Tranh chấp đất đai với Việt Kiều luôn là loại tranh chấp rất khó giải quyết bởi nó rất phức tạp và có liên quan đến nhiều bên từ trong nước đến nước ngoài. Để bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình, người có tranh chấp cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và thủ tục cần thiết theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, những người sống định cư ở nước ngoài đã lâu thì rất khó có thể chuẩn bị đầy đủ những hồ sơ này bởi họ không hiểu rõ về pháp luật Việt Nam. Vì vậy, trong bài bài viết này, Luật sư Gia Đình sẽ tư vấn cho khách hàng những thủ tục cần thiết và các quy định của pháp luật có liên quan về những loại tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài này.
Trước khi nắm rõ về quyền sở hữu đất của Việt Kiều, chúng ta cần làm rõ những ai được coi là là Việt Kiều? Việt Kiều là những công dân Việt Nam, người gốc Việt cư trú, sinh sống lâu dài hoặc định cư ở nước ngoài.
Vậy thì Việt Kiều có quyền sở hữu đất tại Việt Nam hay không? Đây là câu hỏi tất yếu phải phải đặt ra khi giải quyết tranh chấp đất đai với Việt Kiều. Thực tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp Việt Kiều bị một số hạn chế về quyền sở hữu hữu đất đai.
Theo điều 169 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp sau:
Như vậy, có thể thấy rằng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn nhận quyền sở hữu đất thì có rất nhiều hạn chế. Họ chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những trường hợp cụ thể được nêu trên.
Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 4 điều 186 Luật Đất đai 2013: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì dù được thừa kế quyền sử dụng dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong trường hợp này, Việt Kiều sẽ vẫn được phép chuyển nhượng hoặc cho tặng quyền sử dụng đất thừa kế, nếu không sẽ dẫn đến hiện tượng tranh chấp đất đai không có sổ đỏ với Việt Kiều.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai với Việt Kiều hay tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài hầu hết đều trải qua 2 quá trình:
Trong đó, hòa giải là bước đầu tiên phải thực hiện đối với hầu hết tranh chấp đất đai. Căn cứ theo điều 202 Luật đất đai 2013, các bên có tranh chấp được khuyến khích tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Nếu các bên không thể hòa giải được thì có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Điều này không có nghĩa là bắt buộc phải thực hiện hòa giải mọi tranh chấp trước khi khởi kiện. Việc có bắt buộc phải hòa giải hay không còn phụ thuộc vào từng loại tranh chấp khác nhau. Vì vậy để giải quyết tranh chấp đất đai với Việt Kiều hay tranh chấp chấp đất đai có yếu tố nước ngoài, điều quan trọng cần phải làm rõ là bản chất của tranh chấp.
Căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP
Kết luận lại, nếu các bên xảy ra tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất, trước khi khởi kiện thì bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp cơ sở. Nếu là tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất thì có thể khởi kiện trực tiếp ra tòa án có thẩm quyền giải quyết mà không nhất thiết phải thực hiện hòa giải.
Ai là người tiến hành hòa giải?
Nếu loại tranh chấp này thuộc trường hợp bắt buộc phải thực hiện hòa giải, thì người có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải là Chủ tịch UBND xã nơi có đất tranh chấp. Để đảm bảo tính khách quan, Chủ tịch xã phải phối hợp làm việc với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, các tổ chức thành viên của mặt trận và một số tổ chức xã hội khác trong quá trình tiến hành hòa giải
Thời gian thực hiện hòa giải?
45 ngày (tính từ ngày nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất) là thời gian tối đa để thực hiện hiện hòa giải. Thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã phải hoàn thành trước thời gian này.
Yêu cầu với kết quả hòa giải như thế nào?
Dù hòa giải thành hay không thành thì đều phải được ghi lại và lập thành biên bản đồng thời có chữ ký của các bên và cùng với xác nhận của UBND cấp xã. UBND cấp xã phải lưu lại biên bản hòa giải này, đồng thời gửi những bản khác đến các bên có tranh chấp.
Cụ thể, căn cứ vào khoản 4 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, kết quả hòa giải phải giải quyết như sau:
Hòa giải thành nhưng có thay đổi hiện trạng về ranh giới hoặc người sử dụng đất:
Trong trường hợp này, UBND cấp xã phải gửi biên bản hòa giải đến đâu?
Cơ quan nhận biên bản hòa giải phải trình quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới hoặc người sử dụng đất mới lên Ủy ban nhân dân cùng cấp. Song song với đó là cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng như những tài sản khác gắn liền với đất
Trường hợp hòa giải thành nhưng có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải hoặc hòa giải không thành:
UBND cấp xã phải xác lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên làm thủ tục gửi đơn lên cơ quan tiếp theo có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất có yếu tố nước ngoài
Câu hỏi đặt ra lúc này là cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết với những tranh chấp hòa giải không thành tại UBND cấp cơ sở? Căn cứ khoản 3 điều 203 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền giải quyết được quy định như sau:
Trường hợp tranh chấp có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ có liên quan về tài sản gắn liền với đất: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết là tòa án nhân dân
Trường hợp tranh chấp không có giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy có liên quan về tài sản gắn liền với đất: người có yêu cầu giải quyết tranh chấp được chọn một trong hai các sau:
Trong trường hợp đương sự chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thị thẩm quyền được xác định theo các tình huống dưới đây:
Như vậy, với trường hợp tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp đất đai với Việt kiều, thì có quan có thẩm quyền giải quyết là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp.
Như đã nói ở trên, nếu phát sinh tranh chấp đất đai với Việt Kiều hoặc tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết là UBND cấp tỉnh. Nhưng nếu một trong các bên không đồng ý với kết quả giải quyết UBND cấp tỉnh thì phải thực hiện khiếu nại hay khởi kiện ở đâu? Đương sự có thể khiếu nại lên tòa án có thẩm quyền giải quyết
Theo khoản 3 Điều 35 BLTTDS quy định, nếu một trong các bên tranh chấp ở nước ngoài thì Tòa án nhân dân cấp huyện không có thẩm quyền giải quyết. Thay vào đó, thẩm quyền giải quyết với các tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp đất đai với Việt Kiều sẽ thuôc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
Như vậy, nếu phát sinh tranh chấp đất đai với Việt Kiều, đương sự có thể khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có đất để được giải quyết....
LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV