Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

1. Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất

a. Đặt cọc là gì?

Căn cứ vào Điều 358“Bộ luật dân sự 2015” quy định:

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia mộtkhoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi làtài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồngdân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợpđồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặtcọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việcgiao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phảitrả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sảnđặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Hợp đồng đặt cọc không yêu cầu buộc các bên phải công chứng chứngthực mà chỉ cần các bên lập thành văn bản. Trong trường hợp của bạn, bênbán (bố mẹ bạn) và bên mua có lập hợp đồng đặt cọc (hợp đồng viết tay). Hợpđồng này có giá trị pháp lý với cả hai bên.

Trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợpđồng dân sự thì phải trả lại tiền cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương đươnggiá trị tài sản đặt cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác. Với trường hợpnày, hai bên trong hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác so với quy địnhcủa pháp luật.

Giải quyết tranh chấphợp đồng đặt cọc mua bán đất hay bán nhà đều phải tuân thủ theo đúng quy địnhcủa pháp luật từ việc chuẩn bị hồ sơ đến quy trình thực hiện. Cụ thể như sau:

b. Hồ sơ cần chuẩn bị

Hồ sơ đầy đủ để khởikiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất gồm:

1.Đơn khởi kiện.

2.Hợp đồng đặt cọc hoặc các tài liệu khác chứngminh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.

3.Nếu người khởi kiện là cá nhân thì cần có thêmCMND, hộ khẩu gia đình (bản sao).

4.Bản kê khai các tài liệu (nộp kèm với đơn khởikiện).

5.Các giấy tờ liên quan khác.

c. Thủ tục thực hiện

Để được giải quyếttranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà hay tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bánđất, người khởi kiện phải thực hiện theo đúng trình tự sau:

1.Nộp đơn khởi kiện lên Tòa án (Tòa án nhân dâncấp huyện nơi bên mua cư trú). Sau đó chờ lấy giấy xác nhận đã nhận đơn của Tòaán.

2.Tòa án xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.Nếu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà hoặc đơn khởi kiệntranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là hợp lệ thì người khởi kiện sẽ thựchiện đóng khoản tiền tương đương để tạm ứng theo quy định. Trong trường hợp đơnkhởi kiện không hợp lệ, Tòa án sẽ trả đơn về kèm theo lý do không hợp lệ.

3.Người khởi kiện đóng tiền tạm ứng và nộp lạibiên lai cho Tòa án.

4.Thẩm phán của Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơnvụ án theo quy định của pháp luật.

5.Trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý, Tòaán chuẩn bị thực hiện quá trình xét xử tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất,nhà. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, gặp trở ngại khách quan hoặcmang tính bất khả kháng thì Tòa án có thể gia hạn thêm thời gian chuẩn bị xétxử (thời gian gia hạn thêm không quá 02 tháng).

6.Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và phúcthẩm (nếu có).

2. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới nhất

CỘNGHÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

--------***--------

HỢPĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v Mua bán nhà, đất)

Hôm nay, ngày …tháng … năm 20….tại ………………………………

………………………………………………………………………………

TP Hồ Chí Minh, chúng tôi gồm có:

I. Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):

Ông (Bà):…………………………………………………………………

Sinh ngày:…………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: ……… cấpngày ……… tại………………

Hộ khẩu thường trú:……………………………………………………

……………………………………………………………………………

II. Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):

Họ và tên chủhộ:…………………………………………………………

Sinh ngày:…………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: ……………… cấp ngày ……… tại………

Hộ khẩu thường trú:………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

Các thành viên của hộ gia đìnhbên bán (bên B):

Ông (Bà): ……………………………………………………………………

Sinh ngày:……………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: ……………cấp ngày ………… tại…………

Hộ khẩu thường trú:………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

Ông (Bà):…………………………………………………………………

Sinh ngày: …………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: ……… cấpngày ………………tại…………

Hộ khẩu thường trú:…………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

III. Cùng người làm chứng:

1.Ông(Bà):……………………………………………………………………

Sinh ngày:……………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: …………cấp ngày ………………tại…………

Hộ khẩu thường trú:………………………………………………………

………………………………………………………………………………

2.Ông(Bà): …………………………………………………………………

Sinh ngày:…………………………………………………………………

Chứng minh nhân dân số: …………cấp ngày ………………tại……

Hộ khẩu thường trú:………………………………………………………

………………………………………………………………………………

IV.Hai bên đồng ý thực hiện ký kết Hợp đồng đặt cọc với các thỏathuận sau đây:

ĐIỀU1:TÀI SẢN ĐẶT CỌC

Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là:………………

Bằngchữ:…………………………………………………………………

ĐIỀU2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc là: …………, kểtừ ngày …… tháng ………. năm 20...

ĐIỀU3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

1.Bằng việc đặt cọc này Bên Acam kết mua đất của bên B tại ……

…………………………………………………………………

Bên B nhận tiền đặt cọc và camkết sẽ bán đất thuộc sở hữu hợp pháp và không có bất kỳ tranh chấp nào liênquan đến mảnh đất mà bên B giao bán cho bên A tại : ………… với diện tích là ……… m2  giá bán là ………………………………………………….…

2. Trong thời gian đặt cọc, bên B cam kết sẽ làm các thủ tục pháplý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A, bên A cam kết sẽ trả:

…………………………………............................................

khi hai bên ký hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng Nhà Nước,…

…………………………………………………………………

sẽ được bên A thanh toán nốt khi bên B giao giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất. Bên B cam kết sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vòng7 ngày kể từ ngày bên A và bên B ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng NhàNước. Bên B có nghĩa vụ nộp các khoản thuế phát sinh trong quá trình giao dịchtheo đúng quy định của pháp luật (đối với thuế đất, thuế chuyển nhượng bên B sẽlà người thanh toán mà bên A không phải trả bất cứ khoản phí nào) .

ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

a) Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận ngay khi kýhợp đồng đặt cọc;

b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đíchđặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất số tiền đặt cọc;

2. Bên A có các quyền sau đây:

a) Nhận lại số tiền đặt cọc từ Bên B hoặc được trừ khi thực hiệnnghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiệnnghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc đạt được);

b) Nhận lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọctrong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đãthỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);

ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

a) Trả lại số tiền đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩavụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đãthỏa thuận tại điều 3 (mục đích đặt cọc đạt được);

b) Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọccho Bên A trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụdân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được);

c) Bên B có nghĩa vụ dọn dẹp sạch sẽ mặt bằng khi giao đất đểtrả lại mặt bằng đất thổ cư cho bên A.

2. Bên B có các quyền sau đây:

Sở hữu số tiền đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiệnnghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại điều 3(mục đích đặt cọc không đạt được).

ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, cácbên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi củanhau; nếu mảnh đất trên thuộc diện quy hoạch không giao dịch được thì bên Bphải hoàn trả lại 100% số tiền mà bên A đã giao cho bên B . Trong trường hợpkhông giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toàán có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp sẽ đượcphán xử theo quy định của luật pháp của Việt Nam.

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời camđoan sau đây:

1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừadối hoặc ép buộc.

2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghitrong Hợp đồng này.

3. Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trong điều 1 từ bên A

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

1. Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợppháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

2. Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điềukhoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của người làmchứng.

3. Hợp đồng có hiệu lực từ: …………………………………………………………….………….

Hợp đồng Đặt Cọc bao gồm 03 trang được chia làm bốn bản có giá trịpháp lý như nhau, mỗi bên giữ hai bản.

Hà nội,ngày …tháng ..… năm 20…..