Tư vấn mua nhà chung cư chậm bàn giao sổ hồng

An Lộc Bùi Hùng đã duyệt

PHÁT THANH TRỰC TIẾP TƯ VẤN PHÁP LUẬT

NGÀY 28/10/2022

CHỦ ĐỀ: CHẬM BÀN GIAO SỔ HỒNG NHÀ CHUNG CƯ–

NGƯỜI DÂN NÊN LÀM GÌ.

Khách mời: LS Trần Minh Hùng – Trưởng văn phòng LSGia Đình – Đoàn LS – TP.HCM.

Logo chương trình.

An Lộc mến chào quý vị và các bạn đang nghe chương trình Tư vấn pháp luậttrực tiếp, chương trình này do Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương phối hợp với ĐàiPT-TH Bình Dương thực hiện. Được phát sóng trên tần số Fm 92,5 Mhz vào lúc 9 giờ10 phút đến 10 giờ - thứ sáu hàng tuần.

Thưa quý vị! Nhà chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều người, nhấtlà ở khu vực đô thị, bởi sự tiện ích và hiện đại. Thế nhưng,khác với việc mua nhà ở riêng lẻ hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthông thường, đa số việc mua nhà ở chung cư đều là mua nhà ở sẽ hình thànhtrong tương lai, và chỉ khi xây dựng xong và được sự thẩm định của cơ quan nhànước thì căn hộ chung cư mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (haycòn gọi là sổ hồng). Song vì nhiều lý do mà tình trạng chậm cấp sổ hồng chungcư lại xảy ra khá phổ biến. Thực tế, nhiều trường hợp cư dân dọn về chung cư ởđã lâu, nhưng chờ mãi vẫn chưa được bàn giao sổ hồng. Việc này gây tâm lý hoangmang, bất an cho chủ sở hữu nhà ở.

Thưa quý vị! Chậm cấp sổ hồng nhà chungcư - người dân nên làm gì? là chủ đề mà chúng tôi dành phần lớnthời gian đề cập đến trong chương trình Tư vấn PL trực tiếp hôm nay. Khách mờitham gia tư vấn là LS Trần Minh Hùng –Trưởng văn phòng LS Gia Đình – Đoàn LS – TP.HCM. Nếu quý vị có những câu hỏiliên quan đến bất động sản, đặc biệt là về chậm cấp sổ hồng nhà chung cưthì hãy điện thoại cho chúng tôi qua2 số 0274 – 3826.833 và 0274 – 3836.246.LS Trần Minh Hùng sẽ giải đáp tất cảnhững thắc mắc cho quý vị trong chương trình hôm nay.

Nhạc cắt...................

1.LS đánh giánhư thế nào về tình trạng người dân mua nhà chung cư nhưng chủ đầu tư chậm giaonhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng những năm gầnđây?

Vấn đề chủ đầu tư chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở haycòn gọi là sổ hồng đã được người dân phản ánh rất nhiều trong thời gian qua. Đặcbiệt tại những dự án đã hoàn công, thu hết tiền và bàn giao nhà cho người mua đếnở đã nhiều năm. Điều này đã gây ra nhiều phiền toái cho người mua nhà khi cónhu cầu muốn bán hoặc sử dụng làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng.

2.Theo LS thìnhững nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng chủ đầu tư chậm giao sổ hồng nhà chungcư?

Hiện có nhiều nguyên nhân dẫn đếnviệc đến hạn nhưng chủ đầu tư không thực hiện thủ tục xin cấp Sổ hồng cho ngườimua hoặc người mua chưa thể được cấp Sổ hồng chung cư. Trong đó có thể kể đến mộtsố nguyên nhân như:

+ Chủ đầu tưxin cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

+ Chủ đầu tưthế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp Giấy chứng nhận cho người muacăn hộ và chưa giải chấp.

Theoquy định pháp luật về nhà ở và đất đai, chủ sở hữu nhà ở chỉ được cấp Giấy chứngnhận khi cung cấp được Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và quyềnsở hữu nhà ở. Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản thì chủ đầu tư đã giao những giấytờ này cho ngân hàng nắm giữ. Do đó không đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

+ Chủ đầu tưchậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kếđã được phê duyệt.

+ Xây dựng lấnchiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật theo Điều 35 Nghị Định43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp này không được cấp Giấy chứng nhận.

+ Đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sửdụng đất trái phép theo Điều 35 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp nàykhông được cấp Giấy chứng nhận.

+ Chủ đầu tưchưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở. Theo quy địnhpháp luật xây dựng, việc xây dựng nhà ở khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháplý là không hợp pháp. Khoản 1 Điều 6 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ cấpGiấy chứng nhận cho nhà ở được tạo lập hợp pháp.

+ Chủ đầu tưchậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

Do vậy, đểtránh rủi ro thì người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin dự án cũng như quy định củapháp luật. Đồng thời, cần phải xem xét kỹ điều khoản bàn giao Sổ hồng trong Hợpđồng mua bán nhà ở.

3.Quývị và các bạn thân mến!Thực tế hiện nay có không ít dự ánbị chậm giao sổ hồng cho khách hàng, nhiều người mua nhà về ở đã lâu,nhưng vẫn phải đợi sổ hồng như “nắng hạn chờ mưa”.Trước khi tiếp tục câu hỏi với LS Trần Minh Hùng, mời quý vị nghe 1 tiểu phẩmngắn sau nhé.

TIỂU PHẨM

4.LS có nhận xét gìvề tiểuphẩm vừa rồi?

.......................

5.Tình trạng ngườidân mượn tiền ngân hàng mua nhà chung cư để ở hoặc đầu tư khá phổ biến. Tuynhiên, không ít người rơi vào tình trạng nhiều năm liền chờ đợi nhưng vẫn chưađược cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vậy với tiểu phẩm mà chúng ta vừanghe thì hướng xử lý như thế nào?

Hiệnnay, nhu cầu mua nhà chung cư trả góp đang rất phổ biến. Việc mua nhà trả gópphù hợp với tình hình tài chính và nhu cầu của người mua. Hầu hết các chủ đầutư khi tiếp xúc với khách hàng sẽ đưa ra những lời mời chào về chính sách muanhà trả góp, trả dần ưu đãi lớn từ phía các ngân hàng hỗ trợ. Mua nhàchung cư trả góp là hình thức người mua không cần trả trước 100% giá trị căn hộmà chỉ cần thanh toán một phần nhỏ khi mua nhà, phần chi phí còn lại được thanhtoán làm nhiều đợt (theo tháng, năm) và tính lãi suất hàng tháng theo quy định.Tuy nhiên, nếu với khoản vay càng lớn thì số tiền lãi phải trả hàng tháng càngcao. Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng,người mua căn hộ có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổivà đề nghị hoàn tất giao sổ cho người mua căn hộ.

Vớitrường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm nghĩa vụ, người mua căn hộ có thể làmđơn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để can thiệp. Cònnếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp Giấychứng nhận hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì yêu cầu chủđầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện.

6.Như 2 nhân vậttrong tiểu phẩm có nói đến là có trường hợp chủ đầu tư mất tích luôn. Vậy trongtrường hợp này ai đứng ra chịu trách nhiệm?

Từ các nguyên nhân dẫn đến tình trạng chủ đầu tư chậm giao sổ hồng nhàchung cư được trình bày ở trên. Tùy thuộc vào từng nguyên nhân, trường hợp cụthể để có hình thức xử lý khác nhau. Nếuchủ đầu tư chậm bàn giao sổ hồng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thế chấp tàisản tại ngân hàng hay chậm hoàncông hoặc không thể hoàn công…thì có người dân thực hiện làm đơn kiếnnghị với thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để can thiệp.

Mặc khác, dù ít xảy ratrên thực tế nhưng người mua có quyền tự thực hiện thủ tục đề nghị cấp Sổ hồng.Khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp người mua tự nguyệnlàm thủ tục đề nghị cấp Sổ hồng thì chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủgiấy tờ cho người mua gồm:

+Hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật.

+ Biên bản bàn giao căn hộ chungcư.

Trường hợp, nếu chủ đầu tư “mất tích” khi cócăn cứ xác định đó là dự án ma thì người mua tiến hành khởi kiện thì hồsơ vụ án sẽ được chuyển sang vụ án hình sự. Khi đó, đối với những dự án đã đượccấp phép nhưng chưa đủ điều kiện mở bán, người mua rất dễ đòi lại tiền. Tuynhiên, với những dự án không được phê duyệt, được lập ra nhằm mục đích chiếm đoạttài sản, việc lấy lại được tiền là rất khó. Trong trường hợp cơ quan điều tra,cơ quan truy tố và xét xử truy thu được khoản tiền từ người có hành vi phạm tộitrục lợi thì người mua có thể được giải quyết.

7.Việc cấp sổ hồngđúng thời hạn có ý nghĩa quan trọng như thế nào, thưa LS?

Việccấp sổ hồng đúng thời hạn có ý nghĩa đối với các bên đã tuân thủ việc thực hiệnhợp đồng đúng như nội dung đã giao kết. Bên cạnh đó, cũng không tránh khỏi nhucầu muốn bán hoặc sử dụng làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng của người mua.

8.Điều kiện để đượccấp giấy chứng nhận nhà chung cư?

Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở, cá nhân có nhà ở hợppháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừakế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của phápluật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phảilà nhà ở có sẵn). Bên cạnh đó, Điều 9 có quy định: “Đối với nhà ở được đầutư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhậncho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừtrường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa chothuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấpGiấy chứng nhận đối với nhà ở đó.”

Đốichiếu với trường hợp nêu trên, khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việcmua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đãthanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở.

9.Pháp luật quy địnhnhư thế nào về thời hạn cấp giấy chứng nhận nhà chung cư?

Theoquy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở quy định như sau: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kểtừ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phảilàm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận chongười mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyệnlàm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuêthì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều77 của Luật này.”

Bêncạnh đó, theo khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tráchnhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giaonhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phảilàm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuêmua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấpgiấy chứng nhận”.

Như vậy, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ thìchủ đầu tư phải chuẩn hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Về thời hạn cấp Sổ hồng, khoản40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định:

+ Cấp Sổ hồnglần đầu: 30 ngày làm việc. Với xã miền núi thì thời gian này kéo dài thêm 10ngày thành 40 ngày làm việc.

+ Cấp Sổ hồngdo mua bán, chuyển nhượng: 10 ngày làm việc. Nếu ở xã miền núi thì thời giannày là 20 ngày làm việc.

Như vậy, thờigian tối đa để người mua chung cư từ chủ đầu tư được cấp Sổ hồng là 90 ngày, ởmiền núi là 100 ngày.Cho nên, nếu không có vướng mắc thì khoảng 03 tháng kểtừ nhận bàn giao căn hộ chung cư người mua sẽ nhận được Sổ hồng. Tuy nhiên thựctế, có không ít trường hợp người dân đã nhận bàn giao hoàn thiện căn hộ và vào ởtừ lâu nhưng chủ đầu tư vẫn không bàn giao giấy chứng nhận.

10.Vấn đề khởi kiện chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng được pháp luật quy định như thếnào?

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợppháp của mình khi chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận thìngười mua cần xử lý theo hướng sau:

+ Làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyềnđể xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư (nếu chậm thực hiện thì tùy vào thờigian và số lượng căn hộ bị chậm cấp mà bị phạt tới 01 tỷ đồng - ngoài việc bịphạt tiền thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định).

+ Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiệnthủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiệnthì yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện.

Theođó, người mua được quyền yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng bàn giao giấy chứng nhậnhoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, giấy tờ để bạn tự thực hiện thủ tục làmgiấy chứng nhận hoặc trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giaogiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất bạn được quyền khởi kiện:

+Đề nghị tòa buộc chủ đầu tư phải bàn giao ngay giấy chứng nhận quyền sở hữu chobạn và bồi thường thiệt hại (nếu có) do hành vi chậm bàn giao giấy chứng nhận.

+Yêu cầu chấm dứt thực hiện hợp đồng, theo đó người mua trả lại nhà cho chủ đầutư và nhận lại tiền, chủ đầu tư phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho người mua.

