Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp ranh giới các thửa đất liền kề

1.Giải quyết tranh chấp ranh giới các thửa đất liền kề theo luật mới

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi xin trìnhbày một việc như sau: Năm 2014 tôi có mua 2 thửa đất liền kề nhau ở khu đô thịmới ở Đồng Nai, có diện tích lần lượt là 56m2 và 70m2, đã được Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất. Do chưa có nhu cầu xây dựng nhà ở, mà vị trí 2 thửa đất gầnkhu vui chơi, nhà hàng, nên tôi cho thuê làm chỗ để xe. Đến nay tôi có ý địnhxây nhà để ở, thì phát hiện ra 2 thửa đất đã bị nhà dân bên cạnh trồng cây, xâyrào lấn chiếm với diện tích khoảng 11m2. Gia đình tôi đã cố gắng ôn hòa để giảiquyết việc nhưng họ vẫn cố tình và ngang nhiên không trả lại phần đất lấn chiếmvà còn khẳng định phần đất đó thuộc đất của mình từ trước khi tôi mua đất. Vậyxin Luật sư tư vấn cho tôi làm sao để đòi được đất, Tôi muốn đầu năm 2017 sẽtiến hành khởi kiện ra Tòa án thì thủ tục như thế nào? Mong sớm nhận được bàitư vấn và hướng dẫn cụ thể của các luật sư.

Xin cám ơn Luật sư.

Luật sư Gia Đình trả lời: (câu trả lời chỉ mang tínhchất tham khảo)

Tranh chấp của bạn với chủ sử dụngđất bên cạnh là tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Ranh giới nàyđược xác đinh theo hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu việc cấp Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất cho bạn được tiến hành đúng theo quy định, bạn có thể đòi lại phầnđất bị lấn chiếm dựa trên các quy phạm pháp luật về đất đai hiện nay. Dưới đây,Văn Phòng Luật Sư Gia Đình đưa ra quan điểm trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Quy định đối với tranh chấp xác địnhranh giới đất liền kề và cách xác định ranh giới thửa đất.

Giữa chủ sở hữu của các thửa đấtliền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trong ranh giới giữa các bất động sản. Điềunày được thể hiện tại điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “1. Ranh giới giữa các bấtđộng sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theoquyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác địnhtheo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không cótranh chấp.”

Vấn đề này được quy định tương tựtại điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực vào ngày 01/01/2017), theo đó,mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn,chiếm thay đổi các mốc giới ngăn cách, kể cả trương hợp ranh giới là kênh,mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Việc xác định ranh giới thửa đấtcũng được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương, cụ thể là Ủy ban nhândân cấp xã, cấp phường. Ủy ban nhân dân xã, phường cũng là cấp hành chính cóthẩm quyền xác định ranh giới thửa đất theo bản đồ. Do vậy, trong trường hợp cótranh chấp về ranh giới, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau,trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải tại Ủy bannhân dân xã, phường (nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giảitại cơ quan hành chính địa phương).

Thủ tục hòa giải hiện nay được quyđịnh tại điều 202 Luật đất đai 2013, như sau:

• Các bên tranh chấp không thể tựhòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòagiải.

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xãphối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việp Nam cấp xã, tổ chức thành viên củaMặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địaphương mình. Việc hòa giải tranh này tại được thực hiện trong thời hạn khôngquá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhậnhòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửiđến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

• Đối với trường hợp hòa giải thànhmà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòagiải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đaigiữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môitrường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết địnhcông nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành, màcác bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giảiquyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013:“Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loạigiấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liềnvới đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

Việc khởi kiện để giải quyết tranhchấp đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, cóhiệu lực từ ngày 01/7/2016. Những quy định về vấn đề này so với Bộ luật tố tụngdân sự 2005 chỉ khác biệt về xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc dođã tổ chức các Tòa chuyên trách, cụ thể:

Xác định Tòa án nhân dân có thẩmquyền:

Việc xác định Tòa án nhân dân cóthẩm quyền dựa trên loại vụ việc, lãnh thổ và cấp tòa án. Căn cứ vào điều 35 vềthẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, điều 36 về thẩm quyền của các Tòachuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện, thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấphuyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự –bao gồm các tranh chấp về đất đai. Việc xác định thẩm quyền về loại việc choTòa chuyên trách là điểm mới so với Bộ luật tố tụng dân sự cũ năm 2005.

