Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp ranh giới các thửa đất liền kề

Mô tả

1.Tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất giữa hàng rào cây râm bụt

Câu hỏi:

Chào luật sư!

Tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tưvấn, nội dung sự việc như sau ạ:

Gia đình tôi đi Gia Lai khai hoangvà sử dụng đất từ năm 1964. Năm 1994 gia đình tôi có bán đất cho gia đình ôngA, thời điểm bán không lập giấy tờ gì mà chỉ bán bằng miệng, xác định gianhgiới giữa 2 nhà là chỉ bằng tay, lập hàng bờ rào ngăn cách giữa 2 nhà bằng câyrâm bụt. Đến năm 1995 gia đình ông A làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, nhưng không lấy chữ ký xác nhận giáp ranh của gia đình tôi. Năm 2003gia đình tôi làm nhà và đã xây bờ rào gianh giới giữa 2 nhà. Gia đình tôi năm2015 mới làm thủ tục và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, có chữ ký giáp ranh củagia đình ông A. Từ thời điểm bán đất cho gia đình ông A đến năm 2018 hai giađình không có tranh chấp gì về đất đai. Đến nay là năm 2019 gia đình ông A gửiđơn lên tòa án yêu cầu tước giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình tôinói rằng gia đình tôi lấn chiếm lên đất gia đình ông A, đòi hủy bỏ giấy chứngnhận QSDĐ của gia đình tôi.

Luật sư cho tôi hỏi như vậy có hợplý không? Căn cứ vào văn bản, hướng dẫn nào để xác định những điều trên?

Kính mong luật sư tư vấn cho tôi.Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư Gia Đình trả lời:

Chào bạn. Trước tiên cảm ơn bạn đãtin tưởng Văn Phòng Luật Sư Gia Đình và gửi thắc mắc của mình để Luật sư tưvấn. Về vấn đề của bạn Luật sư tư vấn như sau:

Về nguồn gốc đất của gia đình bạn:

Như thông tin bạn cung cấp đất giađình bạn khai hoang và sử dụng từ năm 1964. Theo quy định của Luật Đất đai 2013đất có giấy tờ ghi nhận về việc sử dụng trước ngày 15/10/1993 (điều 100) hoặckhông có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không có viphạm pháp luật đất đai (điều 101) thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất.

Đất của gia đình bạn là đất khaihoang, sử dụng từ năm 1964, sử dụng không có tranh chấp được xã xác nhận thìhoàn toàn có căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xét về nguồn gốc và quá trình sửdụng như thông tin bạn trình bày thì hoàn toàn hợp pháp và thực tế đã được ghinhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2015.

Về việc ông A yêu cầu hủy bỏ giấychứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn:

Ông A khởi kiện yêu cầu hủy bỏ giấychứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn thì ông A phải có các giấy tờ,tài liệu chứng minh về việc nhà bạn lấn chiếm đất của nhà ông A. Nếu ông A cungcấp được tài liệu chứng minh thì Tòa sẽ xem xét thụ lý. Khi nhận thấy các thôngtin, bằng chứng ông A đưa ra không chính xác thì bạn có thể phản bác và cungcấp các hồ sơ, giấy tờ mà bạn có để chứng minh. Việc ông A ký xác nhận về ranhgiới tại thời điểm gia đình bạn hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cũnglà một trong những căn cứ chứng minh về vị trí ranh giới sử dụng trên thực tếcủa 2 gia đình.

Ngoài ra, bạn cũng có thể thu thậpcác biên lai nộp thuế hàng năm (nếu có), xin trích lục các hồ sơ địa chính củaxã để cơ sở vững chắc hơn.

4.Giải quyết tranh chấp ranh giới các thửa đất liền kề theo luật mới

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi xintrình bày một việc như sau: Năm 2014 tôi có mua 2 thửa đất liền kề nhau ở khuđô thị mới ở Phan Thiết, có diện tích lần lượt là 56m2 và 70m2, đã được Giấychứng nhận quyền sử dụng đất. Do chưa có nhu cầu xây dựng nhà ở, mà vị trí 2thửa đất gần khu vui chơi, nhà hàng, nên tôi cho thuê làm chỗ để xe. Đến naytôi có ý định xây nhà để ở, thì phát hiện ra 2 thửa đất đã bị nhà dân bên cạnhtrồng cây, xây rào lấn chiếm với diện tích khoảng 11m2. Gia đình tôi đã cố gắngôn hòa để giải quyết việc nhưng họ vẫn cố tình và ngang nhiên không trả lạiphần đất lấn chiếm và còn khẳng định phần đất đó thuộc đất của mình từ trướckhi tôi mua đất. Vậy xin Luật sư tư vấn cho tôi làm sao để đòi được đất, Tôimuốn đầu năm 2017 sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án thì thủ tục như thế nào?Mong sớm nhận được bài tư vấn và hướng dẫn cụ thể của các luật sư.

