Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư.

1. Giải quyết tranh chấp hợp đồngmua bán nhà chung cư.

Đối với những tranh chấp liên quanđến hợp đồng mua bán nhà chung cư thì các phổ biến và hiệu quả nhất là khởikiện yêu cầu tòa án giải quyết khi đã thỏa thuận mà không có kết quả.

Yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấphợp đồng mua bán nhà như yêu cầu bên bán thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng,bồi thường thiệt hại do lỗi của một bên gây ra. Cũng có thể yêu cầu tòa án giảiquyết hủy hợp đồng, chấm dứt hợp đồng đã ký kết, áp dụng các điều khoản phạtcọc, bồi thường theo quy định.

Đối với tranh chấp này, cơ quan cóthẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân cấp huyện căn cứ theo quy định tạiĐiều 36 BLTTDS 2015.

Trình tự thủ tục khởi kiện.

1. Nộp đơn khởi kiện

2. Tòa thụ lý đơn khởi kiện

3. Tòa án xét xử sơ thẩm

4. Xét xử phúc thẩm (nếu có)

2.Những vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

1. Chủ thể của hợp đồng mua bán cănhộ chung cư

Các chủ thể tham gia hợp đồng muabán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng, họ là những người có nhu cầu về chuyểndịch quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Các chủ thể này có thể là cánhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họcần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể.

Cá nhân khi tham gia vào hợp đồngmua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sựđầy đủ. Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật vớinhau, tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bịhạn chế khác nhau.

Ví dụ như, người nước ngoài ở ViệtNam muốn mua căn hộ nhà chung cư thì chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư khilà người có công đóng góp với Việt Nam, người kết hôn với công dân Việt Nam, cóthời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm….,và chỉ được sở hữu 1 căn hộ chung cưtại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không phải cho thuê hoặc sử dụng vớimục đích khác…

Đối với người có năng lực hành vidân sự bị hạn chế, người không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lựchành vi dân sự thì theo qui định của pháp luật khi tham gia giao kết hợp đồngphải thông qua người đại diện hợp pháp. Việc qui định này đảm bảo cho việc giaokết hợp đồng của các chủ thể là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực,cũng như họ có thể thực hiện được các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng.

Đối với chủ thể là tổ chức, thì muốntham gia vào hợp đồng cần có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhânbao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinhđồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấmdứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnhvực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lựcchủ thể khác nhau.

Theo quy định của pháp luật thì: tổchức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tácxã, phải có vốn pháp định và phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo qui địnhcủa pháp luật ví dụ như vốn để thực hiện dự án không được thấp hơn 15% tổng mứcđầu tư đối với dự án có qui mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 20% tổngmức đầu tư của dự án có qui mô từ 20 ha trở lên được phê duyệt.

Các loại chủ thể được chia ra 2 loạilà chủ thể bán và chủ thể mua căn hộ nhà chung cư. Chủ thể bán có thể là nhànước, chủ sở hữu nhà chung cư là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài,chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nướcngoài hoặc các chủ thể khác. Chủ thể mua có thể là cá nhân, hộ gia đình mua cănhộ chung cư để tạo lập nơi ở, là tổ chức, cá nhân người nước ngoài, là đồng sởhữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, người mua căn hộ chung cư theophương thức trả chậm trả dần, người mua căn hộ chung cư qua hợp đồng thuê mua…

2. Nội dung của hợp đồng

2.1 Đối tượng của hợp đồng mua báncăn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là đối tượng của hợpđồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ chung cư được xácđịnh bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sửdụng của căn hộ trên một vị trí nhất định. Căn hộ nhà chung cư muốn trở thànhđối tượng của hợp đồng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu.Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lậpquyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước.

Theo qui định của pháp luật hiệnhành thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữuphần riêng hoàn thành việc thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chứckinh doanh nhà ở phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyềnsở hữu nhà ở hồ sơ từng căn hộ cùng giấy tờ kèm theo như quy định.

Các cơ quan này có trách nhiệm hoànthành thur tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu căn hộtrong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cũng theo thông tư này thìhồ sơ của từng căn hộ phải có bản sao xác nhận của sàn giao dịch bất động sảnvề việc căn hộ đã được giao dịch qua sàn đối với các giao dịch mua bán căn hộchung cư kể từ ngày 10/4/2009.

Đối với căn hộ chung cư là tài sảnhình thành trong tương lai, thì cần phải có căn cứ xác định rõ ràng. Theo điều429 “Bộ luật dân sự 2015”:

“Đối tượng của hợp đồng mua bán làtài sản được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán làquyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác, chứng minh quyền đóthuộc sở hữu của bên bán”.

