Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan tới diện tích đất lộ giới

1.Tư vấn rủi ro khi mua đất nền đang đợi tách sổ đỏ

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏimuốn nhờ luật sư tư vấn giúp: Hiện nay, tôi đang dự định mua một lô đất nền tạixã Hòa Long, thành phố Bà Rịa Vũng Tàu (thuộc dự án Khu dân cư Gia Long Villasdo công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng địa ốc Gia Long đầu tư).

Hợp đồng chúng tôi có ghi là Hợpđồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: bên bán đại diệnlà giám đốc công ty, bên mua là tôi, thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng,tiến độ và phương thức thanh toán. Tôi phải thanh toán cho bên chủ đầu tư 95%giá trị hợp đồng ngay sau khi ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sửdụng đất. Sau 180 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đứng tên tôi. Còn 5% còn lại tôi sẽ thanh toán sau khi chủđầu tư bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Chủ đầu tư có nghĩavụ thanh đóng thuế thu nhập cá nhân và tất cả các khoản phí phát sinh trong hợpđồng.

Trường hợp một trong một trong haibên không hoàn tất nghĩa vụ trong hợp đồng như đã thỏa thuận vì bất kỳ lý do gìmà không được sự chấp thuận của bên còn lại bằng văn bản thì xem như vi phạmhợp đồng và bên bán sẽ phải bồi thường cho bên mua số tiền gấp đôi số tiền màbên bán đã nhận, bên bán sẽ chịu mất toàn bộ số tiền đã thanh toán. Mọi tranhchấp liên quan hoặc phát sinh từ hợp đồng sẽ được bàn bạc để giải quyết trêntinh thần thương lượng, hòa giải giữa hai bên. Trong trường hợp không thể hòagiải, các bên có thể đưa tranh chấp ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theoquy định của pháp luật. Vậy, luật sư tư vấn giúp tôi có rủi ro gì trong việcmua đất này không, tôi chỉ lo ngại họ lâu ra được sổ vì gặp khó khăn trong thủtục pháp lý hay vì một lý do nào đó thì mình có kiện họ được không ạ?

Luật sư Gia Đình trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng vàgửi yêu cầu của mình đến công ty TNHH tư vấn PhamLaw, về câu hỏi của bạn, chúngtôi xin tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật Kinh doanh bất động sản năm2014

2. Luật sư tư vấn

Qua việc nghiên cứu hợp đồng vàthông tin bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy:

Thứ nhất, về tên hợp đồng: Theo Điều500 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất, theo đó,tên Hợp đồng nên ghi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để đảm bảo theoquy định của pháp luật. Cần phải ghi rõ ràng là: đại diện bên chuyển nhượng vàđại diện bên nhận chuyển nhượng. Bởi theo quy định của pháp luật hiện hành, đấtđai – quyền sử dụng đất không được phép mua bán mà chỉ được chuyển nhượng.

Thứ hai, về nội dung trong hợp đồng.

Căn cứ theo quy định của Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2014:

“Điều 47. Nội dung hợp đồng chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Các thông tin về loại đất, diệntích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền vớiđất (nếu có);

3. Thời hạn sử dụng đất;

4. Giá chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);

5. Phương thức và thời hạn thanhtoán;

6. Thời hạn bàn giao đất và hồ sơkèm theo;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Quyền của bên thứ ba đối với thửađất (nếu có);

9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

10. Phạt vi phạm hợp đồng;

11. Giải quyết hậu quả khi hợp đồnghết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

12. Giải quyết tranh chấp;

13. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏhợp đồng và biện pháp xử lý.”

Như vậy, trước hết, bạn phải yêu cầuchủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh họ có đủ các điều kiện để được phépthực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩmquyền quy định phải đảm bảo được mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất vàđăng ký đất đai.

Trong hợp đồng không nêu rõ về thờihạn sử dụng đất, do vậy, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư bổ sung thêm thời hạn sửdụng đất trong hợp đồng, để đảm bảo về đối tượng mua bán trong hợp đồng.

Thứ ba, trong hợp đồng có nhắc đếnthuế thu nhập cá nhân. Trường hợp này của bạn là nhận chuyển nhượng từ chủ đầutư tức là từ công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng địa ốc Gia Long. Bên chủ đầu tưlà doanh nghiệp nhận được thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dovậy, công ty này khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì phải nộp thuếthu nhập doanh nghiệp chứ không phải là thuế thu nhập cá nhân. Cần sửa đổi điềukhoản này trong hợp đồng, như vậy sẽ đúng theo quy định của pháp luật và đảmbảo quyền lợi cho bạn.

