I. Thủtục mua bán đất đai mới nhất

1. Điều kiện chuyển nhượngquyền sử dụng đất

Theo khoản 1Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi cóđủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợpsau:

Trường hợp 1:Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013.

- Người nhậnthừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyểnnhượng đất được thừa kế cho người khác.

Trường hợp 2:Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

- Trường hợpchuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyểnnhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

- Trường hợpnhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyềnchuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cầnđủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp

Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thihành án

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất

2. Đất trong quy hoạch vẫnđược phép chuyển nhượng

Theo khoản 2Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa bổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổsung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diệnquy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đất trong nằmtrong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đấthằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượngvà thực hiện cácquyền khác như: Tặng cho, thừa kế…

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trường hợpđất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyệnthì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồiđất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện cácquyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng câylâu năm.

Như vậy, đấtthuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng cho tớikhi bị thu hồi. Tuy nhiên, trên thực tế khi mua đất trong diện quy hoạch gặpphải 02 vấn đề sau:

- Khi bị thuhồi thì mức bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với giá mua;

- Thửa đấttrong diện quy hoạch khi công chứng hợp đồng thì nhiều tổ chức công chứng từchối công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện thủ tục sangtên.

3. Thủtục mua bán đất đai

Lưu ý:

- Đây là thủtục chung áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thủ tụcđể sang tên giấy chứng nhận).

-  Việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quanđăng ký đất đaivà có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính(Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Theo đó, khimua bán đất thì phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai),nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫnchưa được chuyển cho người mua (dễ xảy ra tranh chấp).

- Thủ tục muabán đất đai diễn ra theo các bước sau: Đặt cọc (riêng bước này thì không bắtbuộc), công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận. Cụ thể:

3.1. Đặtcọc (không bắt buộc)

Theo khoản 1Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kiamột khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thờihạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặtcọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiềnđể bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Hậu quả pháp lý của đặt cọc:

Trường hợp 1:Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

- Tiền sẽ đặtcọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2:Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng

- Nếu khôngmua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có đất.

Trường hợp 3:Nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

- Thì bên cóđất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sảnđặt cọc (tiền phạt cọc).

Lưu ý:

- Các bên cóthỏa thuận thì thực hiện theo thỏa thuận.

- Lưu ý cáchghi trong giấy đặt cọc (vì từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau).

3.2.Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên saukhi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồngtại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trongphạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Theo khoản 1Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơgồm các giấy tờ sau:

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

3.3. Kêkhai nghĩa vụ tài chính

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

- Tờ khaithuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

- Bản chínhTờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

- Bản sao,bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

- Hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Các giấy tờlàm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

- Trường hợphợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay chobên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợpđồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Trường hợphợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bánthì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sởhữu, quyền sử dụng.

- Nộp hồ sơkhai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai(sang tên Sổ đỏ).

3.4. Nộphồ sơ sang tên Sổ đỏ

- Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến độngđất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốcGiấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồngchuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra,phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồsơ:

+ Người sửdụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tàinguyên và Môi trường.

+ Hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1:Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

- Trong thờigian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫnngười nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2:Hồ sơ đủ

- Cơ quantiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếpnhận hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

- Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác địnhvà thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụtài chính theo quy định.

Lưu ý với bênmua: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụngđất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì nộp theo số tiền như thông báotại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gianthực hiện:

+ Không quá10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

+ Đối với cácxã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khókhăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

3.5.Các khoản chi phí khi sang tên

- Thuế thunhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

- Lệ phítrước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.

- Phí thẩmđịnh hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

Ngoài ra,trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đođạc khi tách thửa…

4. Thủ tục chuyển nhượngmột phần diện tích đất

Theo khoản 1Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng vớimột phần thửa đất thì tách thửa trước khi chuyển nhượng cho người khác.

Lưu ý: Diệntích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tíchtối thiểu:

* Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:

Theo khoản 11Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

- Đơn đề nghịtách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;

- Bản gốcGiấy chứng nhận đã cấp.

Ngoài ra, cósổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

* Trìnhtự thực hiện thủ tục tách thửa:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộphồ sơ tách thửa:

- Người sửdụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tàinguyên và Môi trường.

- Hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quantiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả,trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

- Trường hợpnộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhậnđủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất.

Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa

Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

- Đo đạc địachính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơtrình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đấtmới tách, hợp thửa;

- Chỉnh lý,cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chongười được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tạicấp xã.

Thời giangiải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiệnthủ tục tách thửa không quá 15 ngày.

Sau khi thựchiện thủ tục tách thửa thì phải công chứng hợp đồng và thực hiện thủ tục côngchứng hợp đồng và sang tên giấy chứng nhận như mục 3.2 và 3.3.

5. Thủ tục cấp Sổ đỏ khimua bán bằng giấy tờ viết tay

Theo khoản 1Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định01/2017/NĐ-CP) thì có 02 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tayđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không phải làm thủ tụcchuyển quyền sử dụng đất:

Trường hợp 1:Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;

Trường hợp 2:Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờvề quyền sử dụng đất theo quyđịnh tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

Theo đó, cáccơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộpcác hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Thủ tục cấpgiấy chứng nhận khi chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay được thực hiện theo thủtục cấp giấy chứng nhận lần đầu.

II. Vềcác loại thuế, phí, lệ phí mà người dân phải nộp khi mua bán, chuyển nhượngquyền sử dụng đất?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổchức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ phải chịu các loại thuếsau:

Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT vềTriển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công vănnày quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất độngsản của cá nhân như sau:

c) Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân

Từ 01/01/2015, áp dụngmột mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bấtđộng sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.

Như vậy, Công thức tính thuế thu nhập cá nhânđược xác định như sau;

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giáchuyển nhượng)

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 4, LuậtThuế thu nhập cá nhân 2014 thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễnthuế

"Điều 4. Thu nhập được miễnthuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bấtđộng sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với connuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bànội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột vớinhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở,quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợpcá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất."

Thứ hai, về Lệ phí trước bạ

- Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”.Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

+ Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp =(Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ);

+ Giá trị đất = (diệntích đất) x (giá đất). (Theo quy định thì vào 01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hànhkhung gia đất trên địa bàn tỉnh/thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địaphương quy định giá đất khác nhau)

Như vậy, Số tiền lệphí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

Thứ ba, các lệ phíkhác.

- Lệ phí công chứng:Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản đượcxác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy địnhchi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC

- Lệ phí địa chính:15.000 đồng;

- Lệ phí thẩm định:0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

Phícông chứng phải nộp là bao nhiêu?

* Căn cứ tính phí công chứng

Căn cứ khoản2 Điều 4 Thông tư257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch nhà đấtđược xác định theo giá trị hợp đồng, giao dịch hoặc giá trị tài sản,cụ thể:

- Côngchứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụngđất.

- Công chứnghợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồmnhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đấtvà giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trênđất.

* Mức thu phí công chứng hợp đồng

Căn cứ Điều 4Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đượctính như sau: