Luật sư tư vấn quy định về mua bán, sang nhượng đất nông nghiệp

1.Quy định về mua bán, sang nhượng đất nông nghiệp

Quy định về đối tượng không đượcquyền mua, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất nông nghiệp

Căn cứ Điều 191 Luật đất đai thì“Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất,gồm:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng choquyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng,tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụngcủa hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theoquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phêduyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trựctiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sửdụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không đượcnhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trongkhu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồisinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ,rừng đặc dụng đó.”

Như vậy, điều kiện chuyển nhượng đấtnông nghiệp được quy định với từng loại đất trong đó điều kiện chuyển nhượngđất trồng lúa khác đất vường ao, trong đó Luật không cấm việc chuyển nhượng đấtnông nghiệp cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình ở địa phương khác.

Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nôngnghiệp tối đa là bao nhiêu?

Khi nhận chuyển nhượng đất trồng câyhàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, bên nhận chuyển nhượng phảiđáp ứng điều kiện về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tạiĐiều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối vớicác tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vựcĐồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Người mua đất trồng lúa cần lưu ýnhững điểm gì?

Theo hai nội dung Luật sư vừa hướngdẫn thì người mua đất trồng lúa cần đảm bảo: (i) Hạn mức nhận chuyển nhượngtrong giới hạn cho phép. (ii) Mục đích sử dụng đất là trực tiếp sản xuất.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụngđất nông nghiệp

Theo quy định, khi mua bán đất nôngnghiệp hai bên tiến hành ký kết và công chứng/ chứng thực hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất giống như bình thường. Sau đó, nộp hồ sơ đăng ký biếnđộng và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 79,Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơthực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của ngườisử dụng đất đối với một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị Văn phòng Đăngký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiệnquyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sửdụng đất.

2. Văn phòng Đăng ký đất đai cótrách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy địnhthì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơquan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợpphải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vàoGiấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lậphồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vàohồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụngđất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tạicấp xã."

2.Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua bằng giấy viết tay

Câu hỏi của bạn:

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về việccấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp mua giấy viết tay muốn nhờ Luật sư tư vấn giúpnhư sau: Năm 2001, gia đình tôi có mua 1 mảnh đất ruộng. Khi mua bán chỉ cógiấy tờ viết tay ký nhận giữa 2 bên. Mảnh đất gia đình mua tại thời điểm đó vẫnchưa được cấp sổ đỏ. Từ đó đến nay gia đình vẫn sử dụng bình thường mà không hềcó tranh chấp gì. Vậy cho tôi hỏi bây giờ tôi có thể làm được sổ đỏ không? Sổđỏ được cấp luôn cho gia đình tôi hay cấp cho bên bán xong mới được làm thủ tụcsang nhượng? Hồ sơ cần chuẩn bị những gì? Tôi xin cảm ơn!

Luật sư Gia Đình trả lời:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫnthi hành Luật Đất đai;

• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi,bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Nội dung tư vấn:

1. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất nôngnghiệp mua bằng giấy viết tay

Sổ đỏ là một loại giấy tờ về đất đaicó tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất được định nghĩa tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Điều 99 Luật Đất đai 2013 có quyđịnh về trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền với đất. Gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyđịnh tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

• Có hộ khẩu thường trú tại địaphương;

• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp,lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xãhội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

• Được UBND cấp xã xác nhận là sửdụng đất ổn định, không có tranh chấp.

2. Cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp muabằng giấy viết tay cho ai?

Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định nhưsau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đấtsau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tạikhoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai,cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị địnhnày mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơkhông được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bảnchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trướcngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyềnsử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, căn cứ quy định trên củapháp luật đối với thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, có nguồn gốc mua bán bằng giấytờ viết tay và thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì được xem xét cấpGCN.

Theo như thông tin bạn cung cấp, giađình bạn mua mảnh đất từ năm 2001 (tức trước ngày 01/01/2008) chỉ có giấy tờviết tay, nếu thửa đất đó đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì được xem xétcấp GCN cho người đang trực tiếp sử dụng đất là gia đình bạn mà không phải cấpcho người chủ đất cũ sau đó thực hiện thủ tục chuyển quyền. Cơ quan tiếp nhậnhồ sơ không được yêu cầu gia đình bạn cung cấp giấy tờ mua bán có công chứng,chứng thực.

3.Đất mua giấy tay, khi thu hồi có được bồi thường?

Người sử dụng đất có giấy chứng nhậnhoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mới được bồi thường về đất,trừ một số trường hợp khác theo quy định của pháp luật

Cách đây một năm, tôi có mua phần đấtcó diện tích 100 m2 nằm trong miếng đất rộng hơn 2.000 m2 của chủ cũ. Dù miếngđất trên chủ cũ đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) nhưng do đất nằm trong quyhoạch không được mua bán nên ông chủ đã sang nhượng bằng giấy tay cho nhiềungười.

Vừa rồi tôi nghe thông tin phần đấttrên sẽ được thu hồi để thực hiện dự án. Cho tôi hỏi phần đất tôi đã mua giấytay khi thu hồi đất tôi có được bồi thường không?

Luất sư Gia Đình trả lời:

Tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm2013 quy định: Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụngđất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 75 Luật Đấtđai năm 2013 để hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong nước được bồi thườngvề đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triểnkinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì cần đáp ứng những điều kiệnsau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụngđất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có GCN quyền sử dụng đấthoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định của luật này mà chưa đượccấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của luật này.

Khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai2013 quy định: Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1-7-2004 mà ngườisử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng khôngcó GCN hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCN theo quy định của luật này thìđược bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồithường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.

Cụ thể, trường hợp của bạn thì nếuphần đất bạn mua giấy tay được thu hồi thì người chủ đất được cấp GCN mới làđối tượng được bồi thường. Trong trường hợp này, nếu có xảy ra tranh chấp giữabạn và chủ đất thì bạn gửi đơn kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

 Luậtsư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sưGia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn!.