Thứ tư, để tránh rủi ro cho bạn,chúng tôi khuyên bạn cần có thêm điều khoản về các trường hợp chấm dứt, hủy bỏhợp đồng và biện pháp xử lý. Cũng như thỏa thuận về việc một trong hai bên cóquyền đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng khi bên còn lại vi phạm nghĩavụ hoặc không thực hiện đúng theo quy định, để giúp bạn đảm bảo được việc chấmdứt hợp đồng chuyển nhượng khi có nhu cầu.

Nếu đáp ứng được việc sửa đổi, bổsung những điều khoản trong hợp đồng “mua đất nền dự án” chúng tôi tư vấn chobạn, khi bên chuyển nhượng cho bạn vi phạm nghĩa vụ thì bạn có thể khởi kiện họtheo trình tự tố tụng, căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng.

 2.Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay, không có sổ đỏ

Việc mua hay không là tùy thuộc vàohoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên dưới góc độ pháp lýthì việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủiro sau:

Thứ nhất, theo quy định của Bộ luậtDân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưnhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản,phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua cótrách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủtục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Côngchứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trường hợp có tranh chấp thì việcmua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợpđồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhaunhững gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ hai: tài sản không được cấp giấychứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản,do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịchhợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấnchiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vàitrường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủmới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ ba: tuy việc cấp phép xây dựngkhông đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với nhữngthửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này cónghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộctháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợpnhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hànhchính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Thứ tư: nếu vì lý do nào đó sau khimua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằnghình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.

Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhàkhông có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất: khi giá nhà đất tăng cao,chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người muathường thua thiệt.

Thứ hai : việc xây mới, cải tạo, sửachữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

Thứ ba : do nhà không có giấy chứngnhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linhhoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Do những điều kiện nhất định mà bạnvẫn quyết định mua căn nhà nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiệnnhững việc sau:

- Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửađất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếmkhông? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quancó thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bịtranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trongcác trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thôngtin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBNDxã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tínhtham khảo.

- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bênbán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham giacủa cả hai vợ chồng.

- Yêu cầu người bán giao bản chínhcác giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

- Hợp đồng mua bán nên mời hai ngườilàm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

- Việc thanh toán thực hiện tại ngânhàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

- Nhận bàn giao nhà ngay sau khithanh toán tiền mua nhà.

3.Tranh chấp sai diện tích ranh giới đã phân lô sẳn?

Thưa luật sư! Chúng tôi có một vàicâu hỏi liên quan đến đất đai, mong nhận được sự tư vấn. Nhà tôi xây dựng từnăm 2008, thuộc khu quy hoạch nhà cao tầng. Cả khu phố đều có mặt bằng đất thổcư để xây dựng là 4m,16m. Hiện nay còn trống 2 nền, chủ mới đến mua và định xâycất nhưng đo đạc lại thì thiếu mỗi nền khoảng 6 cm. Chủ nhân mảnh đất ấy mớinhờ một nhóm người bên địa chính xuống phóng ranh định vị gì gì đó không rõvà bảo là cả khu nhà hàng xóm chúng tôi đều xây cất sai định vị nhà (tôi cũngmờ mịch chả hiểu thế nào, xây nhà phải nhờ người định vị sao?).

Vì chúng tôi mua đất nền rồi xây lênvách liền vách, đủ kích thước là 4m,16 m...Chứ chả có nhà ai hơn. Giờ chủ khuđất trống bảo chúng tôi lấn chiếm mỗi người 1 ít nên giờ hai nền còn lại mới bịthiếu không xây cất được. Chị chủ nọ còn đòi thưa kiện cả xóm để biết được aiđã lấn thêm. Vậy thưa luật sư, vấn đề là những nhà xây sau thì theo ranh giớiđã phân lô sẳn của chủ trước kia, chúng tôi xây trên 9 lô đất của mình, có sổđỏ, nhà xây xong có hoàn công của Địa Chính...

Vậy, nếu sai thì sai từ đâu, và nếukhông sai thì chủ đất đó nói có đúng không là cả xóm xây sai lô đất dẫn đếnhụt phần lô đất sau cùng của chị ta ?

Xin cám ơn luật sư.

Luật sư Gia Đình trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng vàgửi câu hỏi

Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôixin trả lời như sau:

Căn cứ Điều 3 Nghị định số102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:

"1. Lấn đất là việc người đangsử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diệntích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất màkhông được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất dođược Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không đượcNhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thựchiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đấtđai."

Tiếp theo, Theo quy định tại điều 12Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 12. Những hành vi bịnghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đấtđai."

Để xác định được hộ gia đình nàođã lấn đất hay không thì bạn phải dựa vào ranh giới thửa đất nhà bạn đã ghitrong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất. Hành vi được coi là lấn đất phải có dấu hiệu là sự dịch chuyển, thayđổi ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực tế so với biên bản bàn giao đấtban đầu gia đình em bạn nhận được từ UBND xã, với mục đích để mở rộng diện tíchđất thực tế.

“Điều 175Bộ luật Dân sự số 2015quyđịnh về ranh giới giữa các bất động sản

Điều 175. Ranh giới giữa các bấtđộng sản

1. Ranh giới giữa các bất động sảnliền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nướccó thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác địnhtheo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không cótranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốcgiới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụngkhông gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợpvới quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất củangười khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng câyvà làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theoranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phảixén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do vậy, theo bạn trình bày thìnhững nhà đã xây dựng trước kia có hoàn công của địa chính, tức làcán bộ địa chính cũng đã đến đo đạc trước khi xây, các gia đình chỉxây theo ranh giới đã phân cùa cán bộ địa chính. Nên bạn có thể đếnỦy ban nhân dân xã để tham khảo hồ sơ địa chính ở mảnh đất củamình, của các hộ xung quanh để biết được diện tích phần đất bịchênh lệch; hoặc yêu cầu chính quyền địa phương xác nhận, xem xét làdo lỗi của bên nào trước để có những hướng giải quyết cụ thể.

4.Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng QUYỀN SỬ DỤNGđất (QSDĐ) là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì tính chấtphức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệulực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.

Ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luậtDân sự 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thứchợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện:

• Phải công chứng, chứng thực. Đâylà điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng đểcó hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

• Phải đăng ký theo quy định tạiKhoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Thời điểm phát sinh “hiệu lực củahợp đồng” là khi đăng ký vào sổ địa chính

Thẩm quyền giải quyết

Hiện nay, khi một vụ tranh chấp vềđất đai phát sinh thì có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là hòa giải vàyêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 202Luật Đất đai 2013, Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đaitiến hành HÒA GIẢI để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặchòa giải tại UBND cấp xã.

Không phải mọi tranh chấp đất đaiđều phải tiến hành hòa giải cấp cơ sở mà chỉ tranh chấp pháp luật quy định nhưsau thì mới bắt buộc hòa giải:

• Đối với tranh chấp ai là người cóquyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thịtrấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thìđược xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1Điều 192 BLTTDS 2015.

• Đối với tranh chấp khác liên quanđến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụngđất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồnglà quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thịtrấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Nếu hòa giải không thành thì các bêncó thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủyban nhân dân (UBND) có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Xét quyđịnh tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì có hai hướng xử lý:

• Đối với các tranh chấp đất đai màđương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì doTòa án nhân dân giải quyết;

• Đối với các tranh chấp đất đai mà đươngsự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn giải quyếttranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cóthẩm quyền.

Tuy nhiên, các bên trong tranh chấpkhông thể đồng thời cũng yêu cầu Tòa án và UBND cùng giải quyết đối với tranhchấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ trên mà chỉ được lựa chọn một phươngán.

Sau khi yêu cầu UBND có thẩm quyềngiải quyết nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếunại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của phápluật về tố tụng hành chính.

Thủ tục giải quyết

Đối với yêu cầu UBND cấp có thẩmquyền giải quyết

1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranhchấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền. Bộ hồ sơ gồm:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấpđất đai;

• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhândân cấp xã;

• Biên bản làm việc với các bêntranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;

• Biên bản cuộc họp các ban, ngànhcó liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòagiải không thành;

• Biên bản hòa giải trong quá trìnhgiải quyết

• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chínhqua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làmchứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyếtđịnh giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

2. Chủ tịch UBND giao trách nhiệm cơquan tham mưu giải quyết;

• Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩmtra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộchọp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu cần thiết)

• Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịchUBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết

• Chủ tịch UBND ban hành quyết địnhgiải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bêntranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

• Quyết định giải quyết tranh chấpcó hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành.Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Đối với yêu cầu Tòa án nhân dân cóthẩm quyền giải quyết

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranhchấp đất đai tại Tòa án:

1. Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởikiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền (căn cứ vào Điều 35, 37, 39 Bộ luật Tốtụng Dân sự 2015).

Trong đó, hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện (đáp ứng quy địnhtại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);

• Các giấy tờ chứng minh nhân thânngười khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);

• Các tài liệu, chứng cứ chứng minhquyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.

2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc,kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xemxét đơn khởi kiện;

3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc,kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trongcác quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởikiện;

• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ ántheo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;

• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án cóthẩm quyền;

• Trả lại đơn khởi kiện cho ngườikhởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồngthời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phánphải thông báo ngay cho anh biết để anh đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứngán phí.

4. Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứngán phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng ánphí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việcnộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộpcho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

5. Tòa án tiến hành thụ lý vụ án vàra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm

6. Xét xử phúc thẩm (nếu có).

5.Giải quyết tranh chấp liên quan tới diện tích đất lộ giới?

Câu hỏi tư vấn: Tôi xin hỏi nhà tôingày xưa có hiến đất cho nhà nước làm lộ là 20m, nhưng nhà nước chỉ sử dụng làmlộ có 10m, đến nay đã rất lâu (khoảng 10 năm) con lộ vẫn không có gì thay đổi.Ông A (giáp ranh nhà tôi) bán đất cho ông B nhưng không có lối đi (do phần đấtnhà tôi nằm phía ngoài),

Nay ông B hỏi mua lại đất nhà tôikhông được nên đã cố ý xây hàng rào trên phần đất đó và nói là "đất lộgiới" (khoảng 5m từ mặt lộ vào) quả thực nếu xây con lộ 20m thì đó là đấtlộ giới. Nhưng đã gần 10 năm nay con lộ chỉ xây 10m (nhà nước sử dụng khônghết) thì đó có phải là đất thuộc quyền sử dụng của tôi? trên phần đất đó tôiđều có giấy tờ chứng minh đó là đất của mình. Trân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửicâu hỏi đề nghị tư vấn tới Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, với trường hợp của bạnchúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thìtrước đó gia đình có hiến tặng đất cho nhà nước với diện tích 20m để làm lộgiới. Trong đó nhà nước chỉ sử dụng hết 10m làm lộ giới, còn diện tích 10m cònlại để xác định có thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn hay không thì phải xácđịnh thời điểm gia đình hiến đất đã có văn bản gửi cơ quan nhà nước hay chưa.Theo đó, trong trường hợp chưa có văn bản mà chỉ thông qua đồng ý bằng miệng vàtrên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn thể hiện công nhận 10m thì được xácđịnh thuộc quyền sở dụng của gia đình bạn. Nên việc gia đình ông B tự ý xâyhàng rào trên đất của gia đình là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, do đóđể đảm bảo quyền lợi của mình thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi Uỷ bannhân dân xã, phường để giải quyết. Cụ thể, Luật đất đai năm 2013 về hành vi bịcấm:

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đã được công bố.

Tuy nhiên, trong trường hợp gia đìnhtự nguyện hiến tặng 20m cho nhà nước, đã được nhà nước công nhận thì mặc dùdiện tích làm lộ giới chỉ sử dụng đến 10m, còn 10m lại không sử dụng đất thìvẫn được xác định diện tích này thuộc quyền quản lý nhà nước. Nhưng vì từ thờiđiểm xác định lộ giới đến hiện nay đã trên 10 năm và vẫn do gia đình sử dụng10m đất đó nên được phép tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đất đã đượcxác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình. Do đó,việc gia đình ông B hiện nay khi mua lại đất của gia đình ông A đã tự ý xâyhàng rào mà không thông báo cho phía gia đình cũng như cơ quan chức năng làhành vi trái pháp luật. Từ đó, để đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp của mìnhthì gia đình làm đơn khiếu nại gửi Uỷ ban nhân dân để xử lý, giải quyết. Điều56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật đất đai.

Điều 56. Đất xây dựng công trìnhcông cộng có hành lang bảo vệ an toàn

4. Tổ chức trực tiếp quản lý côngtrình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm chủ trì phối hợp với Ủy bannhân dân cấp xã và Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có công trình rà soáthiện trạng sử dụng đất trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình đểkiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định sau:

b) Trường hợp sử dụng đất khôngthuộc quy định tại Điểm a Khoản này thì người đang sử dụng đất trong hành langbảo vệ an toàn công trình được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã đượcxác định và phải tuân theo các quy định về bảo vệ an toàn công trình;

6. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấpnơi có công trình có hành lang bảo vệ an toàn có trách nhiệm sau:

a) Phát hiện và xử lý kịp thời nhữngtrường hợp lấn, chiếm, sử dụng trái phép phần đất thuộc phạm vi hành lang bảovệ an toàn công trình; ngăn chặn kịp thời các công trình xây dựng trái phéptrên đất hành lang bảo vệ an toàn công trình; buộc người có hành vi vi phạmkhôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm;

b) Phối hợp với cơ quan, tổ chứctrực tiếp quản lý công trình trong việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về bảovệ an toàn công trình; phối hợp với cơ quan, tổ chức trực tiếp quản lý côngtrình trong việc công bố mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;

c) Trường hợp để xảy ra hiện tượnglấn, chiếm, sử dụng trái