11.Cấp sổ hồng không đúng thời hạn thì chủ đầu tư sẽ bị xử lý như thế nào?

Theo quy địnhtại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư không nộp hồ sơ làm thủ tụccấp Sổ hồng cho người mua hoặc nếu người mua tự đi làm thủ tục cấp Sổ hồng màchủ đầu tư không cung cấp đủ giấy tờ thì sẽ bị phạt.Mức phạt cụ thể sẽ căn cứ vàothời hạn chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp sổ Hồng cho người mua như sau:

Ngoài ra, chủ đầu tư còn bị buộcnộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trìnhxây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấpGiấy chứng nhận theo quy định.Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiệnthủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiệnthì yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện.

12.Thưa LS, có nhiều ý kiến cho rằng chế tài xử phạt chủ đầu tư chậm giao sồ hồnghiện nay là quá thấp, trong khi một căn hộ thì rất đắt nên nhiều chủ đầu tư cứ “châyì” ra. LS có chia sẻ gì về điều này?

Hiện nay, mặcdù đã có các yêu cầu phải công khai trên các phương tiện thông tin đại chúngdanh sách các chủ đầu tư không chấp hành quy định về quảnlý, sử dụng nhà chung cư và không có ít nhưng cuộc thanh tra, kiểm tra hàng loạtcác quy định, các chế tài xử lý ra đời nhưng những tranh chấp về chung cưvẫn chưa được hạn chế và “giảm nhiệt”. Do đó cần phải sử dụng chế tài mạnh hơnđể xử lý đối với chủ đầu tư có sai phạm. Tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã có chế tài xửlý vi phạm đối với Chủ đầu tư lên đến 1 tỷ đồng nếu làm chậm Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà cho dân (điểm c khoản 4 Điều 31 Nghị định 01/2019/NĐ-CP). Theođó, mức phạt tiền tối đa có thể lên đến 1 tỷ đồng và buộc hoàn thiện các thủ tụcđể cấp “sổ hồng” cho cư dân.

Tuy nhiên, thựctế dường như chưa có chủ đầu tư nào bị áp dụng mức phạt này. Do đó, thời gian tớicần phải có sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan chức năng phải thắt chặt hơn vàthậm chí cần có sự giám sát của cư dân về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng giấyphép xây dựng hay không. Ngoài việc xử lý vi phạm hành chính theo quy định, Nhànước cũng có thể cân nhắc những chế tài mạnh hơn như tịch thu toàn bộ phần viphạm của Chủ đầu tư để sử dụng làm công trình công cộng. Ngoài ra, có thể xungcông toàn bộ phần tiền mà chủ đầu tư bán các căn hộ, như vậy mới có tính răn đetránh những sai phạm có thể tiếp tục diễn ra của các chủ đầu tư. Về giải pháplâu dài, trong thời gian tới chính quyền địa phương, nhất là các cơ quan quảnlý nhà nước về đất đai, xây dựng cần thường xuyên tiến hành thanh, kiểm tra cácdự án để đảm bảo bất kỳ khu chung cư nào được đưa vào thị trường bất động sản đềumặc nhiên là những công trình hợp pháp, đủ điều kiện cho cư dân sinh sống và đượccấp “sổ hồng”. Bên cạnh đó người dân khi tham gia giao dịch mua bán nhất địnhphải tìm hiểu kỹ và nên mời đơn vị tư vấn pháp lý.

13.Có nên mua nhà chung cư chưa có sổ hồng?

Nhữngquy định về việc cấp sổ hồng rất rõ ràng, người mua phải nghiên cứu rất kỹ vềpháp lý của dự án và uy tín của chủ đầu tư. Việc hạn chế rủi ro và xử lý hànhvi vi phạm căn cứ theo hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư với người mua và quy địnhcủa pháp luật. Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng người mua cần lưu ý các điều khoảnvề thời điểm bàn giao sổ, phạt vi phạm,…..

14.Làm thế nào để người dân tránh những rủi rokhi mua nhà chung cư?

Trườnghợp người mua đã mua nhà và nhận nhà nhưng chủ đầu tư vẫn kh