Đã Công Chứng Mua Bán Nhưng Chủ Đất Không Giao Sổ Xử Lý Như Thế Nào?

Mua bán nhà đất theo pháp luật hiện hành

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 (Sau đây gọi tắt là Luật đất đai) thì các tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân, tập thể có quyền tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất nông nghiệp, đất thổ cư). Hoạt động mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các điều kiện cần đáp ứng khi mua bán đất là:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật đất đai hiện hành còn quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là các trường hợp sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Rủi ro khi công chứng hợp đồng mua bán đất

Gần đây, có những trường hợp dù đã công chứng giấy tờ rõ ràng nhưng vẫn còn những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà, đất khiến cho nhiều người tiền mất, tật mang, không mua được mà lại còn bị mất tiền. Một số rủi ro phổ biến như:

• Một căn nhà đem bán cho hai người, công chứng hợp đồng tại 2 tổ chức hành nghề công chứng khác nhau mà cơ quan công chứng không phát hiện;
• Khó khăn khi công chứng để phát hiện bên bán sử dụng giấy tờ giả nhằm lừa đảo
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, các bên đã giao nhận tiền, nhưng chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền, chưa giao sổ đất thì chủ đất đổi ý không muốn bán.

Điều này có thể xuất phát từ phía công chứng viên không tìm ra được những yếu tố không hợp pháp trong hợp đồng, dẫn đến gây ra hậu quả pháp lý không đáng có. Một lý do khác phổ biến hơn tạo nên rủi ro này đến từ phía các bên thực hiện hợp đồng đã làm trái nghĩa vụ mà mình đã cam kết.

Cách xử lý khi đã công chứng mua bán nhưng chủ đất không giao sổ

Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về bất động sản được công chứng sẽ được đảm bảo về hình thức, tạo điều kiện để các giao dịch đó tiếp tục được các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước tiếp theo. Việc công chứng các giao dịch về bất động sản mang lại lợi ích cho các bên không chỉ về pháp lý mà còn hạn chế được những ảnh hưởng khi gặp rủi ro.

Trường hợp chủ đất không giao sổ đất dù đã thực hiện việc công chứng thì cần xử lý theo quy định của pháp luật. Đây là hành vi không thực hiện nghĩa vụ giao kết trong hợp đồng.

Pháp luật dân sự đề cao sự bình đẳng, tự do thỏa thuận giữa các chủ thể trong khuôn khổ nhất định. Việc một bên “trở mặt”, không thực hiện những gì đã được thỏa thuận từ trước thì bên còn lại có quyền khởi kiện.

Thủ tục khởi kiện bên chủ đất do vi phạm hợp đồng

Hồ sơ

Tùy vào tính chất mỗi vụ án khác nhau, Tòa án sẽ yêu cầu người khởi kiện nộp những tài liệu, chứng cứ khác nhau. Việc liệt kê những tài liệu dưới đây chỉ nhằm mục đích tham khảo và tiết kiệm tối đa thời gian chuẩn bị các tài liệu cần thiết:

• Sổ hộ khẩu người khởi kiện (bản sao y);
• Chứng minh nhân dân người khởi kiện (bản sao y);
• Biên bản hòa giải tại UBND xã (nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải hòa giải);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao y);
• Hợp đồng liên quan đến tranh chấp đất đai (bản sao y);
• Văn bản thể hiện tình trạng hiện tại của bất động sản (VD: hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng – bản sao y);

Thủ tục khởi kiện

Bước 1: người khởi kiện phải làm đơn khởi kiện và gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đơn khởi kiện phải đáp ứng được các yêu cầu về hình thức và nội dung được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Theo đó, người làm đơn phải căn cứ trên mẫu đơn khởi kiện vụ án dân sự được niêm yết tại Tòa án các cấp. Nội dung đơn khởi kiện phải có các nội dung cơ bản như thông tin người khởi kiện (họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân, số điện thoại…), thông tin người bị kiện (họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân,…), nội dung vụ việc tranh chấp như thế nào? Yêu cầu cụ thể của người khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết…

Bước 2: Thẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiện, nếu đủ điều kiện để giải quyết thì thông báo người khởi kiện đóng tạm ứng án phí.

Bước 3: sau khi người khởi kiện đóng tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa, Tòa án ra thông báo thụ lý và thực hiện các thủ tục cần thiết để giải quyết vụ án.

CSPL: 189 – 195 Bộ luật tố tụng Dân sự 2015

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!