TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH
BẢN ÁN 19/2022/DS-PT NGÀY 12/04/2022 VỀ TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN YÊU CẦU TUYÊN BỐ VĂN BẢN CÔNG CHỨNG VÔ HIỆU, YÊU CẦU HỦY GCNQSDĐ
Ngày 12 tháng 4 năm 2022, tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 74/2021/TLPT-DS ngày 08 tháng 12 năm 2021 về “Tranh chấp L quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Do bản án dân sự sơ thẩm số 43/2021/DS-ST, ngày 22 tháng 10 năm 2021 của Toà án nhân dân thành phố H bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 14/2022/QĐ-PT ngày 02 tháng 3 năm 2022 và quyết định hoãn phiên tòa số 16/2022/QĐPT-DS ngày 17/3/2022, quyết định hoãn phiên tòa số 21/2022/QĐPT-DS ngày 29/3/2022, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1962; địa chỉ: tổ 5, khu 2, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. Có mặt.
- Bị đơn: ông Vũ Văn N, sinh năm 1977; địa chỉ: tổ 3, khu 3, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. Vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: chị Nguyễn Thu H, sinh năm 1987; địa chỉ:
tổ 3, khu 4D, phường Hồng Hải, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh (theo giấy ủy quyền ngày 27/7/2020 của anh N). Có mặt.
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ L quan:
+ Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1961; địa chỉ: tổ 5, khu 2, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. Có mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1962; địa chỉ:
tổ 5, khu 2, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh (theo Giấy ủy quyền ngày 25/8/2020 của bà L). Có mặt.
+ Anh Nguyễn Phi H, sinh năm 1978 và chị Hoàng Thị T, sinh năm 1982;
cùng nơi ĐKHKTT: tổ 9, khu 2, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh; chỗ ở hiện nay: tổ 5, khu 2, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. Đều vắng mặt.
Người đại diện theo ủy quyền: chị Nguyễn Lan C, sinh năm 1998, trú tại: tổ 3, khu 1, phường Yết Kiêu, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh (theo Hợp đồng ủy quyền ngày 30/12/2020 của anh H, chị T). Có mặt.
+ Ngân hàng TMCP Á Châu (viết tắt là Ngân hàng ACB); địa chỉ trụ sở:
Số 442, Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo ủy quyền: bà Phạm Thị T - Chuyên viên xử lý nợ 3 Ngân hàng ACB).
Người được ủy quyền lại: anh Nguyễn Trường S, nhân viên ngân hàng ACB - Là người đại diện theo ủy quyền lại của người đại diện theo ủy quyền của ngân hàng ACB (theo Giấy ủy quyền số 824/UQ-QLN.20 ngày 12/8/2020 của Tổng giám đốc ngân hàng ACB và Giấy ủy quyền số 54/UQ-CNTL.21 ngày 23/9/2021 của bà Phạm Thị Thảo - Chuyên viên xử lý nợ 3 Ngân hàng ACB).
Vắng mặt.
+ Văn phòng công chứng GĐ; địa chỉ: số 526, đường Hạ Long, phường GĐ, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh;
Người đại diện theo ủy quyền: chị Lương Thị T, sinh năm 1992; địa chỉ: Đất Đỏ, xã Thống Nhất, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh (theo Giấy ủy quyền ngày 27/7/2020 của Văn phòng công chứng GĐ). Vắng mặt (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
+ Ủy ban nhân dân thành phố H.
Người đại diện theo ủy quyền: bà Lưu Hải Y - Phó trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố H (theo quyết định ủy quyền số 37/QĐ- UBND ngày 05/01/2021 của UBND thành phố H). Vắng mặt (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
- Người làm chứng;
+ Ông Vũ Khắc B, sinh năm 1955; địa chỉ: tổ 5, khu 2, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. Có mặt.
+ Ông Nguyễn Đình D, sinh năm 1980; địa chỉ: tổ 9,, khu 2, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. Vắng mặt.
Người kháng cáo: nguyên đơn ông Nguyễn Văn B.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Trong đơn khởi kiện đề ngày 06/8/2019, đơn khởi kiện bổ sung đề ngày 08/01/2020 và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn ông Nguyễn Văn B trình bày: ông muốn nâng cấp nhà ở thành nhà nghỉ nên đã vay ông N 1.900.000.000 đồng để trả khoản vay của Ngân hàng trước đó, rồi lại vay của Ngân hàng để trả cho ông N và có vốn sửa chữa nâng cấp nhà nghỉ. Ông N đồng ý cho vay với điều kiện ông phải làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là hợp đồng chuyển nhượng nhà đất) và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) cho ông N giữ. Ngày 21/8/2017 hai bên ký thỏa thuận, nội dung: Ông N cho ông B vay 1,9 tỷ với lãi suất 1.000đ/1.000.000đ/ngày trong thời hạn 01 tháng. Trong cùng ngày ông và vợ là Nguyễn Thị L đã làm Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với ông N, giá chuyển nhượng là 1.900.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại văn phòng công chứng GĐ, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh. Thực chất việc lập hợp đồng chuyển nhượng là để che giấu thỏa thuận vay tiền, bởi vì nhà ông có giá trị từ 5-6 tỷ đồng nên không có lý do gì ông lại bán cho ông N với giá 1,9 tỷ đồng.
