Luật sư tư vẫn xử phạt việc xây nhà ở tạm trên đất trồng cây lâu năm

Mô tả

1.Điều kiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở năm 2021

Điều kiện chuyển đổi từ đất nôngnghiệp sang đất ở

Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CPngày 29.10.2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyểnmục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở:

- Vị trí thửa đất phải có quy hoạchsử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quyhoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhànước có thẩm quyền xét duyệt.

- Thửa đất chuyển mục đích sử dụngphải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.

Do đó, nếu muốn chuyển mục đích sửdụng mảnh đất từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở thì phải đáp ứng đượccác điều kiện trên.

Thủ tục chi tiết

Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CPquy định thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất nhưsau:

1. Hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mụcđích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Hồ sơ được nộp tại phòng Tàinguyên và môi trường

3. Tiếp nhận và xử lý:

- Phòng Tài nguyên và Môi trườngtiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ,chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo vàhướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Nếu hồ sơ đủ, Phòng Tài nguyên vàMôi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Thẩm tra hồ sơ

- Xác minh thực địa, thẩm định nhucầu chuyển mục đích sử dụng đất

- Thông báo và hướng dẫn hộ giađình, cá nhân nộp tiền

- Trình UBND cấp huyện quyết địnhcho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sởdữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

4. Thời hạn giải quyết: Không quá 15ngày (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

5. Nghĩa vụ tài chính cho việcchuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm, tiền sửdụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệpđang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng đất nàytheo khung giá đất được địa phương quy định).

2.Có được chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư?

Đất nông nghiệp là gì?

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căncứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 03 nhóm:

- Nhóm đất nông nghiệp.

- Nhóm đất phi nông nghiệp.

- Nhóm đất chưa sử dụng.

Theo đó, nhóm đất nông nghiệp baogồm các loại đất sau:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đấttrồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.

- Đất trồng cây lâu năm.

- Đất rừng sản xuất.

- Đất rừng phòng hộ.

- Đất rừng đặc dụng.

- Đất nuôi trồng thủy sản.

- Đất làm muối.

- Đất nông nghiệp khác gồm đất sửdụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kểcả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chănnuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đấttrồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thínghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 57 LuậtĐất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phảixin phép UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phốthuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Mặc dù có đơn xin chuyển mục đích sửdụng đất nhưng không phải khi nào cũng được chuyển, vì UBND cấp huyện chỉ đồngý chuyển khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép chuyển. Căn cứ cho phépchuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 nhưsau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng nămcủa cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiệntrong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉđược chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu có quyết định “cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất” của UBND cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nôngnghiệp sang đất ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đíchsử dụng đất như sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụngđất theo Mẫu số 01.

- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2: Nộp hồ sơ

- Nếu địa phương đã thành lập bộphận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phậnmột cửa.

- Nếu địa phương chưa thành lập bộphận một cửa thì nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 4: Xử lý yêu cầu

Bước 5: Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 15ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ; không quá 25 ngày đối với các xã miềnnúi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Thời gian trên không tính thời giancác ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếpnhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụngđất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có viphạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Tiền sử dụng đất khi chuyển đất nôngnghiệp sang đất ở

* Cách tính tiền sử dụng đất dướiđây chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân

Tùy vào từng loại đất nông nghiệp màcách tính và mức tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau, cụ thể:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, aotrong cùng thửa đất có nhà ở

Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định45/2014/NĐ-CP quy định:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùngthửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy địnhtại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc làđất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyềnhoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đấtbằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụngđất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đíchcủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, 02 trường hợp sau đây sẽnộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giáđất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyếtđịnh chuyển mục đích:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùngthửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đấtở.

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, aogắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vịđo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc táchthành các thửa riêng sang đất ở.

Như vậy, nếu thuộc trường hợp trênthì tiền sử dụng đất tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x(Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nôngnghiệp)

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nôngnghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhànước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằngmức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đấttính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích củacơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, tiền sử dụng đất trongtrường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sửdụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

** Riêng đối với đất có nguồn gốc từnhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụngđất, cụ thể:

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, aotrong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thìthu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giáđất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồngốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộgia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sửdụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nôngnghiệp.

3.Xây nhà trên đất vườn có được công nhận?

Câu hỏi: Thưa luật sư. Gia đình tôicó mua một mảnh đất nông nghiệp của một số hộ dân cùng thôn diện tích khoảng1800m2. Đất này trước kia trồng dâu và trồng ngô. Việc mua bán viết tay, khôngcó xác nhận của UBND xã. Nay gia đình tôi đã xây nhà cấp 4 với mục đích đểtrông nom vườn Cây và chăn nuôi gà, lợn. Tôi xây nhà trước và sau này trồng Câyăn quả và xây dựng chuồng trại chăn nuôi sau Cụ thể diện tích 21m2. Cao 3m, lợptôn. Gia đình tôi chưa xin phép hay đăng ký biến động. Vậy gia đình tôi có viphạm không? Nếu vi phạm thì vi phạm như thế nào? Quy định việc xây dựng nhàtrông nom trang trại trồng Cây lâu năm hay chăn nuôi là bao nhiêu m2? Xin cảmơn luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tintưởng gửi câu hỏi đến Văn phòng Luật sư Gia Đình, chúng tôi xin tư vấn chotrường hợp của bạn như sau:

Thông tin bạn cung cấp không đềcập đến thời gian xây dựng nhà trên đất vườn của bạn, vì vậy chúngtôi đưa ra hai hướng giải quyết như sau:

Thứ nhất, nếu gia đình bạn xâydựng nhà trên đất vườn từ thời điểm trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.Khi đó, đất vườn của bạn có thể được công nhận là đất ở theo quyđịnh tại Điều 87 – Luật Đất đai 2003 như sau:

Điều 87. Xác định diện tích đất ởđối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao được xác định là đấtở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở cóvườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụngcó một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở cóvườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật nàycó hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ vềquyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này màtrong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xácđịnh theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở cóvườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật nàycó hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ vềquyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này màtrong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, aođược xác định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy địnhhạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớnhơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác địnhbằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏhơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định làtoàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấytờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật nàythì diện tích đất ở có vườn, ao được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộgia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật này.