Xin cám ơn Luật sư.

Luật sư Gia Đình trả lời: (câu trảlời chỉ mang tính chất tham khảo)

Tranh chấp của bạn với chủ sử dụngđất bên cạnh là tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Ranh giớinày được xác đinh theo hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu việc cấp Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất cho bạn được tiến hành đúng theo quy định, bạn có thể đòi lại phầnđất bị lấn chiếm dựa trên các quy phạm pháp luật về đất đai hiện nay.

Quy định đối với tranh chấp xác địnhranh giới đất liền kề và cách xác định ranh giới thửa đất.

Giữa chủ sở hữu của các thửa đấtliền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trong ranh giới giữa các bất động sản. Điềunày được thể hiện tại điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “1. Ranh giới giữa các bấtđộng sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theoquyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác địnhtheo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không cótranh chấp.”

Vấn đề này được quy định tương tựtại điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực vào ngày 01/01/2017), theo đó,mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn,chiếm thay đổi các mốc giới ngăn cách, kể cả trương hợp ranh giới là kênh,mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Việc xác định ranh giới thửa đấtcũng được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương, cụ thể là Ủy ban nhândân cấp xã, cấp phường. Ủy ban nhân dân xã, phường cũng là cấp hành chính cóthẩm quyền xác định ranh giới thửa đất theo bản đồ. Do vậy, trong trường hợp cótranh chấp về ranh giới, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau,trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải tại Ủy bannhân dân xã, phường (nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giảitại cơ quan hành chính địa phương).

Thủ tục hòa giải hiện nay được quyđịnh tại điều 202 Luật đất đai 2013, như sau:

• Các bên tranh chấp không thể tựhòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòagiải.

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xãphối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việp Nam cấp xã, tổ chức thành viên củaMặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địaphương mình. Việc hòa giải tranh này tại được thực hiện trong thời hạn khôngquá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhậnhòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửiđến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

• Đối với trường hợp hòa giải thànhmà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòagiải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đaigiữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môitrường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết địnhcông nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành, màcác bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giảiquyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013:“Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loạigiấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liềnvới đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

Việc khởi kiện để giải quyết tranhchấp đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, cóhiệu lực từ ngày 01/7/2016. Những quy định về vấn đề này so với Bộ luật tố tụngdân sự 2005 chỉ khác biệt về xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc dođã tổ chức các Tòa chuyên trách, cụ thể:

Xác định Tòa án nhân dân có thẩmquyền:

Việc xác định Tòa án nhân dân cóthẩm quyền dựa trên loại vụ việc, lãnh thổ và cấp tòa án. Căn cứ vào điều 35 vềthẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, điều 36 về thẩm quyền của các Tòachuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện, thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấphuyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự –bao gồm các tranh chấp về đất đai. Việc xác định thẩm quyền về loại việc choTòa chuyên trách là điểm mới so với Bộ luật tố tụng dân sự cũ năm 2005.

Căn cứ vào điểm c khoản 1 điều 39 Bộluật tố tụng dân sự 2015, thì trường hợp “đối tượng tranh chấp là bất động sảnthì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Do đó, Tòa án có thẩm quyền giảiquyết là Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Nội dung đơn khởi kiện phải có cácnội dung chính theo điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của ngườikhởi kiện là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của ngườicó quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của ngườibị kiện là cá nhân;

-Quyền, lợi ích hợp pháp của ngườikhởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối vớingười bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

-Họ, tên, địa chỉ của người làmchứng (nếu có);

-Danh mục tài liệu, chứng cứ kèmtheo đơn khởi kiện.

Các tài liệu, chứng cứ chứng minhquyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, trong trường hợp nàylà các tài liệu sau:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđã được cấp đối với thửa đất bị lấn chiếm;

-Biên bản hòa giải không thành củaỦy ban nhân dân cấp xã;

-Văn bản đo đạc, xác minh về việcthửa đất bị lấn chiếm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

-Trích lục hồ sơ địa chính đối vớithửa đất có tranh chấp;

-Ngoài ra Tòa án có thể yêu cầu bổsung thêm các loại tài liệu, chứng cứ liên quan khác.

Khi nộp đơn khởi kiện có kèm theotài liệu, chứng cứ liên quan, Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét, nghiên cứuvụ án. Nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết thì Thẩm phán được phân côngsẽ thông báo cho người khởi kiện để họ đến nộp tạm ứng án phí và thụ lý vụ ántheo điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự; nếu cần sửa đổi, bổ sung hồ sơ khởi kiệnthì ra thông báo để người nộp đơn khởi kiện bổ sung thêm.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân,tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khókhăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thùhằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, cótài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh vàchấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sốngcủa mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui củaluật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại côngbằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng vănphòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinhnghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiềunăm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hìnhuy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam(VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tưvấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV GiaoThông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình QuốcHội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lýcho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.