Sau 1 tháng ông chưa làm xong thủ tục vay ngân hàng để trả cho ông N vì Ngân hàng yêu cầu phải có dự án cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà. Do đó ngày 18/9/2017 ông gặp ông N thỏa thuận lại với nội dung: Chúng tôi (Nguyễn Văn B, Vũ Văn N) cùng nhau thống nhất cho vay tiền. Số tiền ông N cho tôi Nguyễn Văn B vay tổng cộng là 2.150.000.000 đồng, thời gian vay từ 3 đến 6 tháng tính từ ngày 18/9/2017. Hạn cuối vào ngày 18/3/2018 với lãi suất đã thỏa thuận. Hàng tháng ông B trả hết lãi theo tháng. Nếu hết 6 tháng ông B không trả được tiền gốc và lãi cho ông N thì ông N có quyền thanh lý nhà của ông B. Trong thời hạn hết 6 tháng ông B bàn giao nhà cho ông N sử dụng. Bản thỏa thuận ngày 21/8/2017 đã hủy đi. (Số tiền 2.150.000.000 đồng theo ông B khai gồm 1.900.000.000 đồng tiền gốc + 57.000.000 đồng tiền lãi của 1 tháng + 193.000.000 đồng vay thêm).
Sau đó ông đã làm xong các thủ tục mà Ngân hàng yêu cầu, đồng thời thi công xây dựng B việc lấy toàn bộ đất trong hầm tầng 1 và mặt B đằng sau; đổ dầm móng tầng 1 và đổ cột từ dưới phần móng lên. Tuy nhiên các ngân hàng ở thời điểm này đang trong giai đoạn tổng kiểm toán nên phải chờ hết 6 tháng đầu năm mới cho vay. Ông đã báo cho ông N biết và ông N đồng ý lùi thời hạn trả nợ đến ngày 30/6/2018. Đến ngày 15/4/2018 khi ông đi vắng thì ông N cho người đến đuổi vợ con ông ra khỏi nhà và khóa cửa lại. Ngày 16/4/2018 khi biết tin ông quay về nhà và đã báo công an phường và ông đã cắt khóa vào nhà. Sau đó công an phường B yêu cầu ông và ông N đến làm việc và lập biên bản về việc này. Ngày 18/5/2018 ông N lại cho người đến ép gia đình ông ra khỏi nhà, đồng thời ông N đưa ra GCNQSDĐ đã được UBND thành phố sang tên cho ông N. Lúc đó ông mới biết ông N đã sang tên nhà đất.
Tại điều 4 của hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận: tiền thuế và lệ phí L quan đến việc chuyển nhượng do bên chuyển nhượng chịu trách nhiệm nộp. Tuy nhiên UBND thành phố H không căn cứ vào nội dung hợp đồng chuyển nhượng, không giao thông báo nộp thuế cho ông, không xác minh ai nộp thuế mà đã làm thủ tục sang tên cho ông N là không đúng.
Vì vậy ông yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với ông N đã được công chứng tại Văn phòng công chứng GĐ ngày 21/8/2017 là vô hiệu do giả tạo, đồng thời giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; yêu cầu Tòa án tuyên hủy GCNQSDĐ số CK 702011 do UBND thành phố H cấp ngày 16/5/2018 cho ông N, buộc ông N trả lại nhà đất cho vợ chồng ông.
Ông có trách nhiệm trả cho ông N tổng số 2.545.600.000 đồng bao gồm 2.150.000.000 đồng tiền gốc và 395.600.000 đồng tiền lãi tính từ ngày ông vay tiền ông N đến ngày ông N Cếm nhà ông (từ ngày 18/9/2017 đến ngày 15/4/2018); buộc ông N bồi thường cho gia đình ông số tiền 70.000.000 đồng, bao gồm 60.000.000 đồng tiền gia đình ông phải đi thuê nhà kể từ ngày ông N Cếm nhà ông đến thời điểm ông nộp đơn khởi kiện (từ ngày 30.5.2018 đến ngày 30/8/2019, mỗi tháng 4.000.000 đồng) và 10.000.000 đồng giá trị nhà thờ trên tầng 3 do ông N đã phá dỡ.
