Luật sư tư vấn tranh chấp việc bán phần sở hữu chung nhà thừa kế

1.Tranh chấp việc bán phần sở hữu chung nhà thừa kế

Câu hỏi:

7 anh chị em tôi (có 5 người đang ởMỹ) được thừa kế một căn nhà của cha mẹ tôi chết để lại (không có di chúc) ởQ.4, TP.HCM. Cả 7 cùng đứng tên trên sổ hồng (đồng sở hữu căn nhà) và đã khainhận di sản thừa kế ở công chứng. Sổ hồng do anh cả tôi đại diện giữ.

Hiện tại anh cả tôi và vợ chồng congái anh tôi ở căn nhà đó. Còn 6 người còn lại muốn bán căn nhà để chia tiền,nhưng anh cả tôi không chịu bán, mà cũng không chịu mua lại phần của 6 ngườikia.

Vậy chúng tôi phải làm sao để anh cảtôi bán phần của anh ấy, hoặc 6 anh em tôi mua lại phần của anh cả theo giá thịtrường, hoặc bán đấu giá nhà rồi chia cho 7 người? Mong được tư vấn. Cảm ơn.

Trân trọng cám ơn.

- Luật sư Gia Đình trả lời:

Nếu căn nhà trên có nguồn gốc là disản thừa kế do cha mẹ bạn để lại, đã được tiến hành khai nhận di sản thừa kế vàhiện tại 7 anh chị em bạn cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền để chứng nhận quyền sở hữu đối vớicăn nhà trên thì căn nhà trên thuộc sở hữu chung theo phần của 7 anh chị embạn.

Theo Điều 223 Bộ luật dân sự 2005,mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mìnhtheo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp một chủ sởhữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyềnưu tiên mua.

Trong thời hạn ba tháng đối với tàisản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiệnbán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán chongười khác.

Như vậy, 6 người em có thể gửi mộtvăn bản thông báo đến người anh cả về việc bán và các điều kiện bán phần sở hữucủa mình cho người khác (trong nội dung thông báo cũng có thể đề cập về đề nghịmua lại phần sở hữu của anh cả và các nội dung khác).

Trong thời hạn ba tháng mà người anhcả vẫn không có ý định mua lại, cũng không có ý định bán, cũng không hỗ trợviệc bán bán phần sở hữu nhà ở của 6 người em thì 6 người em còn lại có quyềnkhởi kiện ra Tòa án nhân dân quận 4 để yêu cầu Tòa án được giải quyết theo mộttrong các hướng như bạn đã đề cập ở trên.

Tuy nhiên cần lưu ý, do tranh chấpvề bất động sản phải trải qua hòa giải trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dâncó thẩm quyền nên trước khi khởi kiện, 6 người em phải gửi đơn yêu cầu hòa giảiđến UBND phường nơi có căn nhà tọa lạc để được hòa giải.

Biên bản hòa giải là một cơ sở đểTòa án xác định tranh chấp đã trải qua bước hòa giải để có thể thụ lý theo quyđịnh của pháp luật.

2.Tư vấn về tranh chấp tài sản thừa kế là đất đai

Hỏi: Năm 2009 bố tôi mất để lại 1mảnh đất.khi đó ông bà nội tôi sống trên mảnh đất đó (bìa đất mang tên bố tôi),năm 2011 bà nội tôi mất, trước khi mất bố tôi viết di chúc để lại mảnh đất đócho 3 đứa con, nhưng nay di chúc đó đã ko còn. Mảnh đất của bố tôi là do ông bànội cho, đến nay đã 7 năm sau khi bố tôi mất các cô xúi giục ông nội tôi (đã 82tuổi) kiện 3 anh em tôi đòi chia.

ôi biết theo luật ông nội tôi chunghàng thừa kế thứ nhất như 3 anh em tôi, nhưng vì bố tôi đã có nguyện vọng đểlại đất cho 3 anh em tôi đồng thời chúng tôi muốn mảnh đất còn nguyên vẹn saukhi ông nội mất xây từ đường thờ cúng tổ tên. Đặc biệt lí do ông nội tôi đòichia tài sản cũng để lấy 1 phần đất xây từ đường, và nguyên nhân sâu xa là docác cô tôi hiện giờ đã bán hết đất của ông bà cho nên quay về quê nổi lòng thamchia đất của các cháu (ông bà tôi cho bố tôi mảnh đất cuối cùng gần như khôngcó giá trị). Ông cụ già yếu rồi đang sống rất vui vẻ với 3 anh em tôi, không vìlí do gì để cụ kiện các cháu cả.tôi biết chắc chắn nếu để tòa xử thì phần đấtông nội được chia các cô sẽ lại bán nốt. Vậy có cách nào giải quyết để giữnguyên mảnh đất của bố tôi để lại không, nó cũng là di nguyện cuối cùng của bốtôi (3 anh em tôi hiện tại và sau này cũng không ở trên mảnh đất đó).

Luật sư Gia Đình trả lời: Theo quyđịnh của Bộ luật dân sự 2005 trong trường hợp người chết không để lại di chúchoặc di chúc không còn thì di sản sẽ được chia theo pháp luật.

"Điều 676. Người thừa kế theopháp luật

1. Những người thừa kế theo phápluật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ,chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ôngnội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết;cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội,cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột củangười chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậuruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàngđược hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sauchỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, khôngcó quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận disản."

Như bạn đã biết 3 người con và ôngnội bạn sẽ được hưởng phần di sản của bố bạn để lại. Như vậy thì hiển nhiên ôngnội bạn sẽ được một suất thừa kế của bố bạn theo quy định của pháp luật màkhông có bất cứ chủ thể nào ngăn cản được. Việc bạn muốn mảnh đất được nguyênvẹn thì phải được ông nội tặng cho 3 anh em vì trong trường hợp này đã quá thờigian để người thừa kế từ chối nhận di sản là 6 tháng kể từ ngày bố bạn mất.

"Điều 642. Từ chối nhận di sản

1. Người thừa kế có quyền từ chốinhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩavụ tài sản của mình đối với người khác.

2. Việc từ chối nhận di sản phảiđược lập thành văn bản; người từ chối phải báo cho những người thừa kế khác,người được giao nhiệm vụ phân chia di sản, cơ quan công chứng hoặc Uỷ ban nhândân xã, phường, thị trấn nơi có địa điểm mở thừa kế về việc từ chối nhận disản.

3. Thời hạn từ chối nhận di sản làsáu tháng, kể từ ngày mở thừa kế. Sau sáu tháng kể từ ngày mở thừa kế nếu khôngcó từ chối nhận di sản thì được coi là đồng ý nhận thừa kế."

Vì đây là mâu thuẫn phát sinh trongmột gia đình nên nếu có thể thỏa thuận thì gia đình bạn nên thỏa thuận khôngnên đưa ra Tòa để giải quyết vì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tình cảm gia đình vàthủ tục, thời gian và tiền bạc để theo một vụ kiện là rất lớn. Bạn và các đồngthừa kế có thể thỏa thuận để giải quyết vụ việc một cách phù hợp nhất

3.Conngoài giá thú có được hưởng thừa kế của bố mẹ?

Thừa kế tài sản là một trong nhữngvấn đề được nhiều người quan tâm dù cho người có tài sản để lại đã chết haychưa. . Hiện nay, về vấn đề này, có nhiều người còn băn khoăn về việc con ngoàigiá thú có được hưởng tài sản thừa kế hay không. Nhà nước quy định luật về thừakế đối với con ngoài giá thú dựa trên cơ sở pháp lý như thế nào? Về vấn đề này,trong phạm vi bài viết, đội ngũ luật sư và Luật sư Gia Đình sẽ đề cập đến nộidung “con ngoài giá thú có được hưởng thừa kế của bố mẹ hay không”.

Hiện nay, trong các văn bản phápluật hiện hành, cụ thể là Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, Bộ luật Dân sựnăm 2015 không có sự phân biệt giữa con ngoài giá thú hay con chung trong việchưởng các quyền lợi cũng như thực hiện các nghĩa vụ giữa cha mẹ và con cái, haycác quyền lợi khác theo quy định của pháp luật. Bởi cho dù con có được sinh ratrong thời kỳ hôn nhân hợp pháp hay không, có phải là con ngoài giá thú haykhông thì cũng không thể phủ nhận được mối quan hệ ruột thịt giữa cha mẹ đẻ vàcon đẻ, nhất là khi có đầy đủ chứng cứ, để xác lập quan hệ cha, mẹ con.

Nội dung bài viết cung cấp thông tinvề con ngoài giá thú có được hưởng thừa kế của bố mẹ như sau:

Về quyền hưởng di sản thừa kế đốivới con ngoài giá thú.

Theo quy định của pháp luật hiệnhành, khi một người chết đi, dù các quan hệ nhân thân, như quan hệ hôn nhân, vàcác quyền công dân của người này sẽ đương nhiên chấm dứt theo quy định của phápluật thì quyền của người mất đối với tài sản vẫn được bảo vệ và trở thành nộidung về quyền thừa kế của những người thừa kế của họ. Tài sản, dù là bất độngsản hay động sản, dù là hoàn toàn thuộc về người này hay người này chỉ sở hữumột phần tài sản thì khi người này chết đi, những tài sản này theo quy định tạiĐiều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015, đều được xác định là di sản thừa kế, dùng đểphân chia thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật cho những người thừa kế hơppháp của họ. Cụ thể:

Hiện nay, có hai trường hợp phânchia thừa kế như sau:

Trường hợp 1: Phân chia thừa kế theodi chúc:

Di chúc, dù thể hiện bằng hình thứcnào, bằng miệng, hay bằng văn bản thì nó đều được xác định là sự thể hiện ý chícủa một cá nhân đối với việc định đoạt, chuyển dịch tài sản cho người kháctrước khi chết. Di chúc sẽ là cơ sở để phân chia di sản thừa kế (tài sản dongười chết để lại) sau khi chủ sở hữu tài sản chết được xác định là di chúc hợppháp và là di chúc cuối cùng do người đó lập trước khi chết.

Trường hợp người chủ sở hữu tài sảncó để lại di chúc hợp pháp, thì việc con ngoài giá thú có được thừa hưởng tàisản do người này để lại trước khi chết hay không phụ thuộc vào ý nguyện củangười này được thể hiện rõ trong nội dung di chúc. Bởi như đã phân tích, khitồn tại di chúc hợp pháp do người chủ sở hữu tài sản trước khi chết thì việcphân chia tài sản là di sản thừa kế sẽ phải được định đoạt theo nội dung dichúc.

Trường hợp này việc phân chia thừakế theo di chúc được thực hiện như sau:

+ Nếu trong nội dung di chúc củangười mất thể hiện ý nguyện để lại tài sản của họ cho nhiều người thừa kế nhưngkhông xác định rõ các phần tài sản cho những người thừa kế, thì trường hợp này,di sản thừa kế sẽ được chia đều cho những người được định đoạt trong nội dungdi chúc, trừ trường hợp những người thừa kế này có sự thỏa thuận khác. Trườnghợp này, người con ngoài giá thú – nếu được chỉ định là người thừa kế theo dichúc thì họ cũng được hưởng phần thừa kế như những người khác được hưởng di sảntheo nội dung di chúc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp, trong nội dung của dichúc mà người mất để lại đã có sự phân định rõ về phần di sản mà mỗi người thừakế được hưởng từ tài sản của người mất để lại thì việc phân chia di sản thừa kếđược xác định theo nội dung di chúc. Trường hợp này, nếu người con ngoài giá thúđược chỉ định là một trong những người thừa kế theo di chúc thì họ cũng đượchưởng phần thừa kế tương ứng với nội dung của di chúc – phù hợp với ý chí củangười để lại di sản.

Tuy nhiên, cần lưu ý, trường hợpngười con ngoài giá thú không phải là người được thừa kế được hưởng tài sảntheo nội dung di chúc thì mặc dù pháp luật tuân thủ và tôn trọng nguyện vọngcủa người lập di chúc – người để lại tài sản trước khi chết, nhưng người conngoài giá thú này vẫn có thể được hưởng di sản thừa kế nếu thuộc một trong cáctrường hợp được quy định tại Điều 644 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, nếungười con ngoài giá thú này là người chưa thành niên, hoặc là con đã thành niênnhưng không có khả năng lao động của người mất – người để lại di sản thì mặc dùhọ không phải là người được định đoạt trong nội dung di chúc, nhưng họ vẫn đượchưởng ít nhất 2/3 suất của một người thừa kế nếu tài sản này được chia theopháp luật.

Trường hợp 2: Phân chia thừa kế theopháp luật:

Đối với việc phân chia thừa kế theopháp luật, hiện nay theo quy định tại Điều 649, 650 Bộ luật Dân sự năm 2015, disản thừa kế sẽ được phân chia thành các phần bằng nhau cho những người thừa kếtheo pháp luật nếu người chết không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháphoặc những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc cùng thời điểm với ngườilập di chúc hoặc họ không có quyền được hưởng di sản, từ chối nhận di sản. Việcphân chia thừa kế theo pháp luật sẽ được xác định dựa trên hàng thừa kế và cácquy định chung của bộ luật dân sự cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại Điều 651 Bộluật Dân sự năm 2015, di sản thừa kế sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theohướng chia đều thành các phần bằng nhau cho những người thuộc hàng thừa kế theopháp luật theo thứ tự ưu tiên như sau:

+ Hàng thừa kế thứ nhất gồm nhữngngười là vợ hoặc chồng hợp pháp, cha và mẹ đẻ, cha mẹ nuôi hợp pháp của ngườichết (với điều kiện những người này còn sống tại thời điểm người để lại di sảnchết); con đẻ của người chết; con nuôi hợp pháp của người chết.

+ Hàng thừa kế thứ hai là những ngườithừa kế là các ông bà bên nội, bên ngoại,cháu ruột của người có tài sản màngười chết là ông bà bên nội, bên ngoại của người cháu đó, anh chị, em ruột củanhau thì sẽ được hưởng thừa kế.

+ Hàng thừa kế thứ ba bao gồm nhữngngười như cậu, cô, dì, chú, bác của người có tài sản để lại thừa kế, cụ bên nộingoại hoặc chắt của người để lại tài sản khi người chết là cụ của bên nội hoặcbên ngoại.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

 Luậtsư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sưGia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn!.