1. Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không?
Như đã giải thích ởtrên đất hỗ hợp bao gồm nhiều loại đất có mục đích sử dụng khác nhau, những lôđất này thường không được cấp sổ đỏ cho bất kì đơn vị , tổ chức hay cá nhânnào. Nhóm đất này thuộc đất sử dụng hàng năm của các đơn vị cấp huyện, hoàntoàn nằm dưới quyền quản lý của nhà nước, nhưng do nhà nước chưa có kế hoạch cụthể để triển khai thực hiện nên sẽ tiến hành bàn giao lại cho chủ đầu tư hoặccá nhân sử dụng. Khi có công trình nằm trong kế hoạch phát triển vùng thì ngườidân có trách nhiệm bàn giao lại cho nhà nước.
Đơn vị phát triển dựán là gì? Vai trò, trách nhiệm và lưu ý
Tuy nhiên, người dânvẫn cần nắm rõ và tìm hiểu về lô đất mình dự định mua. Để nắm được đó là đấtchính chủ hay đất hỗn hợp thuộc quyền quản lí của nhà nước. Bởi khi bạn muaphải đất trực thuộc quyền quản lí của nhà nước, sau đó tự ý xây dựng phát triểnkhông được sự cho phép, bạn sẽ bị thu hồi và phạt tiền theo từng mức độ khácnhau. Bởi vậy hãy xem xét thật kĩ trước khi mua bán đất đảm bảo an toàn chochính bản thân.
Quyền lợi sử dụng đấthỗn hợp như thế nào?
Đối với khu đất hỗnhợp khi chưa có quyết định thu hồi, chưa có dự án, quyền lợi của người dân đượcgiải quyết bình thường. Nên nếu bạn mua đất nhưng không nằm trong diện đất bấthợp pháp thì chính quyền địa phương vẫn sẽ giải quyết quyền lợi đúng theo quytrình.
Có nên mua đất hỗn hợphay không?
Trên thị trường bấtđộng sản hiện nay đang có rất nhiều dự án treo, do dự án đó nằm trong khu vựcđất hỗn hợp nên không được chính quyền cấp phép xây dựng. Việc các dự án vẫnxây dựng trong khu vực đất hỗn hợp, chỉ được coi là công trình tạm khi hoàn thànhsẽ không được hoàn công. Hay chúng ta có thể hiểu là không có bất kì loại giấytờ pháp lí nào được cấp cho dự án đó.
Do đó, những ai đangvà sẽ có dự định mua đất hỗn hợp hãy cân nhắc thật kĩ và tìm hiểu hiểu xem phầnđất ấy có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hợp lí hay không, trước khi đưa raquyết định mua đất.
2. Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không?
Hỏi: Tôi đang đứngtên một lô đất nằm trong diện quy hoạch hỗn hợp, 100m2 trong đó chưa lênthổ cư. Xin hỏi, đất quy hoạch hỗn hợp theo quy định mới có lên thổ cưđược hay không?
Thời gian để bỏ quyhoạch hỗn hợp nếu không có dự án đầu tư vào đó là bao lâu? Sau thờigian quy định là bỏ quy hoạch mà huyện, quận không bỏ quy hoạch thìphải làm sao?
Trân trọng cảm ơn!
Luật sư Gia Đình trảlời:
Khoản 2 Điều 49 LuậtĐất đai 2013 quy định như sau:
Nếu quy hoạch sử dụngđất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thìngười sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực thiện các quyền của ngườisử dụng đất theo luật định.
Còn nếu đã có kế hoạchsử dụng đất hàng năm của cấp huyện, khi đó người sử dụng đất trong khu vực cầnphải chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thựchiện các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên không được xây dựng mới côngtrình, nhà ở trồng cây lâu năm; trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu sửachữa, cải tạo công trình, nhà ở hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cho phép theo luật định.
Căn cứ theo quy địnhnêu trên, trường hợp đất nằm trong quy hoạch song chưa có kế hoạch sử dụng đấthằng năm cấp huyện, khi đó người sử dụng đất được thực hiện các quyền của ngườisử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thế nhưng, việc chuyển đổi mục đích sửdụng đất phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Vì thế, bạn cần liênhệ với Phòng Tài nguyên - Môi trường để được trả lời chi tiết.
Theo quy định tạiKhoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013:
Diện tích đất được ghitrong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồiđể thực hiện dự án hay phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm chưa cóquyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải hủy bỏ, điềuchỉnh và công bố việc hủy bỏ, điều chỉnh việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đốivới phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trong trường hợp cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không hủy bỏ, điềuchỉnh hoặc có hủy bỏ, điều chỉnh nhưng không công bố việc hủy bỏ, điều chỉnhthì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại Khoản 2 Điềunày.
Theo đó, nếu đất nằmtrong diện quy hoạch mà sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưađược phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khi đó cơ quan có thẩm quyền phảihủy bỏ, điều chỉnh phần diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
3. Khái niệm đất ở, đất ở tại đô thị, đất ởtại nông thôn
Để cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ở đúng pháp luật thì cần phải làm rõ đất ở là loại đất nào?Khi nào thì gọi là đất ở tại đô thị? Khi nào thì gọi là đất ở tại nông thôn?
5.1. Khái niệm đất ở
- Đất ở là đất để xâydựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liềnvới nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, aogắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ởtại nông thôn, đất ở tại đô thị. (Khoản 2.2 Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thôngtư 28/2014/TT-BTNMT).
- Nhà ở là công trìnhxây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cánhân (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014). Nhà ở bao gồm:
+ Nhà ở riêng lẻ lànhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp củatổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độclập (Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà chung cư là nhàcó từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sởhữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung chocác hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mụcđích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở vàkinh doanh (Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà ở thương mại lànhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thịtrường (Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà ở công vụ là nhàở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy địnhcủa Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác (Khoản 5Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà ở để phục vụ táiđịnh cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của phápluật (Khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
+ Nhà ở xã hội là nhàở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ vềnhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).
5.2. Khái niệm đất ởtại đô thị
- Đô thị là khu vựctập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vựckinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoáhoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốcgia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành củathành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (Khoản 1 Điều 3 Luật quyhoạch đô thị 2003)
- Khái niệm đất ở tạiđô thị:
Thông tư02/2015/TT-BTNMT - Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số43/2014/NĐ-CPvà Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chínhphủ: Trạng thái: Hết hiệu lực một phần:
Điều 21. Sửa đổi, bổsung quy định của Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT
8. Sửa đổi Điểm 2.1.2của Phụ lục số 01 như sau
"Đất ở tại đô thịlà đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ởtại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thànhphố, thị xã nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý."
- Đất ở tại đô thịgồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, aotrong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụngđất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt(Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013).
5.3. Khái niệm đất ởtại nông thôn
- Đất ở tại nông thônlà đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mớiđã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấnnhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý. (Điểm 2.1.1 Khoản 2.1 Mục I Phụ lục I ban hànhkèm Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT)
- Đất ở do hộ giađình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựngcác công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cưnông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cưnông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Khoản 1 Điều 143Luật Đất đai 2013).
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội.
Luật sưTrần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư GiaĐình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.
Trân trọngcảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn