1. Tư vấn việc xây nhà lấn chiếm không giantrên các tầng cao

Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Khi xây dựng công trình, chủ sởhữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xâydựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luậtvề xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủsở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xungquanh.”

Khoản2 Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiềuthẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật vàkhông được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.”

Luậtđất đai 2013 cũng quy định hành vi lấn chiếm đất đai bị nghiêm cấm (Khoản 1Điều 12). Như vậy, việc xây nhà lấn chiếm không gian 0,8m*5m (bề ngang)*13m(chiều cao) sang đường liên thôn, làm ảnh hưởng tới không gian khu dân cư vàhành lang đường điện của gia đình trong trường hợp bạn nêu đã vi phạm quy địnhcủa pháp luật. Gia đình xây nhà lấn, chiếm diện tích đường liên thôn trong tìnhhuống có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vilấn, chiếm đất ở và buộc khôi phục lại tình trạng trước khi vi phạm theo quyđịnh tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính tronglĩnh vực đất đai.

Cáchộ trong khu dân cư có quyền gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tới UBND xã,phường, thị trấn. Sau khi nhận đơn của các hộ dân cư, Chủ tịch UBND thành lậptổ kiểm tra để kiểm tra việc xây dựng nhà; lập biên bản vi phạm. Trường hợpkhông thuộc thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã thì chuyển vụ việc đếnChủ tịch UBND cấp huyện giải quyết.

2. Trình tự giải quyết tranh chấp về lấn chiếm không gian đất nhưthế nào?

Điều202 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Hòa giải tranh chấp đất đai

1.Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyếttranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. 
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấpkhông hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranhchấp để hòa giải. 
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có tráchnhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quátrình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấpxã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòagiải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạnkhông quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đấtđai. 
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản cóchữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành củaỦy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưutại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. 
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thayđổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửibiên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranhchấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến SởTài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. 
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên vàMôi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổiranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định: 
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thànhthì được giải quyết như sau: 
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loạigiấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liềnvới đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; 
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có mộttrong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ đượclựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy địnhsau đây: 
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềntheo quy định tại khoản 3 Điều này; 
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật vềtố tụng dân sự; 
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấpcó thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện nhưsau: 
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhauthì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyếtđịnh giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnhhoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hànhchính; 
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thìChủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết địnhgiải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trườnghoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hànhchính; 
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phảira quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệulực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợpcác bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.” 

HỏiĐáp mục: Làm thế nào khi hàng xóm lấn chiếm khoảng khôngđất nhà mình?

Câu hỏi: Tôi muốn bán mảnhđất 3,5m x 20m cho một người bạn (trên đất có nhà cấp 4) đã có giấy chứng nhậnsử dụng đất với giá 1,7 tỷ đồng. Khi người bạn đó đến xem nhà, đất thì khi nhìnlên trên thấy nhà bên cạnh (5 tầng) đã xây chìa ra phần đất của tôi khoảng 25cm.Người mua nói là muốn xây nhà cao hơn và kín mảnh đất để tận dụng được hết mảnhđất. Tôi có yêu cầu nhà hàng xóm đập phần chìa sang phần đất của tôi nhưng họkhông chịu. Tôi phải làm thế nào để đòi lại phần khoảng không bị xâm chiếm đểcó thể bán được mảnh đất đó của tôi?

Luật sưVăn Phòng Gia Đình trả lời:

Chào bạn, từ những chia sẻ củabạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ vào những gì bạn trìnhbày thì phần khoảng không trên phần diện tích đất đã có giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất của bạn bị lấn chiếm, gây khó khăn cho việc mua bán đất và việc xâynhà cao lên trong tương lai của bạn. Việc hàng xóm lấn chiếm khoảng không làhành vi trái với pháp luật, các công trình đã lấn chiếm đó sẽ bị dỡ ra khỏiphần khoảng không trên đất của bạn.

Theo quy định tại Điều 265 Bộluật Dân sự 2005 về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản:

2. Người có quyền sử dụng đấtđược sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trongkhuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của ngườikhác.

Người sử dụng đất chỉ đượctrồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng củamình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranhgiới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuậnkhác.

Và theo Khoản 11 Điều 12 LuậtXây dựng 2014 có quy định về các hành vi nghiêm cấm hành vi sử dụng công trìnhkhông đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diệntích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cánhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Như vậy trong trường hợp này,người hàng xóm xây dựng lấn chiếm sang khoảng không thẳng đứng phía trên ranhgiới nhà bạn, bạn đã yêu cầu người hàng xóm phá phần nhô ra và trả lại phầndiện tích đã lấn chiếm nhưng người hàng xóm không phá dỡ phần lấn chiếm đó thìbạn có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải(theo Điều 202 Luật Đất Đai 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai).

Nếu tranh chấp đã được hòa giảitại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì bạn có thể gửi đơn lên Tòa ánnhân dân cấp huyện nơi có đất để có thể đòi lại phần khoảng không của bạn đã bịlấn chiếm.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiếnthức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm vàđạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

Luật sưTrần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư GiaĐình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNHPHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A NguyễnVăn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, ĐồngNai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải,Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958;Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng:0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com