Hiện nay, sự bùng nổ dân số đã dẫn đến hiện trạng “đất chật người đông” xảy ra tại Việt Nam đặc biệt là các thành phố lớn, từ đó cũng kéo theo sự gia tăng các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến ranh giới giữa các mảnh đất liền kề. Những tranh chấp này thường diễn ra rất phức tạp và kéo dài một khoảng thời gian lâu, bởi lẽ việc xác định ranh giới giữa các mảnh đất liền kề đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn sâu trong lĩnh vực đất đai. Bài viết này sẽ đưa ra một số phương pháp để giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề chi tiết và hợp pháp nhất. Xem ngay!
1. Ranh giới đất liền kề là gì?
Ranh giới đất liền kề được hiểu là đường vẽ trên bàn đồ hoặc mốc giới thực địa giữa hai thửa đất liền kề xác định quyền sử dụng của các thủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Ranh giới thửa đất liền kề phân định quyền chiếm hữu và sử dụng đất của người sử dụng đất với người sử dụng đất liền kề đối với một mảnh đất nhất định.
Căn cứ quy định tại Điều 175 BLDS 2015, ranh giới liền kề giữa các bất động sản được xác định như sau:
Sau khi ranh giới giữa các bên đã được xác định thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng phần đất của mình theo nguyên tắc sau:
Tranh chấp ranh giới đất liền kề là một vấn đề phổ biến trong quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt ở những khu vực có mật độ dân cư đông đúc hoặc đất đai có giá trị cao. Việc giải quyết tranh chấp này không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan mà còn góp phần ổn định tình hình xã hội và phát triển bền vững. Theo quy định của pháp luật đất đai, sẽ có những phương thức giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề sau:
Khi xảy ra tranh chấp, trước hết, các bên nên cùng nhau thỏa thuận, đàm phán, thương lượng xác định ranh giới liền kề trên tinh thần thiện chí, bình đẳng. Đây là phương án tối ưu và ít tốn kém nhất, tuy nhiên cũng khó thực hiện trên thực tế nhất, bởi lẽ các bên đều có xu hướng bảo vệ quyền lợi của mình nhiều hơn, nên khó có tiếng nói chung.
Sau khi đã cố gắng thỏa thuận, thương lượng nhưng không giải quyết được tranh chấp giữa các bên, các bên có thể nhờ Bên thứ 3 làm trung gian để hòa giải. Theo quy định tại Luật Đất đai, chủ thể có thẩm quyền hòa giải tại cơ sở đối với các tranh chấp đất đai là Ủy ban nhân dân, cụ thể:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp xã, tổ chức thành viên của Mặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.
Các phương án giải quyết tranh chấp ranh giới liền kề
Việc hòa giải tranh này được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Trường hợp 1: Hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp 2: Hòa giải không thành, mà các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giải quyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
Một điểm lưu ý rằng, kết quả hòa giải tại cơ sở không có ý nghĩa bắt buộc các bên tranh chấp phải tuân theo mà chỉ có ý nghĩa tham khảo ý kiến khi có cơ quan có thẩm quyền đứng ra hòa giải.
Giải quyết tranh chấp tại Tòa án được xem là phương án cuối cùng, phán quyết của Tòa có nghĩa bắt buộc thực hiện đối với các bên. Tuy nhiên phương án này lại tốn kém nhiều chi phí và thường kéo trong một khoảng thời gian dài.
Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp ranh giới thửa đất.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không áp dụng thời hiệu trong trường hợp:“3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai”
Như vậy tranh chấp ranh giới thửa đất liền kề thuộc các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện để giải quyết tranh chấp, hay nói cách khác thời hạn giải quyết tranh chấp là vĩnh viễn, không bị giới hạn bởi một mốc thời gian cụ thể.
Bên khởi kiện sẽ tiến hành nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp liên quan đến ranh giới đất liền kề.
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.
+ Trích dẫn nội dung: ” Nguồn gốc đất của ông S, bà C là do cha của ông S tên Nguyễn Văn O để lại cho ông sử dụng và ông đã kê khai được cấp giấy chứng nhận QSD đất thửa số 607, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.025m2, qua đo đạc thực tế 1.506,2m2, mục đích sử dụng là đất T, cấp ngày 06/11/1995, việc ông S đi kê khai được cấp giấy không có đo đạc thực tế, cấp giấy theo bản đồ giải thửa 299. Theo bà C trình bày trong quá trình sử dụng, ranh giới giữa phần đất của ông S và bà H có bờ ruộng của ông S làm ranh, còn phía đất bà H, ông H1 là đất ao. Phần đất ông S có trồng tràm và gáo trên đất cách ranh đất bà H, ông H1 khoảng 4,5m đến 5m, bà C xác định ranh đất giữa đất ông S và bà H là các mốc M9, M10, M2, A, M3 thể hiện trên sơ đồ tranh chấp ranh đất ngày 10/9/2015. Ông H1, bà H cho rằng ranh đất giữa hai bên là các mốc M8, M4, M11, M3, chứ không phải ranh đất theo yê