Luật sư tư vấn làm sổ đỏ đối với đất sử dụng trước 1993

1.Đấtsử dụng trước 1993 không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ?

Nhiều trường hợp đất sử dụng trước1993 không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ, nếu phải nộp thì mức tiềnsử dụng đất cũng ít hơn so với thửa đất sử dụng từ sau ngày 15/10/1993.

- Ngày 15/10/1993 là ngày Luật Đấtđai 1993 có hiệu lực.

- Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổbiến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lýkhác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đấtsẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với têngọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

- Quy định dưới đây áp dụng đối vớitrường hợp đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quyđịnh tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;vì nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất khiđược cấp Giấy chứng nhận.

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thểmà thửa đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 khi được cấp Giấy chứng nhận có thểkhông phải nộp tiền sử dụng đất:

Trường hợp 1: Cấp Giấy chứng nhậncho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100Luật Đất đai 2013

Không vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xâydựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không cómột trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CPnhư lấn, chiếm,… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Đất có nhà ở:

+ Không phải nộp tiền sử dụng đấtđối với diện tích trong hạn mức công nhận đất ở.

+ Diện tích vượt hạn mức công nhậnđất ở (nếu có): Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểmcó quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

- Đất có công trình xây dựng khôngphải là nhà ở:

Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phảinộp tiền sử dụng đất.

* Có vi phạm pháp luật đất đai

Căn cứ khoản 2 Điều 6 Nghị định45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầusử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ở thì:

- Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giáđất quy định tại Bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức công nhận đất ở.

- Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giáđất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với diệntích vượt hạn mức công nhận đất ở.

Lưu ý: Sử dụng đất có công trình xâydựng không phải là nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sảnxuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đấtvới thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụthể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đấtcao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyếtđịnh công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Khi cấp Giấy chứngnhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúngthẩm quyền trước ngày 01/7/2004

- Không phải nộp tiền sử dụng đất:Nếu sử dụng đất có nhà ở ổn định từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứngminh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.

Giấy tờ chứng minh việc đã nộp tiềnquy định rõ tại Điều 8 Thông tư 76/2014/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 5Thông tư 10/2018/TT-BTC như sau:

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thutiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyết định 186/HĐBT ngày31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sửdụng vào mục đích khác.

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thutiền theo Thông tư 60/TC-TCT ngày 16/7/1993 về hướng dẫn chế độ quản lý thu đốivới việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc cấp quyền sử dụng đất xây dựng nhàở và công trình.

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn hoặccác loại giấy tờ khác chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất của UBND cáccấp hoặc của cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền.

- Phải nộp tiền sử dụng đất: Nếu sửdụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minhđã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày15/10/1993. Tiền sử dụng đất được thu như sau:

+ Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giáđất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theogiá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyềnsử dụng đất.

+ Bằng 100% tiền sử dụng đất theogiá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đấtcụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Diện tích đất còn lại khôngcó nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khicấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vàomục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiềnsử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệptại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Kết luận: Không phải 100% trường hợpđất sử dụng trước 1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấychứng nhận, nếu phải nộp thì ngoài tiền sử dụng đất sẽ phải nộp lệ phí trước bạ(0.5%), lệ phí cấp Giấy chứng nhận (thông thường dưới 100.000 đồng), phí thẩmđịnh hồ sơ (nếu có).

2.Giấytờ về đất do chế độ cũ cấp có được coi là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất?

Xin chào luật sư, hiện nay tôi đangcó một thắc mắc gia đình tôi có một miếng đất đã sử dụng ổn định, lâu dài từnăm 1969 đến nay nhưng chỉ có những giấy tờ công nhận trong chế độ cũ và hiệntại gia đình tôi muốn làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtvậy những giấy tờ nào có thể làm căn cứ để được cấp giấy chứng nhận?

Mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôixin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Tại Điều 100 Luật Đất Đai năm 2013quy định Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩmquyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định thìđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất ở, cụ thể:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộgia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sửdụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụngđất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vàkhông phải nộp tiền sử dụng đất:

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất docơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;"

Theo quy định tại Điều 15 Thông tư02/2015/TT-BTNMT, các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyềnthuộc chế độ cũ được công nhận bao gồm:

+ Bằng khoán điền thổ.

+ Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồmnhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

+ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhàở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quanthuộc chế độ cũ.

+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuậntương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.

+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặcgiấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.

+ Bản án của cơ quan Tòa án của chếđộ cũ đã có hiệu lực thi hành.

+ Các loại giấy tờ khác chứng minhviệc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở côngnhận."

Như vậy, nếu gia đình bạn còn lưu dữđược giấy tờ trong chế độ cũ thuộc một trong những giấy tờ ở trên thì vẫn đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theo quy định.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

 Luậtsư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sưGia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn!.