1. Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụngđất
Căn cứ Điều 98, 100 Luật Đất đai2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định01/2017/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất gồm:
TT Tên
Nhóm 1: Giấy chứng nhận
1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởvà quyền sử dụng đất ở.
3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lợi ích khi có Giấy chứng nhận:
- Thực hiện quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ xác nhận ai là người sửdụng đất, chủ sở hữu nhà ở.
- Là căn cứ để bồi thường khi thuhồi đất.
- Là căn cứ để thực hiện giải quyếttranh chấp đất đai.
- Được sử dụng làm căn cứ xác địnhloại đất.
- Là thành phần hồ sơ đăng ký biếnđộng (hồ sơ sang tên,...).
Xem chi tiết tại: Có Sổ đỏ trongtay, người dân được hưởng lợi thế nào?
Nhóm 2: Giấy tờ về quyền sử dụng đất
4 Những giấy tờ về quyền được sửdụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trìnhthực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủCách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam.
5 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng kýruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
6 Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tìnhnghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
7 Giấy tờ chuyển nhượng quyền sửdụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND xã,phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
8 Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ởgắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định củapháp luật.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơquan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm:
9 Bằng khoán điền thổ.
10 Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồmnhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
11 Văn tự mua bán nhà ở, tặng chonhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quanthuộc chế độ cũ.
12 Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuậntương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
13 Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặcgiấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
14 Bản án của cơ quan Tòa án của chếđộ cũ đã có hiệu lực thi hành.
15 Các loại giấy tờ khác chứng minhviệc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
Các loại giấy tờ khác được xác lậptrước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ, gồm:
16 Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lậptrước ngày 18/12/1980.
17 Một trong các giấy tờ được lậptrong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộngđất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
- Biên bản xét duyệt của Hội đồngđăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp.
- Bản tổng hợp các trường hợp sửdụng đất hợp pháp do UBND xã, phường, thị trấn hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đấtcấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập.
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụngruộng đất đối với trường hợp không có biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng kýruộng đất cấp xã và bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp.
Trường hợp trong đơn xin đăng kýquyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xácnhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn.
- Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăngký quyền sử dụng đất của UBND xã, phường, thị trấn, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấpcho người sử dụng đất.
- Giấy tờ về việc kê khai đăng kýnhà cửa được UBND xã, phường, thị trấn, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận màtrong đó có ghi diện tích đất có nhà ở.
- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giaođất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QPngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quyhoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòngđã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
18 Dự án hoặc danh sách hoặc văn bảnvề việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấphuyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
19 Giấy tờ của nông trường, lâmtrường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâmtrường để làm nhà ở (nếu có).
20 Giấy tờ có nội dung về quyền sởhữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBNDcấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhậnhoặc cho phép.
21 Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấphuyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn, hợptác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được UBNDcấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
22 Giấy tờ của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, côngnhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhânviên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tựđóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thìphải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý,kinh doanh theo quy định của pháp luật.
23 Bản sao giấy tờ quy định tại Điều100 Luật Đất đai 2013 và các giấy tờ quy định tại thứ tự (16), (17), (18),(19), (20), (21), (22) có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quanquản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ nàyđã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấploại giấy tờ đó.
24 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụngđất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trên giấy tờ đó ghitên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký củacác bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tụcchuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranhchấp thì được cấp Giấy chứng nhận.
25 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đấttheo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giảiquyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩmquyền đã được thi hành.
26 Hộ gia đình, cá nhân có quyếtđịnh giao đất, quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất của Nhà nước từ ngày15/10/1993 đến ngày 01/7/2014.
Ứng dụng của giấy tờ về quyền sửdụng đất:
- Căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.
- Căn cứ để không phải nộp tiền sửdụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.
- Căn cứ xác định loại đất.
- Căn cứ khi xác định diện tích đấtở đối với trường hợp có vườn, ao.
- Căn cứ để xác định thẩm quyền (nơinộp đơn) khi giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể:
+ Tranh chấp đất đai mà đương sự cóGiấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LuậtĐất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dângiải quyết.
+ Tranh chấp đất đai mà đương sựkhông có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tạiĐiều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hìnhthức giải quyết theo quy định sau đây:
. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranhchấp tại UBND cấp huyện, cấp huyện.
. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cóthẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
2.Điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu
2.1. Điều kiện cấp sổ đỏ khi có giấytờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sửdụng đất (QSDĐ) không mang tên người khác
Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013có quy định, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có mộttrong các loại giấy tờ sau là đủ điều kiện cấp Sổ đỏ và sẽ được cấp sổ. Đồngthời không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Những giấy tờ về quyền được sửdụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trìnhthực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủCách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttạm thời được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Hoặc có tên trong Sổ đăngký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tìnhnghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, muabán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận làđã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ởgắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định củapháp luật;
- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩmquyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văntự mua bán nhà ở…
- Các loại giấy tờ khác được xác lậptrước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày18/12/1980;
Trường hợp 2: Có giấy tờ về QSDĐnhưng ghi tên người khác
Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013có quy định hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ và không phải nộptiền sử dụng đất nếu:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụngđất có một trong các loại giấy tờ đã liệt kê ở trường hợp 1, nhưng trên giấy tờđó ghi tên người khác. kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của cácbên liên quan do mua bán, tặng, cho mà chưa sang tên...
- Đất đang sử dụng chưa thực hiệnthủ tục chuyển QSDĐ trước ngày 01/07/2014;
- Đất đang sử dụng không có tranhchấp;
Trường hợp 3: Quyết định của Tòa án,cơ quan thẩm quyền
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏkhi sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân; Quyết định thihành án của cơ quan thi hành án; Văn bản công nhận kết quả hòa giải; Quyết địnhgiải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền đã được thi hành.
Trường hợp 4: Nhà nước giao đất, chothuê đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụngđất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 màchưa được cấp Sổ thì được cấp Sổ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chínhthì phải thực hiện.
2.2. Điều kiện cấp sổ đỏ khi khôngcó giấy tờ về QSDĐ
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sửdụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau.
- Sử dụng đất trước ngày 01/07/2014mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 (thamkhảo tại trường hợp 1, Điều kiện cấp sổ đỏ khi có giấy tờ về quyền sử dụngđất).
- Có hộ khẩu thường trú tại địaphương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn;
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp;
Trường hợp 2: Nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất khi có đủ các điều kiện sau.
- Sử dụng đất không có các giấy tờquy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn địnhtừ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004;
- Không vi phạm pháp luật về đấtđai;
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xácnhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch;
2.3. Các trường hợp không được cấpGCNQSDĐ
Theo Điều 19 Nghị định số43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: Các trường hợpkhông đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắnliền với đất như sau:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhànước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đấtđai.
- Người đang quản lý, sử dụng đấtnông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của ngườisử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinhdoanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khucông nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong cácnông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phònghộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủđiều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiệncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhànước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xãđược Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xâydựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng,dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giảitrí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
3.Diện tích tối thiểu được tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh?
Câu hỏi:
Hiện tôi có mua 1 căn nhà để ở ngụtại Quận 9, TP HCM. Diện tích đất của căn nhà là 27.5 m2. Căn nhà này đã đượcxây dựng từ lâu và mới tu sửa lại rồi bán cho tôi.
Theo như tôi được biết thì trước đâycăn nhà này và căn nhà của ông chủ ở thì 2 căn liền vách nhau. Và được thừa kếlại từ cha mẹ để lại. Nay bán cho tôi nhưng ban đầu thì ông chủ nói là sẽ ra sổđồng sở hữu. Nhưng hôm nay ổng nói là có thể ra được sổ hồng riêng cho 2 bênnhưng tôi phải chịu 1 phần chi phí và phần chi phí này thì tôi không được rõlắm vì chưa cụ thể. Tôi cũng mới lên TP HCM làm việc nên không biết rõ là cóđược hay không vì sợ bị lừa.
Ông chủ tôi có xem tivi và thấy trênquận Gò Vấp cũng có trường hợp như vậy và được giải quyết nên ông nói là trườnghọp của tôi cũng có thể làm được. Và ông chủ nói là ông chủ sẽ chuyển nhượnglại cho con trai của ông với hình thức của nghị định mấy tôi không rõ. Trongtrường hợp đặc biệt, theo tâm nguyện của ông bà muốn để lại phần đất cho cháutrai cả, và con ông chủ sẽ được tách sổ hồng riêng, sau đó khi có sổ hồng thìsẽ bán lại cho tôi thì khi đó tôi có sổ riêng.
Hiện tại tôi đã đi công chứng muabán để được trở thành đồng sở hữu mảnh đất. Nếu giờ làm theo phương án kia thìtôi phải hủy hợp đồng công chứng này thì tôi có thể mất trắng.
