1.Điều kiện chuyển nhượng đất
* Điều kiện của người chuyển nhượng
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điềukiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trườnghợp.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biênđể bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Điều kiện của dự án được phân lô,bán nền
Khoản 1 Điều 41 Nghị định43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bánhoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hìnhthức phân lô, bán nền, bao gồm:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đấthàng năm của cấp huyện (khi nhận chuyển nhượng người dân nên kiểm tra kế hoạchsử dụng đất hàng năm của cấp huyện).
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thànhviệc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạtầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã đượcphê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khithực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở;đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm: Cấp điện, cấp nước, thoát nước, thugom rác thải.
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụtài chính của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phíliên quan đến đất đai (nếu có). Sau khi hoành thành nghĩa vụ tài chính thì UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư được chuyểnnhượng.
- Dự án không nằm trong địa bàn cácquận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiếntrúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấnkiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và cáctuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xâydựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiếtkế đô thị đã được phê duyệt.
2.Các bước sang tên Sổ đỏ
Sau khi kiểm tra nếu đủ điều kiệnchuyển nhượng thì thực hiện thủ tục theo đúng quy định:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thựchợp đồng chuyển nhượng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chínhtại chi cục thuế nơi có đất.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng kýsang tên tại cơ quan đăng ký đất đai).
Lưu ý:
- Phải đăng ký sang tên trong thờihạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Việc chuyển nhượng chỉ hoàn thànhkhi được đăng ký vào sổ địa chính.
- Hợp đồng chuyển nhượng phải đượccông chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giaodịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (công chứng hoặc chứng thựctheo yêu cầu của các bên).
3.Một số lưu ý để loại trừ rủi ro
Để tránh rủi ro thì người nhậnchuyển nhượng không nên tin tuyệt đối những lời hứa hẹn của bên chuyển nhượnghoặc bên môi giới mà cần xem xét kỹ các vấn đề sau:
- Không chuyển tiền cho bên chuyểnnhượng nếu không ký hợp đồng đặt cọc.
- Kiểm tra một số thông tin của bênchuyển nhượng (bên bán) như:
+ Bên chuyển nhượng có phải là chủđầu tư của dự án hay không hay là bên môi giới.
+ Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnhcho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.
- Phải kiểm tra giấy tờ chứng minhchủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đấtphân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Phải kiểm tra tình trạng kết cấuhạ tầng thực tế gồm: Công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầngxã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nốivới hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiếtyếu gồm cấp điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.
Kết luận: Việc mua đất phân lô bánnền khác với nhà đất thông thường vì phải đáp ứng điều kiện riêng; nếu không cóđủ điều kiện này thì không được chuyển nhượng. Người dân không tuyệt đối nghetheo những ưu đãi mà chủ đầu tư hoặc bên môi giới đưa ra mà phải kiểm tra kỹđiều kiện chuyển nhượng.
3.Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có sang tên được sổ đỏ không?
1, Trường hợp nào mua bán nhà đấtbằng giấy tờ viết tay thì được công nhận?
Theo quy định tại Điểm a khoản 3Điều 167 của Luật Đất đai 2013, có quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp,tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sảngắn liền với đất phải được công chứng hay chứng thực. Trừ các trường hợp kinhdoanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này”.
Theo đó thì hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất mà mộtbên hay các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sảnđược công chứng hoặc chứng thực theo đúng yêu cầu của các bên (không bắt buộccông chứng, chứng thực).
Như vậy, khi chuyển nhượng hay tặngcho quyền sử dụng đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.Trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản mà một trong các bên tham gia giaodịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Nếu không tuân theo quy địnhtrên về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốnbằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, thìchỉ có 02 trường hợp hiện nay được pháp luật công nhận, đó là:
Trường hợp 1:
Theo quy định trước đây, không côngnhận các giao dịch, đặc biệt là mua bán nhà mà không có văn bản, hợp đồng khôngđược công chứng, nghĩa là không công nhận giấy tờ tay. Nhưng từ khi Bộ luật dânsự 2015 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, đã thừa nhận giá trị pháp lýcủa giấy tờ tay khi mua bán nhà (được quy định tại Điều 129). Tuy nhiên, phảiđáp ứng điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ củamình trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Toà án sẽ raquyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Nhưng để thực thi điều này thì cầnphải có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, chẳng hạn như thủ tục để đượcToà án ra quyết định công nhận hiệu lực ra sao? hoặc là như thế nào được xem lànghĩa vụ của các bên trong giao dịch, có phải việc thanh toán tiền trong giaodịch đó được xem là nghĩa vụ hay là hoạt động khác nữa?…Rất nhiều vấn đề cầnlàm rõ.
Trường hợp 2:
Khi chưa được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất mà không có hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất vàthuộc 1 trong các trường hợp:
Khi sử dụng đất do nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 01/01/2008
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng,nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 mà có giấy tờvề quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghịđịnh 01/2017/NĐ-CP.
– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyềnsử dụng đất trước 01/07/2014.
Về độ chi tiết thì có vẻ đây là mộtNghị định nên nhiều vấn đề được cụ thể hơn so với quy định tại Bộ luật dân sự2015, thế nhưng, để áp dụng trên thực tế cũng cần có văn bản quy định chi tiếthơn nữa.
Như vậy, chỉ có 02 trường hợp trênnếu có thực hiện mua bán nhà đất bằng hợp đồng mua bán viết tay không có côngchứng, chứng thực thì mới được nhà nước công nhận theo quy định và trình tựpháp luật hiện hành.
2, Rủi ro khi mua bán nhà đất bằnggiấy tờ viết tay
Thứ nhất, theo quy định của Bộ luậtDân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưnhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản,phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua cótrách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủtục trước bạ sang tên.
Theo quy định tại Điều 35 Luật Côngchứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấpGiấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.
Trường hợp có tranh chấp thì việcmua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự 2015 quy định khihợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả chonhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Thứ hai: tài sản không được cấp giấychứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản,do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịchhợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấnchiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vàitrường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủmới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ ba: tuy việc cấp phép xây dựngkhông đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với nhữngthửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này cónghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộctháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợpnhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hànhchính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.
Thứ tư: nếu vì lý do nào đó sau khimua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằnghình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.
Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhàkhông có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:
Thứ nhất: khi giá nhà đất tăng cao,chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người muathường thua thiệt.
Thứ hai: việc xây mới, cải tạo, sửachữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.
Thứ ba: do nhà không có giấy chứngnhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linhhoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.
3, Thủ tục sang tên nhà đất khi muabán bằng giấy tờ viết tay
Thực hiện thủ tục sang tên:
Tiến hành kê khai và thực hiện nghĩavụ tài chính (lệ phí trước bạ và các phí khác liên quan). Riêng đối với thuếthu nhập cá nhân, bên bán phải chịu.
Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất
Người mua nộp một bộ hồ sơ đến Chinhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
• Hồ sơ bao gồm:
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tàisản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờ viết tay bán đất kèm Quyếtđịnh có hiệu lực công nhận hợp đồng;
• Các giấy tờ thể hiện về việc thựchiện nghĩa vụ tài chính;
• Các giấy tờ chứng minh nhân thânngười nộp.
Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhậnhợp đồng giấy tay:
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Để công nhận hiệu lực pháp lý củahợp đồng bán đất bằng giấy tay, người mua phải tiến hành khởi kiện tại Tòa ánnhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp theo quy định pháp luật tố tụng dân sựhiện hành.
Trình tự thủ tục giải quyết
Sau khi xác định Tòa án có thẩmquyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.
Tòa án có trách nhiệm cấp ngay chongười khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kểtừ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xemxét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kểtừ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiệnthụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết củaTòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiệnđến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngàynhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiệnphải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng ánphí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theođúng trình tự pháp luật.
4, Xử phạt trong trường hợp chậmsang tên sổ đỏ
Tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai2013 có quy định: “6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a,b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tínhtừ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.’
Trường hợp quy định tại điểm a Khoản4 đó là:
“4. Người sử dụng đất, chủ sở hữutài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”
Theo quy định của pháp luật khi thựchiện hợp đồng mua bán nhà đất, trong vòng 30 ngày phải thực hiện thủ tục đăngký biến động đất đai. Trong vòng 30 ngày mà không đăng ký biến động thì sẽ bịphạt. Mức phạt được quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP.
“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểma, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai nhưng không thực hiện đăngký biến động theo quy định.”
Do đó trong trường hợp nếu như thờigian đăng ký biến động đã quá thời gian 30 ngày, thì khi thực hiện thủ tục sangtên sổ, chủ thể sẽ phải nộp phạt theo quy định của pháp luật.
Kết luận: Việc mua bán nhà đất bằnggiấy tờ viết tay chỉ được pháp luật công nhận nếu thuộc vào các trường hợp nêutrên. Trình tự thủ tục sang tên nhà đất trong trường hợp này cũng như các rủiro mà người bán, người mua phải chịu đã được chúng tôi nêu trên, các chủ thểkhi tiến hành mua bán nhà đất nên tuân thủ hình thức và nội dung của hợp đồngtheo quy định pháp luật để giảm thiểu rủi ro thấp nhất cho bản thân.
Luậtsư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV,SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi,luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyênmôn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyênnghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôiquan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm côngbằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, vànhững người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bàochữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bênđối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng vàphải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguyhiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và giađình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giảioan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý chothân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần MinhHùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình cónhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tintưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên cácKênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyềnhình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV,SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC,Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh KiênGiang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đờisống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhândân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luậtTP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL,Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uytín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanhnghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀNLUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 NguyễnDu, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com