Căn cứ vào điểm c khoản 1 điều 39 Bộluật tố tụng dân sự 2015, thì trường hợp “đối tượng tranh chấp là bất động sảnthì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Do đó, Tòa án có thẩm quyền giảiquyết là Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Nội dung đơn khởi kiện phải có cácnội dung chính theo điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của ngườikhởi kiện là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của ngườicó quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của ngườibị kiện là cá nhân;

-Quyền, lợi ích hợp pháp của ngườikhởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối vớingười bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

-Họ, tên, địa chỉ của người làmchứng (nếu có);

-Danh mục tài liệu, chứng cứ kèmtheo đơn khởi kiện.

Các tài liệu, chứng cứ chứng minhquyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, trong trường hợp nàylà các tài liệu sau:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđã được cấp đối với thửa đất bị lấn chiếm;

-Biên bản hòa giải không thành củaỦy ban nhân dân cấp xã;

-Văn bản đo đạc, xác minh về việcthửa đất bị lấn chiếm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

-Trích lục hồ sơ địa chính đối vớithửa đất có tranh chấp;

-Ngoài ra Tòa án có thể yêu cầu bổsung thêm các loại tài liệu, chứng cứ liên quan khác.

Khi nộp đơn khởi kiện có kèm theotài liệu, chứng cứ liên quan, Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét, nghiên cứuvụ án. Nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết thì Thẩm phán được phân côngsẽ thông báo cho người khởi kiện để họ đến nộp tạm ứng án phí và thụ lý vụ ántheo điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự; nếu cần sửa đổi, bổ sung hồ sơ khởi kiệnthì ra thông báo để người nộp đơn khởi kiện bổ sung thêm

2.Mẫu đơn xin xác định ranh giới đất đai

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

..........., ngày …… tháng ….. năm…..

ĐƠN XIN XÁC NHẬN RANH GIỚI ĐẤT Ở

Kính gửi: Ủy ban nhân dân xã(phường, thị trấn) …………………………..

Tôi tên là: ………………………………… Sinh năm:……………….

CMND số: …………………. Cấp ngày: ……………….Tại: …………….

Địa chỉ thường trú:………………………………………………………………………

Chỗ ở hiện nay:………………………………………………………………………….

Số điện thoại:…………………………………………………………………………….

Tôi xin trình bày với Quý cơ quan sựviệc như sau:

Tôi là người sử dụng thửa đất số ….tờ bản đổ số ….. địa chỉ: ………………………… Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ……………do …………… cấp ngày …./…./…..

Hiện nay, tôi đang có nhu cầu chuyểnnhượng quyền sử dụng phần đất trên cho ông/ bà….………… (CMND số: ………………. do Côngan ….. cấp ngày: ………; trú tại: ………). Do yêu cầu của ông/ bà ……………….., tôi cầnxác minh ranh giới đất mà tôi đã cung cấp thông tin cho ông/ bà………………. là đúng.

Vì vậy, bằng văn bản này tôi kính đềnghị Quý cơ quan xem xét và xác nhận ranh giới đất giữa phần đất thuộc quyền sửdụng đất của tôi và những phần đất liền lề được xác định đúng thông tin sau:

………………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………………….

Tôi xin cam đoan những thông tin màtôi đã nêu trên đây là đúng sự thật và xin chịu trách nhiệm về tính chính xác,trung thực của những thông tin này.

Kính mong Quý cơ quan xem xét vàchấp nhận đề nghị trên của tôi, tiến hành xác nhận ranh giới thửa đất cho tôiđể tôi sớm hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

XÁC NHẬN CỦA …………. Người làm đơn

(Ký và ghi rõ họ tên)

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấnđược rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấnpháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  ĐàiTruyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyềnhình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đàitiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nóiViệt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Phápluật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, BáoVnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sưđược Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòagiả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiềutrường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín.Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọngnổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại ánNgân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâmô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dânsự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn manglại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìmcông lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lýcho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.