Tôi kính mong quý luật sư tư vấngiúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 118Luật nhà ở năm 2014, đối với giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi,thế chấp, góp vốn bằng nhà ở, thì nhà ở phải đáp ứng điều kiện:
a) Có giấy chứng nhận theo quy địnhcủa pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranhchấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ởđối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành ánhoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực phápluật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Không thuộc diện đã có quyết địnhthu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, việc mua bán nhà ở chưađược cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là vi phạm điều cấm của pháp luật. Giaodịch này bị vô hiệu.
Căn cứ quy định tại Điều 123 Bộ luậtdân sự năm 2015 như sau:
"Điều 123. Giao dịch dân sự vôhiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
Giao dịch dân sự có mục đích, nộidung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy địnhcủa luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mựcứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôntrọng."
+ Về diện tích đất tối thiểu đượctách thửa tại TP. Hồ Chí Minh:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 5Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND TP.HCM quy định về diệntích đất tối thiểu được tách thửa như sau:
Diện tối thiểu để cấp sổ đỏ củathành phố Hồ Chi Minh trong Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích đấttối thiểu được tách thửa có hiệu lực từ ngày 01.01.2018, diện tích tối thiểu đểđược tách thửa đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ chia thành 03 khu vực:
+ Khu vực 1 bao gồm các quận 1, 3,4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú: diệntích tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m.
+ Khu vực 2 bao gồm các quận 2, 7,9, 12, Bình Tân, Thủ Đức: diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửađất không nhỏ hơn 4m.
+ Khu vực 3 bao gồm các huyện BìnhChánh, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện NHà Bè, huyện Cần Giờ: diện tích tốithiểu 80m2 và mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Theo như thông tin bạn nêu thì mảnhđất bạn mua là đất đã có nhà ở hiện hữu và diện tích đất của căn nhà là 27.5m2. Như vậy trường hợp này không đủ để được tách thửa theo quy định của phápluật nêu trên. Nếu vẫn muốn mua, bạn có thể cùng đứng tên chung trên giấy chứngnhận với người bán.
Ngoài ra, căn nhà mà bạn định muahiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định tại khoản 1Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 nói trên đã quy định việc mua bán nhà ở chỉ đượcphép thực hiện khi nhà ở đó đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy địnhcủa pháp luật. Do vậy, hiện tại việc mua bán nhà sẽ không được pháp luật côngnhận.
Căn hộ mà bạn dự định mua chưa cógiấy chứng nhận quyền sở hữu, về nguyên tắc việc mua bán đó chưa hoàn thànhtheo qui định của pháp luật được quy định tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì“Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợpđồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợpđồng”. Để giảm thiểu những bất trắc về mặt pháp lý có thể xảy ra khi mua nhàtrong trường hợp này bạn nên: yêu cầu chủ hộ liên hệ với UBND quận 9 TP. Hồ ChíMinh làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sau đó làmthủ tục bán nhà lại cho bạn bằng một hợp đồng có chứng nhận của công chứng.
+ Nếu bạn vẫn quyết định mua căn nhàđó thì cần lưu ý thêm những điều sau đây:
Vì căn nhà bạn dự định mua không đủđiều kiện để tách thửa, do đó để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thìbạn và chủ sử dụng đất liền kề phải tiến hành thủ tục hợp thửa theo quy định.
Sau khi tiến hành thủ tục hợp thửa,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận bạn và chủ sử dụng đất liền kề làđồng sở hữu (sau đây gọi là sở hữu chung theo phần).
Theo quy định tại Điều 209 của Bộluật dân sự năm 2015. thì:
"1. Sở hữu chung theo phần làsở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đốivới tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần cóquyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sởhữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác."
+ Về việc định đoạt tài sản chung:Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mìnhtheo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp một chủ sở hữuchung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưutiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, kể từngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiệnbán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán chongười khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sởhữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phầntrong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mìnhquyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệthại.
Căn cứ vào những quy định nói trên,bạn và chủ sử dụng đất liền kề nên có một thỏa thuận cụ thể, trong đó nêu rõdiện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất, và các quyền đối với phần đất thuộcquyền sở hữu của mình.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổnghợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viêncó trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biếtrộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trongnghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghềluật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội.
Luật sư Trần Minh HùngTrưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiềunăm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởngvới nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênhtruyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hìnhViệt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOVGiao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hìnhQuốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và phápluật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trêncả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo chonhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật vớitrường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luậtcho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn chonhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụGiết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tíchcực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sưchúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luậtvà cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIAĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)