Luật sư chuyên tư vấn hợp đồng môi giới bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản có hiệu lực khi nào là vấn đề mà người có nhu cầu được môi giới bất động sản cũng như người môi giới cần phải biết. Hiện nay, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng môi giới bất động sản và hiệu lực của hợp đồng môi giới bất động sản được quy định cụ thể trong luật kinh doanh bất động sản. Sau đây là những nội dung cơ bản về vấn đề trên mà luật sư xin cung cấp đến Quý bạn đọc.

Hợp đồng môi giới bất động sản có hiệu lực khi nào?

Môi giới bất động sản là gì

Theo quy định khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, mô giới bất động sản được hiểu là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Hợp đồng môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật

Chủ thể giao kết

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

• Tổ chức, cá nhân được môi giới bất động sản là những người có nhu cầu mua, bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Hình thức hợp đồng

Hiện nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì hợp đồng môi giới bất động sản phải lập thành văn bản. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận về việc công chứng, chứng thực hợp đồng môi giới bất động sản trên.

Đối tượng

Đối tượng của hợp đồng môi giới bất động sản là bất động sản. Theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bất động sản bao gồm:

• Đất đai;
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hiệu lực của hợp đồng môi giới bất động sản

Hiệu lực hợp đồng môi giới bất động sản

Theo quy định khoản 3 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng môi giới bất động sản như sau:

• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực.
• Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Công ty môi giới có được nhận đặt cọc đất từ khách hàng

Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì công ty môi giới bất động sản được thực hiện các hoạt động sau đây:

• Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
• Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
• Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Từ những quy định trên, công ty môi giới bất động sản không được thực hiện hoạt động nhận đặt cọc đất từ khách hàng.

LS TRẦN MINH HÙNG