Luật sư tư vấn khi bị ép đóng 100% tiền trước khi nhận căn hộ.

0đ
Mã Tư Vấn Pháp Luật:
Tình trạng:
Còn hàng
Chọn mua

 1. Quy định về quyền sở hữu chung cư như thế nào theo luật dân sự ?
Phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư
Căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật nhà ở 2014, nhà chung cư được xác định cụ thể về các phần sở hữu chung và sở hữu riêng như sau:
Phần sở hữu riêng
Bao gồm:
– Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung
Bao gồm:
– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư;
Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

2. Như thế nào là sở hữu “lâu dài” và “vĩnh viễn 
Dự án mà nằm trên Đất quy hoạch được nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức Đất sở hữu lâu dài thì Dự án trên đất đó mới được nhà nước cấp quyền ra sổ hồng sở hữu “lâu dài” , mà ( Trong luật không có khái niệm sở hữu “vĩnh viễn” mà chỉ có khái niệm sở hữu” lâu dài” ).
Và ngược lại, dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hay 30 năm, thì đương nhiên dự án trên đất đó cũng chỉ được ra sổ hồng với sở hữu tương ứng với số năm Chủ đầu tư được sử dụng đất.
“ Lâu dài” là một khoảng thời gian dài, có điểm kết thúc.
“ Vĩnh viễn” là vô thời hạn, đời này sang đời khác, không có điểm kết.
Tại sao trong luật chỉ quy định sở hữu “ Lâu dài” chứ không có đưa chữ “ Vĩnh viễn” vào trong sổ hoặc giấy tờ liên quan.
Vì giả sử nếu cấp và sử dụng chữ “ vĩnh viễn” thì cá nhân sở hữu bất động sản có quyền không trả bất động sản (dù được Nhà nước bồi thường để thu hồi) để khi nhà nước có nhu cầu trưng dụng cho các mục đích: quân sự, an ninh quốc phòng hoặc nằm trong vùng quy hoạch đặc biệt. Còn nếu dùng chữ “ lâu dài” thì cá nhân có nghĩa vụ phải hoàn trả lại bất động sản khi nhà nước yêu cầu (Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền hoặc mảnh đất khác tương ứng với giá trị của mảnh đất cũ)
Còn chữ ” lâu dài” trong sổ hồng chung cư hay căn hộ tương đương với chữ “lâu dài” trong sổ hồng đất thổ cư hiện tại.
Vì sao chung ta vẫn thấy xuất hiện sự nhan nhản chữ “ Sở Hữu Vĩnh Viễn” trong các quảng cáo mở bán của các tập đoàn bất động sản lớn?
Vì chỉ một lý do duy nhất là các tập đoàn bất động sản muốn tạo sự khác biệt, nên tạo ra sự hiểu nhầm cho người mua. Muốn người dùng hiểu là mua bất động sản của mình thì sẽ được ở vĩnh viễn từ thế hệ này sang thế hệ khác. Vô tình đã tạo một tiền lệ xấu, làm người mua hiểu nhầm. Vì đa số người mua bất động sản ở Việt Nam đều ít am hiểu luật Đất đai khi mua bất động sản.

3. Chung cư 50 năm là gì? Có nên mua chung cư 50 năm không?
Nhiều người vẫn còn băn khoăn và có những hiểu lầm sai về mua nhà chung cư 50 năm nên tự thu hẹp sự lựa chọn của mình và bỏ qua những cơ hội đầu tư bất động sản quý giá. Vậy "chung cư 50 năm là gì? Người mua chung cư sở hữu 50 năm được hưởng những quyền lợi gì?" chúng tối sẽ làm rõ cho bạn ngay sau đây.
Chung cư 50 năm là gì?
Căn hộ (chung cư) 50 năm thực chất là những chung cư chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ thời gian được giao đất. Theo Luật Đất đai hiện hành, các doanh nghiệp trong và ngoài nước được giao đất sử dụng trong 50 năm để triển khai các dự án, áp dụng cho các công trình văn phòng, bệnh viện, trường học,… nhằm tránh trường hợp chủ đầu tư sử dụng quỹ đất kém hiệu quả sau này. Riêng với căn hộ chung cư sẽ chuyển qua đất ở, được phép sử dụng lâu dài và cấp sổ hồng khi chủ nhà thanh toán đầy đủ tiền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, mua nhà chung cư 50 năm không khác gì những công trình được sở hữu lâu dài khác và được cấp sổ hồng theo đúng quy định của Luật Đất đai hiện hành.
Chung cư sau 50 năm liệu có mất trắng?
Theo Nghị định 01 về quyền sử dụng bất động sản do Chính phủ ban hành là bất động sản để ở có khối đế làm thương mại, dịch vụ cũng được quy hoạch là đất ở, người mua có quyền sở hữu vĩnh viễn.
Do đó, người dân ở có thể hoàn toàn yên tâm trong trường hợp cả chung cư bị đổ nát thì cư dân vẫn có quyền sử dụng phần đất theo diện tích đã mua và Nhà nước sẽ có trách nhiệm xây dựng lại chung cư cùng với người dân. Điều này đã được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 nên bạn có thể hoàn toàn yên tâm về tài sản của mình.
Như vậy, có thể thấy, chung cư 50 năm không phải là một loại chung cư mang tính chất hữu hạn, quyền sở hữu đất của người dân bị hạn chế như những lời đồn thổi trên mạng. Người dân vẫn được đảm bảo những quyền lợi cơ bản như khi mua các sản phẩm đất và nhà ở thông thường, sau khi đảm bảo những hạng mục thanh toán liên quan.

4. Épkhách đóng 100% tiền trước khi nhận căn hộ.

Hạn mức thanh toán khi mua căn hộchung cư

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản2014 quy định hạn mức thanh toán khi mua bất động sản hình thành trong tươnglai.

Theo đó, việc thanh toán trong muabán chung cư hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu khôngquá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựngbất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao cănhộ.

Trường hợp bên bán là doanh nghiệpcó vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp người mua căn hộ chưađược cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) thì bên bán không đượcthu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khicơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, hạn mức thanh toán khi chưagiao căn hộ cho người mua là không quá 70% giá trị hợp đồng. Trong mọi trườnghợp, khi người mua căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bên bán không đượcthu quá 95% giá trị hợp đồng.

Thu quá hạn mức, chủ đầu tư bị phạtđến 80 triệu đồng

Chủ đầu tư có hành vi thu tiền vượthạn mức sẽ bị xử lý hành chính hoặc trách nhiệm dân sự.

Xử lý hành chính:

Theo điểm c khoản 4 Điều 57 Nghịđịnh 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng thutiền của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độthực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quyđịnh thì bị phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng.

Trách nhiệm dân sự:

Theo Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CPcác bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồngmẫu (ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP) nhưng phải bảo đảm có đầy đủcác nội dung chính như: Tên, địa chỉ của các bên; giá mua bán, cho thuê, chothuê mua; phương thức và thời hạn thanh toán; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;phạt vi phạm hợp đồng; giải quyết tranh chấp…

Hành vi thu vượt quá hạn mức theoquy định của Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là vi phạm hợp đồng dânsự. Khi bên bán vi phạm, người mua căn hộ có quyền yêu cầu phạt vi phạm theođiều khoản của hợp đồng đã ký kết. Nếu bên bán không thực hiện thì người mua cóquyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để chủ đầu tư buộc phải thựchiện nghĩa vụ do vi phạm hợp đồng.


Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 
 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com