Tại đơn khởi kiện, ông yêu cầu ông N phải trả ông 108.000.000 đồng là tiền gia đình ông cho công ty TNHH MTV Hòa B - Hạ Long thuê nhà để làm trụ sở, nhưng do ông N Cếm nhà ông nên ông mất thu nhập. Đến nay ông không yêu cầu ông N phải bồi thường cho ông khoản tiền này nữa.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Vũ Văn N có quan điểm:
thông qua anh D giới thiệu, ông biết ông B đang nợ xấu Ngân hàng, có nguy cơ bị phát mại tài sản thế chấp là nhà đất, vì vậy ông B muốn bán ngôi nhà số 54 tại tổ 5, khu 2, phường B, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh cho ông. Sáng ngày 21/8/2017 ông đi cùng ông B và anh D sang ngân hàng Công thương (địa chỉ đường 25/4, phường Hồng Gai, thành phố H, tỉnh Quảng Ninh) trả vào ngân hàng 1.650.000.000 đồng để lấy sổ đỏ của nhà ông B ra. Sau đó ông và ông B đi đến Trung tâm hành chính công thành phố H xóa thế chấp.
Đến Cều ngày 21/8/2017 ông đi cùng ông B, bà L (vợ ông B) và anh D đến Văn phòng công chứng GĐ để ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Giá chuyển nhượng là 2.150.000.000 đồng nhưng hai bên thống nhất chỉ ghi trong hợp đồng là 1.900.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng xong thì ông giao thêm cho ông B 250.000.000 đồng. Như vậy tổng cộng trong ngày 21/8/2017 ông đã giao cho ông B 1.900.000.000 đồng. Sau đó ông và ông B có thỏa thuận B miệng 01 tháng sau ông sẽ trả nốt cho ông B 250.000.000 đồng. Đến ngày 18/9/2017 ông và anh D đến nhà ông B để trả nốt cho ông B 250.000.000 đồng theo thỏa thuận. Lúc đó ông B nhờ anh D nói với ông là trong 06 tháng nếu ông B có tiền thì ông sẽ ưu tiên bán lại ngôi nhà này cho ông B. Vì biết ông B có mối quan hệ thân thiết với bố anh D, nên ông đã đồng ý với đề nghị này của ông B, sau đó ông B đã viết văn bản thỏa thuận ngày 18/9/2017. Ông N xác nhận bản thỏa thuận ngày 18/9/2017 mà ông B đã giao nộp cho Tòa án là đúng.
Sau 06 tháng theo thỏa thuận (18/9/2017 đến 18/3/2018) ông thấy ông B không có động thái muốn mua lại ngôi nhà. Đến khoảng tháng 5/2018 ông đã đến Trung tâm hành chính công thành phố H để làm thủ tục sang tên nhà đất theo hợp đồng chuyển nhượng đã ký giữa ông với ông B, bà L. Khi nhận được Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế, theo như thỏa thuận trong hợp đồng thì ông B và bà L là người nộp thuế, ông đã gọi điện và tìm gặp ông B để yêu cầu đi nộp thuế nhưng ông B trốn tránh không gặp. Vì sợ ảnh hưởng đến quyền lợi của mình nên ông đã tự đi nộp thuế với số tiền là 47.500.000 đồng (38.000.000 đồng tiền thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và 9.500.000 đồng là lệ phí trước bạ) và được sang tên nhà đất theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi được cấp GCNQSDĐ ông đã nhiều lần đi gặp ông B để yêu cầu ông B bàn giao nhà, ông B cũng đồng ý và xin ở lại thêm 01 tháng (tính từ cuối tháng 5/2018 đến cuối tháng 6/2018) rồi sẽ chuyển đi. Đến tháng 7/2018 anh D đặt vấn đề với ông để mua lại ngôi nhà này cho vợ chồng anh trai anh D là Nguyễn Phi H và Hoàng Thị T. Ông đã đồng ý bán ngôi nhà trên cho anh H, chị T với số tiền 2.700.000.000 đồng. Anh D đã trả cho ông 1.300.000.000 đồng. Do anh D chưa đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên đổi chủ ngôi nhà trên và không đủ tiền để trả cho ông nên anh D nhờ ông đứng tên vay và thế chấp ngôi nhà đó cho ngân hàng ACB C nhánh Bãi Cháy để anh D lấy tiền trả cho ông. Anh D là người trả tiền nhưng lại để cho anh H, chị T ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với ông. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông với anh H, chị T mới chỉ là giấy viết tay, chưa được công chứng, chứng thực. Hiện vợ chồng anh H, chị T đang quản lý, sử dụng ngôi nhà này.
Như vậy, ông đã làm theo đúng thỏa thuận giữa ông và ông B, do đó ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông B.
Đối với số tiền 38.000.000 đồng ông đã bỏ ra để nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thay cho ông B: trước đây ông có yêu cầu Tòa án buộc ông B phải trả lại ông số tiền này, đến nay ông không yêu cầu nữa.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông với vợ chồng anh H, chị T mới chỉ là giấy tờ viết tay, GCNQSDĐ hiện vẫn mang tên ông nên ông không yêu cầu giải quyết việc chuyển nhượng nhà đất với vợ chồng anh H trong vụ án này.
Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi nghĩa vụ L quan bà Nguyễn Thị L trình bày: Bà không nhớ rõ thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của gia đình bà cho ông N vào thời gian nào, giá trị chuyển nhượng là bao nhiêu? Chỉ nhớ trước khi ký hợp đồng thì ông B, anh D có nói với bà là: để vay tiền của ông N đảo nợ cho ngân hàng lấy sổ đỏ ra thì phải ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Vì vậy bà nghĩ rằng hợp đồng này chỉ để hợp pháp hóa khoản vay của ông B với ông N thôi nên bà không chú ý đọc các điều khoản của hợp đồng. Bà cũng không biết ông N đưa ông B bao nhiêu tiền, vào thời gian nào, ở đâu. Chỉ đến sau này ông B có nói với bà là vay ông N cả gốc và lãi là 2.150.000.000 đồng trong thời hạn 6 tháng phải trả. Bà cũng không biết ông B và ông N có viết giấy vay nợ gì không? Đến khoảng tháng 3/2018 thì ông D, ông N đến nhà bà yêu cầu gia đình bà dọn đi nơi khác để họ lấy nhà. Ông N còn đưa GCNQSDĐ đã được UBND thành phố H cấp cho ông N để ép gia đình bà ra khỏi nhà vào tháng 5/2018.
Đến nay người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị L là ông Nguyễn Văn B giữ nguyên quan điểm như trên của bà L.
Văn phòng công chứng GĐ có quan điểm: Sau khi tiếp nhận yêu cầu của các bên giao dịch, văn phòng công chứng GĐ đã kiểm tra bản gốc các giấy tờ L quan theo pháp luật công chứng quy định. Xét thấy đủ điều kiện chuyển nhượng nhà đất nên văn phòng công chứng GĐ đã soạn thảo hợp đồng, các chủ thể tham gia giao dịch đã tự đọc bản dự thảo hợp đồng và đồng ý với toàn bộ nội dung dự thảo hợp đồng, ký vào từng trang của hợp đồng, sau đó công chứng viên đã ký và đóng dấu Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (số công chứng 1621, quyển 15 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/8/2017). Quá trình các chủ thể tham gia giao dịch tại văn phòng công chứng GĐ là đúng quy định. Nay ông B có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được văn phòng công chứng GĐ chứng nhận ngày 21/8/2017 là không có cơ sở.
UBND thành phố H có quan điểm: ngày 09/5/2018, ông Vũ Văn N giao nộp tại Trung tâm hành chính công thành phố H bộ hồ sơ xin chuyển nhượng nhà đất giữa ông N với ông bà Nguyễn Văn B, Nguyễn Thị L theo hợp đồng chuyển nhượng đã được văn phòng công chứng GĐ chứng nhận ngày 21/8/2017. Sau khi kiểm tra hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố (sau đây viết tắt là VPĐKQSDĐ) lập phiếu chuyển thông tin địa chính chuyển C cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Sau khi C cục thuế xác định nghĩa vụ tài chính thì bố trí cán bộ của C cục Thuế trực tại Trung tâm hành chính công để trả kết quả cho công dân. Theo đó “Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất” và “Thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản” đều do người nộp hồ sơ chuyển nhượng là ông N ký nhận. Sau khi hộ dân thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì VPĐKQSDĐ lập tờ trình UBND thành phố cấp GCNQSDĐ cho ông N. Ngày 16/5/2018 UBND thành phố đã cấp GCNQSDĐ số CK 702011 cho ông Vũ Văn N.
Nay UBND thành phố H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông B về việc tuyên hủy GCNQSDĐ đã cấp cho ông N. Bởi vì, căn cứ theo bộ thủ tục hành chính về việc Đăng ký biến động quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được UBND thành phố H phê duyệt 03/3/2017 xác định: sau khi hộ dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, chuyển hồ sơ cho VPĐKQSDĐ để giải quyết. Do đó VPĐKQSDĐ không có trách nhiệm xác định ai là người thực hiện nghĩa vụ tài chính mà chỉ cần xác định hộ dân đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Sau khi hộ dân thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì VPĐKQSDĐ lập tờ trình UBND thành phố cấp GCNQSDĐ cho ông Vũ Văn N.
UBND thành phố H không biết việc giữa ông B với ông N có văn bản thỏa thuận việc che giấu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hay không. Ông B cũng không có văn bản yêu cầu UBND thành phố H không thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất cho ông N. Do đó, việc UBND thành phố H căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông N với ông B và bà L để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho ông N là đúng theo quy định của pháp luật.