Luật sư chuyên tư vấn nhà đất

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Theo quy định tại Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:

• Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.
• Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự 2015, luật khác có liên quan quy định khác.

Ngoài ra theo quy định về giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai cũng không có quy định cụ thể đối với thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai. Do đó, thời hiệu khởi kiện sẽ không áp dụng đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Các loại tranh chấp đất đai

Trên thực tế, thường xuất hiện các dạng tranh chấp đất đai phổ biến như sau:

Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biển, việc phát sinh thưởng là do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị “hớ” trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa vụ đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục… đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.

Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng như:

• Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê;
• Không trả tiền thuê đất;
• Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê;
• Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.

Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trường hợp tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Trường hợp tranh chấp này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu như:

• Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp.
• Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật.

Tranh chấp đất đai do lấn chiếm đất

Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.

Tranh chấp đất đai liên quan đến cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất

Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v v… do đó dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực tế như:

• Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp tài sản gắn liền với đất.
• Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.

Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai

Hòa giải cơ sở tại UBND xã, phường

• Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở;
• Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã, phường.

Giải quyết đất đai theo phương thức thương lượng

Thương lượng là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khá hiệu quả thông qua việc các bên tranh chấp sẽ cùng nhau tiếp xúc, tìm hiểu, dàn xếp, nhượng bộ để tháo gỡ những bất đồng phát sinh nhằm loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào. Trong các phương thức giải quyết tranh chấp thì thương lượng được coi là là phương thức phổ biến nhất và hiệu quả nhất hiện nay.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện). Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.
• Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân

• Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
• Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
• Tranh chấp chưa được giải quyết.
• Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.

 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

Giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể:

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án

Thẩm quyền Tòa án cấp huyện

Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất (trường hợp không có yếu tố nước ngoài): tranh chấp đất đai mà một trong các bên đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Thẩm quyền Tòa án cấp tỉnh

Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có đất: giải quyết các tranh chấp về đất đai mà đương sự là người nước ngoài hoặc tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết hoặc theo đề nghị của TAND cấp huyện

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai

• Đơn khởi kiện (Tải mẫu đơn khởi kiện tại đây).
• Biên bản hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã;
• Hồ sơ nhân thân của bên khởi kiện (căn cước công dân, Hộ khẩu hoặc xác nhận cư trú);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ khác: hồ sơ địa chính, trích lục bản đồ,…

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền
• Bước 2: Tòa án thụ lý vụ án
• Bước 3: Nộp án phí, tạm ứng án phí
• Bước 4: Hòa giải tranh chấp
• Bước 5: Chuẩn bị xét xử
• Bước 6: Đưa vụ án ra xét xử