Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đât

I/Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giải quyết thế nào?

So với tranh chấp đất đai thì tranhchấp mua bán nhà ở ít phức tạp hơn. Khi xảy ra tranh chấp các bên cần biết đượcthủ tục, án phí nếu tự mình thực hiện hoặc ít nhất là nắm được quy định chungnếu ủy quyền cho người khác khởi kiện thay.

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng muabán nhà ở thì các bên có quyền lựa chọn hình thức giải quyết theo hợp đồng như:Thương lượng, hòa giải (không bắt buộc hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn),khởi kiện.

* Thủ tục khởi kiện dưới đây áp dụngđối với hộ gia đình, cá nhân trong nước khi xảy ra tranh chấp.

1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Chứng minh thư nhân dân hoặc căncước công dân.

– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền,lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồng mua bán,…).

Lưu ý:

– Khi nộp đơn khởi kiện thì ngườikhởi kiện không nhất thiết phải nộp toàn bộ những tài liệu, chứng cứ đang có;vì có những tài liệu, chứng cứ quyết định đến việc thắng – thua nên cần côngkhai đúng thời điểm.

– Trường hợp vì lý do khách quan màngười khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiệnthì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợppháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổsung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyếtvụ án.

2. Thủ tục khởi kiện tranh chấp muabán nhà ở

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

* Nơi nộp đơn khởi kiện

Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa ánnhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh):

– Nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếubị đơn là cá nhân (thông thường sẽ nộp đơn tại nơi cư trú của người bị kiện).

– Nơi cư trú, làm việc của nguyênđơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

Lưu ý: Nếu không biết nơi cư trú,làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơncư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết(theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

* Hình thức nộp đơn

Căn cứ khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tốtụng dân sự 2015, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyềngiải quyết vụ án bằng 1 trong 3 phương thức sau:

– Nộp trực tiếp tại Tòa án.

– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụbưu chính.

– Gửi trực tuyến bằng hình thức điệntử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Người khởi kiện phải truy cập vàoCổng thông tin điện tử của Tòa án điền đầy đủ nội dung đơn khởi kiện, ký điệntử và gửi đến Tòa án (theo khoản 1 Điều 16 Nghị quyết 04/2016/NQ-HĐTP).

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án

* Tiếp nhận đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dânsự 2015 quy định về tiếp nhận đơn khởi kiện như sau:

– Trong thời hạn 03 ngày làm việc,kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công 01 Thẩm phán xemxét đơn khởi kiện.

– Trong thời hạn 05 ngày làm việc,kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trongcác quyết định sau:

+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởikiện.

+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án.

+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án cóthẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giảiquyết của Tòa án khác.

+ Trả lại đơn khởi kiện cho ngườikhởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

* Thụ lý vụ án

Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấyvụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngaycho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phítrong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứngán phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng ánphí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngàynhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiệnphải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng ánphí.

– Người khởi kiện nộp cho Tòa ánbiên lai thu tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án.

Lưu ý: Nếu người khởi kiện được miễnhoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khinhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 3: Thủ tục chuẩn bị xét xử

* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 06tháng

Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015quy định thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở nhưsau:

– Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

– Đối với vụ án có tính chất phứctạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án cóthể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

– Nếu có quyết định tạm đình chỉviệc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngàyquyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

* Giao nộp, tiếp cận, công khaichứng cứ và hòa giải

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử,Thẩm phán tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khaichứng cứ và hòa giải giữa các đương sự và tổ chức hòa giải; các bên hòa giảikhông thành thì sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạmđình chỉ hoặc đình chỉ.

* Đưa vụ án ra xét xử

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngàycó quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lýdo chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng (theo khoản 4 Điều 203 Bộ luật Tốtụng dân sự 2015).

Bước 4: Xét xử sơ thẩm

Sau khi có bản án sơ thẩm các bêntranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án.

Khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dânsự 2015 quy định thời hạn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm là 15 ngày, kể từngày tuyên án.

Lưu ý:

– Đối với đương sự, đại diện cơquan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không cómặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

– Đối với trường hợp đương sự, đạidiện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắngmặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáođược tính từ ngày tuyên án.

Kết luận: Trên đây là thủ tục khởikiện tranh chấp mua bán nhà ở. Sau khi có bản án sơ thẩm nếu không đồng ý thìcó quyền kháng cáo; thông thường vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở rất ítkhi kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.

II/ Đất đang tranh chấp có bán được không? Có thể sang tên được không?

Đất đang có tranh chấp là gì?

Tranh chấp đất đai là tranh chấp vềquyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đấtđai. Từ khái niệm tranh chấp đất đai nêu trên, có thể hiểu khái niệm đất đangcó tranh chấp là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhânkhác, với nhà nước (vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chungmảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắnliền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụphát sinh trong quá trình sử dụng đất...

"Đất đang có tranh chấp"cũng có thể hiểu đơn giản là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định đượcai là người sử dụng đất hợp pháp. Người giải quyết tranh chấp thường là các cơquan quản lý đất đai có thẩm quyền.

Đất đang tranh chấp có bán đượckhông?

Điều 188. Điều kiện thực hiện cácquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiệncác quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiệnsau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trườnghợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kêbiên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tạikhoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thếchấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiệntheo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốnbằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lựckể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, khi đất đang trong quátrình tranh chấp không được phép thực hiện chuyển nhượng, mua bán. Vì vậy,người dân cần lưu ý trước khi xuống tiền đặt cọc loại đất này.

Cách tránh rủi ro khi mua bán đất

1. Xác minh thông tin bên chuyểnnhượng (bên bán): Trước khi mua đất, bạn cần đảm bảo xác định rõ các thông tinnhư bên bán có quyền bán mảnh đất đó hay không, thửa đất định bán là tài sảnchung hay riêng.

2. Đất định mua có sổ đỏ hay chưa?

3. Đất định mua có thuộc quy hoạchhay không

4. Lập hợp đồng đặt cọc khi tiếnhành đặt cọc

5. Công chứng hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất có chữ ký của bên bán và chứng thực của cơ quan nhà nước.

Như vậy, nếu bạn có ý định mua đấtđang tranh chấp thì bạn cần xác định đây là loại đất không được quyền sang tênchuyển nhượng. Hãy đảm bảo mua loại đất không có tranh chấp để tránh những rủiro không mong muốn.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấnđược rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấnpháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  ĐàiTruyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyềnhình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đàitiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nóiViệt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Phápluật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, BáoVnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sưđược Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòagiả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân,Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thônguy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quantrọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụđại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷLong Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người,Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụán khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự côngbằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lýcho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sưThành Phố)

Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 NguyễnDu, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com