Như vậy pháp luật Dân sự cho phépcác chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hoặc chưa cótrong thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định rõ ràng. Căn hộchung cư dự án theo đó có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán nếu nó được xácđịnh rõ ràng và cụ thể về vị trí, diện tích, cấu trúc… Theo qui định của LuậtNhà ở thì chủ đầu tư cũng có quyền huy động vốn từ nguồn tiền ứng trước củangười có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án đã thiết kế xây dựng đã được phêduyệt và đã được xây dựng xong phần móng.

Ngoài ra, căn hộ chung cư còn cầnđáp ứng các điều kiện như không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biênthi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩmquyền; nếu là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì phải là căn hộ được phép kinhdoanh, đảm bảo các yêu cầu về kĩ thuật và không nằm trong khu vực cấm xây dựngtheo pháp luật.

2.2 Giá cả và phương thức thanh toán

Khi giao kết hợp đồng, các bên cóthể tự do thỏa thuận về giá cũng như phương thức thanh toán. Luật Nhà ở có phépcác chủ đầu tư được huy động vốn khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư khinhà ở được xây dựng xong phần móng, các chủ đầu tư được huy động vốn góp dướihình thức này nhưng không được quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi tronghợp đồng.

Các bên trong hợp đồng mua bán cóthể tự do thỏa thuận là trả tiền 1 lần hay nhiều lần, theo phương thức trả chậmtrả dần hay theo thuê mua; tiền mua có thể được trả theo nhiều hình thức nhưbằng tiền mặt, chuyển khoản…các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ 3 để xácđịnh giá mua bán. Đối với căn hộ chung cư được nhận ưu đãi của nhà nước phục vụcho các chính sách thì nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thànhgiá.

2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên

* Quyền và nghĩa vụ của bên bán:

Bên bán có quyền yêu cầu bên muathanh toán đủ tiền theo thơi hạn và phương thức đã được thỏa thuận trong hợpđồng, yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, đơnphương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp 2 bên thỏa thuậnhoặc theo qui định của pháp luật

Bên bán có nghãi vụ cung cấp thôngtin đầy đủ và trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin đãcung cấp, trường hợp bên bán không thông báo mà bên mua phát hiện ra thì bênmua có quyền hủy hợp đồng; giao căn hộ chung cư theo đúng tiến độ, chất lượngvà các điều kiện đã thỏa thuận kem theo hồ sơ và các giấy tờ hướng dẫn sử dụngkhác; bảo hành căn hộ chung cư đã bán theo thỏa thuận của 2 bên, không ít hơn60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối với nhàchung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các nhà chung cư cònlại. bên bán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thực hiệnnghĩa vụ về thuế theo qui định của pháp luật. Duy trì hoạt động bình thường củacăn hộ chung cư, dảm bảo khai thác tốt các tính năng của nhà chung cư.

* Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Bên mua có quyền được nhận căn hộchung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan;yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và cótrách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệthại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc khôngđúng cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thảo thuận của 2bên hoặc do pháp luật quy định.

Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiềnđúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầyđủ giấy tờ và hồ sơ theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sửdụng căn hộ theo đúng công năng thiết kế, trong trường hợp mua căn hộ cho thuêthì phải đảm bào quyền, lợi ích của người thuê trong thời gian hợp đồng thuêvẫn còn hiệu lực

3. Hình thức hợp đồng

Theo quy định tại điều 450 “Bộ luậtdân sự 2015” quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì:

“Hợp đồng mua bán nhà ở phải đượclập thành văn bản có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có quiđịnh khác”.

Vì căn hộ chung cư là loại tài sảncó đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và cócông chứng và chứng thực, các bên phải tiến hành thủ tục này khi giao kết, việcvi phạm có thể dẫn đến trường hợp hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. Hiện nay,có rấtnhiều hợp đồng mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng nàythường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán.

Tuy nhiên lại chưa có sự quy địnhcủa pháp luật về loại hợp đồng này. Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2005 tại điều38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở còn theo quiđịnh của “Bộ luật dân sự 2015” thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án làhợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Và vì vậy không căn cứ haybắt buộc các hợp đồng dạng này phải có công chứng, chứng thực, điều này đã ảnhhưởng rất lớn đến hiệu lực của hợp đồng cũng như quyền lợi của các bên thamgia.

Hiệu lực của hợp đồng được quy địnhtrong từng loại hợp đồng.Với hợp đồng miệng, hiệu lực của hợp đồng bắt đầu từthời điểm giao kết, là thời điểm các bên đã thực hiện thỏa thuận với nhua vềnội dung của hợp đồng. đối với hợp đồng bằng văn bản, thông thường thời điểmgiao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng. thời điểm có hiệulực của hợp đồng có thể do các bên thỏa thuận. còn đối với hợp đồng mua bán cănhộ chung cư có hiệu lực khi các bên tiến hành giao kết và được cơ quan côngchứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng nhận.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com