điều 4 Nghịđịnh số 46/2015/NĐ – CP

Hạng mục công trìnhxây dựng chỉ được phép đưa vào sử dụng sau khi đã được nghiệm thu. Công trìnhxây dựng phải bảo đảm các yêu cầu của thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật cho côngtrình, tiêu chuẩn áp dụng. Đồng thời, phải tuân thủ theo yêu cầu của hợp đồngxây dựng và theo quy định pháp luật.

Hồ sơ để đảm bảo đủđiều kiện bàn giao căn hộ chung cư:

• Hợp đồng xây dựngcủa chủ đầu tư ký với các nhà thầu. Các nhà thầu về khảo sát, thiết kế, thicông và giám sát công trình xây dựng.

• Giấy phép xây dựng.

• Báo cáo kết quả khảosát xây dựng.

• Hồ sơ thiết kế vàbản vẽ thi công xây dựng công trình.

• Văn bản kết quả thẩmđịnh thiết kế bản vẽ thi công công trình.

• Báo cáo kết quả thẩmtra công trình xây dựng.

• Văn bản chấp thuận,xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn vận hànhthang máy, an toàn phòng cháy và chữa cháy.

• Báo cáo kết quả thínghiệm, kiểm định.

• Bản vẽ hoàn công.

• Điều kiện bàn giaocăn hộ, công trình xây dựng phải đáp ứng các điều kiện khác theo hợp đồng, thỏathuận giữa hai bên.

Một số điều cần lưu ý

Nếu công trình xâydựng chưa đủ điều kiện bàn giao theo quy định của pháp luật, hoặc theo thỏathuận trong hợp đồng. Chủ đầu tư có quyền từ chối nhận.

Trong trường hợp khôngđủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư mà nhà thầu không khắc phục. Chủ đầu tưđược quyền phản ánh tình hình đến chính quyền địa phương, cơ quan quản lý Nhànước, Sở Xây dựng. Khi phát sinh tranh chấp thì có thể khởi kiện ra tòa án cóthẩm quyền để giải quyết vụ việc

3. Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư là baonhiêu ngày?

Căn cứ theo quy địnhtại điều 124 Luật xây dựng về việc bàn giao công trình xây dựng như sau:

Điều 124. Bàn giaocông trình xây dựng

1. Việc bàn giao côngtrình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:

a) Đã thực hiện nghiệmthu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Bảo đảm an toàntrong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

2. Chủ đầu tư có tráchnhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Ngườitham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhậntrong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồngthời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giaocông trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chứcnghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lậpthành biên bản.

3. Khi bàn giao côngtrình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tàiliệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì côngtrình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệucần thiết khác có liên quan.

4. Trường hợp chưa bàngiao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạmthời quản lý, vận hành công trình xây dựng.

Theo đó, điều 34 Nghịđịnh 46/2015/NĐ-CP cũng quy định về việc bàn giao hạng mục công trình, côngtrình xây dựng. Cụ thể:

Điều 34. Bàn giao hạngmục công trình, công trình xây dựng

1. Việc bàn giao hạngmục công trình, công trình xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 124Luật Xây dựng.

2. Tùy theo điều kiệncụ thể của công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thànhvà được nghiệm thu theo quy định có thể được bàn giao đưa vào khai thác theoyêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác sử dụng.

3. Trường hợp áp dụngđầu tư theo hình thức đối tác công tư, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyềnký hợp đồng dự án, nhà đầu tư phải xem xét việc đáp ứng các điều kiện chuyểngiao quy định tại hợp đồng dự án và các quy định của văn bản quy phạm pháp luậtkhác có liên quan.

Như vậy, theo quy địnhtrên thì hiện nay pháp luật chỉ quy định về điều kiện để được bàn giao nhà ở,công trình xây dựng nếu công trình đó đã được hoàn thành và đảm bảo an toàntrong vận hành, khai thác khi đưa vào sử dụng mà không có quy định cụ thể vềthời hạn bàn giao nhà của chủ đầu tư. Việc bàn giao nhà phụ thuộc vào từng dựán và khả năng hoàn thành công trình của chủ đầu tư, đơn vị thi công và nhữngđơn vị khác có liên quan.

4. Chủ đầu tư không bàn giao giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở xử lý thế nào?

Căn cứ theo Điều 22luật kinh doanh bất động sản năm 2014 về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trìnhxây dựng như sau:

1. Thông báo cho bênmua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, côngtrình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủtục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

5. Bảo hành nhà, côngtrình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệthại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụtài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ kháctrong hợp đồng.

Như vậy, công ty Aphải có nghĩa vụ giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn,chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vàhồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Và căn cứ theo Điều 23luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền của bên mua nhà, côngtrình xây dựng như sau:

1. Yêu cầu bên bánhoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đãthỏathuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảohành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồithường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn,chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền kháctrong hợp đồng.

Nếu bên chủ đầu tư vẫnkhông giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không thực hiện các nghĩa vụtheo hợp đồng thì có thể làm đơn khởi kiện lên Tòa án nơi công ty có trụ sở yêucầu thực hiện theo đúng hợp đồng và hoàn thành nghĩa vụ giao giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở.

Luậtsư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV,SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi,luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyênmôn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyênnghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôiquan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm côngbằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, vànhững người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bàochữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bênđối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng vàphải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguyhiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và giađình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giảioan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý chothân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần MinhHùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình cónhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tintưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên cácKênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyềnhình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV,SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC,Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh KiênGiang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đờisống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhândân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luậtTP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL,Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uytín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanhnghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀNLUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnhCông chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com