Như vậy, nếu sử dụng đất vườn,ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư, thì đất đó được xácđịnh là đất ở, diện tích đất được xác định là đất ở tùy thuộcvào thời điểm sử dụng đất và căn cứ theo một trong các loại giấy tờ vềquyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai2003.

Nếu đất vườn ao của gia đìnhbạn được xác định là đất ở theo quy định trên thì việc xây dựng nhàtrên đất vẫn được pháp luật cho phép.

Nếu có đủ điểu kiện để côngnhận đất vườn là đất ở như quy định tại Điều 87 – Luật Đất đai 2003thì gia đình bạn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai tại địa phươngđể thực hiện thủ tục đăng ký biến động, yêu cầu xác định phần diệntích đất ở của gia đình mình.

Thứ hai, nếu gia đình bạn xâydựng nhà trên đất vườn từ thời điểm sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.

Lúc này, việc xây nhà trên đấtvườn được coi là sử dụng đất không đúng mục đích, gia đình bạn phảilàm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 –Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sửdụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đấtphi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đấttheo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩavụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đíchsử dụng.

Thứ hai, về thủ tục chuyển đổi đấtnông nghiệp sang đất thổ cư: Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/ NĐ-CPquy định chi tiết một số điều luật của luật đất đai như sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phépchuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xinphép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tàinguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trườngcó trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mụcđích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theoquy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định chophép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đấtđai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự ánđầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủtục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩavụ tài chính theo quy định.

Như vậy,khi làm thủ tục chuyểnmục đích sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụngđất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất;

- Biên lai thu tiền chuyển mụcđích sử dụng đất;

- Giấy tờ nhân thân: chứng minhnhân dân, sổ hộ khẩu.

Vấn đề xử phạt với hành vi xâydựng nhà không có giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 5, Điều15,Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:

5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chứcthi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phảicó giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tíchlịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quyđịnh tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Như vậy, nếu gia đình bạn khôngxin giấy phép xây dựng mà vẫn thực hiện xấy dựng với các công trìnhnhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, nhà ở riêng lẻtại đô thị, công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tưxây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng thì sẽ bị xử phạt theo quy địnhtrên. Còn nếu gia đình bạn thuộc trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻlại nông thông thì không áp dụng chế tài này.

Vấn đề xử phạt đối với hànhvi sử dụng đất sai mục đích, được quy định tại Điều 8, Nghị định102/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đấtnông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụngmà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

...

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nôngnghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sangđất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồngđến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc tađến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồngđến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc tatrở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng củađất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp phápcó được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

4.Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm xử lý thế nào?

Thưa Luật sư, năm 2015 tôi có muamột mảnh đất 235m2 là đất trồng cây lâu năm thuộc phường Trảng Dài, TP. BiênHòa số tờ bản đồ số 4, thửa 11d, có hợp đồng, biên bản đo, bản vẽ của trung tâmđịa chính, có xác nhận của UBND Phường, cán bộ địa chính phường, Giám đốc trungtâm địa chính Biên Hòa.

Xung quanh dân cư đã xây dựng và ởnhiều. Đất nằm gần bãi rác 500m. Trên đất tôi đã xây dựng 1 căn nhà cấp 4 từnăm 2010 với diện tích khoảng 70m2. Đất không có tranh chấp. Xin hỏi tôi có thểlàm gì tiếp theo với các giấy tờ đã có để được cấp chứng nhận quyền sử dụngđất, nhà ở? Tôi đang thường trú tại một phường của TP.Biên Hòa.

Xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọnVăn phòng Luật sư Gia Đình. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đápnhư sau:

Thời điểm bạn mua đất là năm 2015cho nên Luật áp dụng là Luật đất đai năm 2013.

Về hình thức hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 quy định về hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại điều 167 như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sửdụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợpđồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bấtđộng sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lạiquyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồngchuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất màmột bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bấtđộng sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụngđất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứngthực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại cáctổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấpxã."

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất của bạn là hợp pháp.

Về việc xây dựng nhà ở trên đấttrồng cây lâu năm.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sửdụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đấttrồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng nămkhác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủysản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đấtrừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đấtnông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đấtphi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp đượcNhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp khôngphải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sựnghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sảnxuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đấtthương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sựnghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, vào năm 2015 bạn chưachuyển quyền mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà đãtiến hành xây dựng nhà ở là vi phạm pháp luật đất đai và nhà ở của bạn được coilà nhà ở xây dựng trái phép

5.Xử phạt việc xây dựng nhà ở tạm trên đất trồng cây lâu năm

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3,Điều 12, Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêmcấm

3. Không sử dụng đất, sử dụng đấtkhông đúng mục đích.”

Như vậy, theo quy định thì một trongnhững hành vi bị nghiêm cấm trong việc sử dụng đất là sử dụng không đúng mụcđích sử dụng đất đã xác định. Do đó, đất của bạn được cấp là đất trồng cây lâunăm thì gia đình bạn chỉ được sử dụng đất để trồng cây, việc làm nhà để ở trênđất sẽ được xác định là sử dụng đất sai mục đích.

Căn cứ vào quy định tại Khoản 2,Khoản 3, Điều 8, Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì:

“Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đấtnông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụngmà không được cơ