Tư vấn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.Giaodịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiều lợiích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy độngvốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng. Đối với khách hàng thì có thểtham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và đượctrả chậm, trả dần với giá thấp. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có cácquy định về điều kiện bán nhà ở hình thành tương lai; quy định về trách nhiệm,nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng và quy định về chế tài xử lý đối với cáchành vi vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng nhưng thực tiễn áp dụngcòn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, còn nhiều vi phạm pháp luật, gây thiệt hại chokhách hàng và cả nhà đầu tư. Do đó, việc đánh giá một số quy định về mua bánnhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành để góp phần hoàn thiệnpháp luật về lĩnh vực này là rất cần thiết.

Một số bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ởhình thành trong tương lai kể đến như sau:

Thứnhất, về quy định pháp luật

Luật Kinh doanh bất động sản năm2014 chưa có sự thống nhất với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, LuậtĐầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bảnhướng dẫn thi hành như về công chứng hợp đồng, thủ tục giao dịch. Vấn đề bảolãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhưng cũng còn nhiều vướng mắcgây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà ở caohơn.

Thứhai, về thực tiễn thi hành pháp luật

Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ởhình thành trong tương lai. Thực tế cho thấy nhiều dự án người mua nhà được nhậnnhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏathuận trong hợp đồng về thiết kế, diện tích, chất liệu, vật tư xây dựng của cănhộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí, nâng giá thành sản phẩm nhà ởlên cao. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể, thống nhất, gây hạnchế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Hay liên quan đến các quy định vềquyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử dụng tiền ứng trước của bên muanhà. Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tráhình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành lại chưa có quy địnhchặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có những biện phápnghiêm khắc để xử lý. Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất nó là hành vi viphạm pháp luật. Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu quả trong trường hợpnày. Bởi lẽ, một mặt, bản thân chủ đầu tư khi đó là bên có tiềm lực tài chính yếukém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài. Mặt khác, việc họ rơi vàotình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng xét cho cùngthì kết quả là công trình nhà ở không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước củangười mua cũng đã sử dụng hết. Chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho ngườimua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thườngthiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền củamình. Một số ít trường hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá.Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiệnnay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhà một cách thực sự hợplý.

2.Khácvới trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 56 đã bổ sung quy địnhchủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thànhtrong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảolãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư khôngbàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủđầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuêmua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước vàcác khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợpđồng bảo lãnh đã ký kết. Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàngvà an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầutư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốnhuy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặckhông đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho kháchhàng.

Ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở, nhưng ngân hàng rất khó kiểmsoát được dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầutư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà củakhách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư…theo tiến độ thi công công trình. Thông tư số 07/2015/TT-NHNN cũng quy địnhngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bánnhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượngcụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tácbảo lãnh dự án. Thực tiễn, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sảnhình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngânhàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm địnhnăng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp,doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi,vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.

Do đó, liên quan đến các quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trongtương lai, pháp luật nên quy định đây là một thủ tục được thực hiện sau khi cácbên giao kết hợp đồng và nội dung bảo lãnh phải thống nhất với các nội dungtrong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cần phải thắt chặt quytrình ký kết hợp đồng bảo lãnh giữa bên mua với ngân hàng, đồng thời xây dựng hệthống chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi chậm cung cấp hoặc khôngcung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan đến hợp đồng mua bán cho ngân hàng để hoàn thiệnhồ sơ bảo lãnh cho bên mua, chế tài đối với ngân hàng trong trường hợp khôngphát hành chứng thư bảo lãnh cho từng bên mua nhà theo quy định hiện hành. Bêncạnh đó, pháp luật cần mở rộng phạm vi các đối tượng được thực hiện bảo lãnhcho các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm cả chinhánh ngân hàng nước ngoài hay những tổ chức tín dụng khác nếu họ đủ tiềm lựcvà khả năng thực hiện các hoạt động này.

3.Giảipháp để hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai như sau:

Thứ nhất, giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai hiện nay nhìnchung vẫn còn có sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệpKDBĐS với khách hàng, gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh hưởng đếnmôi trường kinh doanh. Do vậy, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soátcủa các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịchvà hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư kýkết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi thamgia giao dịch.

Thứ hai, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thànhtrong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thờigian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần phải có các giải pháp đểthúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với KDBĐS và thị trườngbất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh. Cần phải xây dựng, hoànthiện các chính sách pháp luật tài chính cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng,kiện toàn các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính; phát triển các tổ chức tàichính, đẩy mạnh sự phát triển của các trung gian tài chính, khuyến khích đa dạnghóa sản phẩm tài chính bất động sản; phát triển các quỹ tín thác bất động sản,quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà…

Đặc biệt, khi chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhưng phải đượckiểm soát chặt chẽ; tiền người dân đóng vào phải để thực hiện dự án mà họ muachứ không phải mục đích khác của chủ đầu tư. Để thực hiện được cách này cân phảicó sự minh bạch đến từ chủ đầu tư, ngân hàng và cả sự quản lý giám sát của cơquan chức năng.

Cuối cùng, về bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triểnkhai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnhchính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướngmắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp.Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai đểvay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rấtkhó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trìnhxây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phảichịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụbảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảolãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Không những thế, còn có mâu thuẫn về pháp luật. Theo Thông tư số07/2015/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành, có hiệu lực từ ngày 09/8/2015thì ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng muabán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượngcụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người thụhưởng bảo lãnh – bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảolãnh dự án. Vì vậy, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiệnquy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũngtránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụngvốn của khách hàng. Tuy nhiên, có thể nghiên cứu thay quy định từ việc phải cóbảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua tài sản hình thành trong tươnglai bằng quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh ngay sau khi giao kết hợp đồngmua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN MUA BÁN NHÀ Ở CĂN HỘ TRÊN HTV

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)