1. Cách xác định quan hệ tranh chấp trong tranh chấp đấtđai?
Những vụ án tranh chấp liên quan đếnđất đai, khi nào xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp thừa kế, tranh chấpnhà ở… Thẩm quyền giải quyết và thời hiệu?
Trả lời Xác định đúng quan hệ phápluật là để áp dụng đúng pháp luật. Quan hệ pháp luật khác nhau thì pháp luật ápdụng để giải quyết khác nhau, trong đó có vấn đề thời hiệu khởi kiện cũng khácnhau. Ví dụ: cùng là quan hệ được xác lập năm 1995, nếu chỉ là tranh chấp đấtthì chỉ áp dụng Luật Đất đai năm 1993, nếu là tranh chấp nhà thì áp dụng Pháplệnh Nhà ở, nếu là tranh chấp thừa kế thì áp dụng Pháp lệnh Thừa kế. * Về xácđịnh quan hệ pháp luật: Xác định quan hệ pháp luật là căn cứ vào yêu cầu củađương sự (khởi kiện của nguyên đơn , phản tố của bị đơn, yêu cầu độc lập củangười có liên quan), cụ thể như sau: - Thứ nhất: Xác định đó chỉ là tranh chấpvề quyền sử dụng đất nếu như trên đất đó không có tài sản nào khác, hoặc có tàisản nhưng các bên không có tranh chấp về tài sản đó. - Thứ hai: Xác định làtranh chấp về nhà ở nếu gắn liền với đất đó là nhà ở và có tranh chấp về nhà ở.- Thứ ba: Xác định đó là tranh chấp về thừa kế nếu như việc xác định quyền sửdụng đất đó trên cơ sở pháp luật về thừa kế. - Thứ tư: Xác định là quan hệ hônnhân và gia đình nếu đất tranh chấp có liên quan đên tài sản chung của vợ chồng. -Thứ năm: Xác định là các quan hệ pháp luật khác khi quyền sử dụng đất gắnvới các quan hệ đó, như là quan hệ góp vốn, đầu tư… 25 * Về thẩm quyền: Từ việcxác định đúng quan hệ tranh chấp mới có cơ sở xác định thẩm quyền giải quyếttranh chấp. Nếu chỉ là tranh chấp đất thì áp dụng quy định tại Điều 136 Luậtđất đai 2003 để phân biệt thẩm quyền của Tòa án nhân dân với Ủy ban nhân dân;nếu là tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản chung của vợ chồng thì thẩm quyềngiải quyết là của Tòa án; nếu tranh chấp quan hệ góp vốn thì lại phải xét cụthể quan hệ tranh chấp để phân biệt thẩm quyền của Tòa án Dân sự hay Tòa ánKinh tế. * Thời hiệu khởi kiện: Cũng trên cơ sở xác định quan hệ pháp luật cụthể mà xác định thời hiệu khởi kiện. Nguyên tắc là những quan hệ tranh chấp đãđược quy định thời hiệu cụ thể thì áp dụng quy định cụ thể chứ không áp dụngquy định chung . Ví dụ: quy định thời hiệu khởi kiện nói chung theo Điều 159 Bộluật Tố tụng Dân sự là 2 năm kể từ khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạmnhưng là khởi kiện về thừa kế thì phải áp dụng quy định tại Điều 645 Bộ luậtDân sự là 10 năm kể từ ngày mở thừa kế; cũng là thừa kế nhưng là thừa kế về nhàở có thời điểm mở thừa kế trước 01- 7-1991 mà có người Việt Nam định cư ở nướcngoài tham gia thì phải áp dụng quy định tại Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11là thời gian từ 01-7-1996 đến 01-9- 2006 không tính vào thời hiệu khởi kiện.
2. Luậtsư giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất?
Tựhòa giải.
-Khoản 1- Điều 202- Luật đất đai 2013 có quy định: " Nhà nướckhuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấpđất đai thông qua hòa giải ở cơ sở" Và chỉ khi cácbên không tư hòa giải được tại cơ sở thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dâncấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Trên thực tế, tranh chấp quyền sửdụng đất giữa các bên thường không thực hiện được bước này vì lý do các bêntranh chấp quyền sử dụng đất không thể dung hòa và tìm được tiếng nói chung vềquyền lợi và xung đột thường gay gắt nên rất khó để ngồi với nhau để thực hiệnviệc giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên cũng có những vụ việc với lợi ích nhỏhoặc các bên là người thân trogn gia đình và có các trường hợp khác vẫn có thểtự thương lượng và hòa giải được.
- Nếu các bên không thể tự hòa giảiđược với nhau thì bước tiếp theo để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất sẽlà gì? Đa số mọi người dân đều chưa xác định được rõ là sẽ giải quyết tranhquyền sử dụng đất này tại đâu và sẽ làm như thế nào ? Có người thì nghĩ sẽ thựchiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân, có người lạinghĩ sẽ thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện, tỉnh. Nhưng Luật tư vấnP&P xin đưa ra trình tự giải quyết vụ việc tranh chấp quyền sử dụngđất sau khi không thể tự hòa giải với nhau được cụ thể như sau:
Hòagiả tại cơ sở UBND Xã, Phường.
- Ở Nội dung hòa giải tại cơ sở UBNDXã, phường này cần lưu ý: Đa số người dân sau khi trranh chấp quyền sử dụng đấtxảy ra đều có tâm lý muốn kiện ra tòa án nhân dân hoặc gửi lên UBND cấp Huyện,Tỉnh để giải quyết nhưng không phải ai cũng biết là có những tranh chấp quyềnsử dụng đất bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND xã, Phường trước khi thựchiện khởi kiện ra tòa án nhận dân hoặc gửi lên UBND các cấp để giải quyết. Dướiđây, Luật tư vấn P&P nêu cụ thể các trường hợp bắt buộc và không bắt buộcphải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND Xã, phường như sau:
+Hòa giải tại cơ sở UBND Xã, phường là thục bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòaán đối với những tranh chấp được quy định tại khoản 2- Điều 3- Nghịquyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định: " Đối với tranh chấp ailà người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã,phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đainăm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểmb khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015".
+Tuy nhiên không hẳn tất cả các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất đều phảithực hiện hòa giải tại UBND xã, phường mà theo quy định tại Khoản 2- Điều3- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định: " Đốivới tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giaodịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất,chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giảitại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải làđiều kiện khởi kiện vụ án".
- Tranh chấp đất đai mà các bêntranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cóđất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổchức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổchức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và cáctổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giảitranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn khôngquá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhậnhòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bảnhòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cóđất tranh chấp.
- Sau khi thực hiện hòa giải tại cơsở UBND Xã, phường mà không thành thì đến lúc này, lại căn cứ vào từng vụ việccụ thể để đương sự lựa chọn cho mình hình thức giải quyết tranh chấp phù hợpnhất cụ thể như sau:
Lựachọn Khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhândân.
+ Tranh chấp quyền sử dụng đất bắtbuộc phải giả quyết tại tòa án nhân dân là trường hợp: "Tranh chấp đất đaimà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền vớiđất"
+ Tranhchấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có mộttrong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng đươngsự vẫn lựa chọn tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ( vìnhư phân tích pử trên với trường hợp này còn một phương án để giải quyết tranhchấp là giải quyết tranh chấp tại UBND các cấp phụ thuộc vào đối tượng tranhchấp đất)
-Tùy theo tính chất vụ việc theo quy định và lựa chọn của đương sự, sau khi hòagiải cơ sở xong hoặc những vụ việc không bắt buộc phải thực hiện hòa giải như ởtrên thì đương sự có thể thực hiện khởi kiện tranh chấp quyền sửdụng đất tới tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự để được giảiquyết.
Lựachọn Khởi kiện giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủyban nhân dân
Tranhchấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không cómột trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và đãđược thực hiện hòa giải tại cơ sở UBND cấp xã, phường thì đương sự cũng có thểlựa chọn UBND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc thay vì tòa án nhândân
1. Có được ghi giá trong hợp đồngthuê nhà bằng ngoại tệ không?
Khi xã hội ngày càng phát triển,việc giao thương với các các nhân hay tổ chức nước ngoài sẽ trở nên phổ biếnhơn. Để đảm bảo quyền lợi của mình thì nhiều người sẽ lựa chọn việc ghi nhậngiá hợp đồng bằng ngoại tệ như: USD, nhân dân tệ, bảng anh … vậy hành vi này cóđược pháp luật Việt Nam cho phép không?
Phải khẳng định rằng, pháp luật ViệtNam không cho phép việc báo giá, định giá hoặc thanh toán bằng ngoại tệ khigiao dịch giữa các bên, điều này được thể hiện tại Pháp lệnh về quản lý ngoạihối số 06/2013/UBTVQH13:
“Điều 22: Quy định hạn chế sử dụngngoại hối
Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giaodịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợpđồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người khôngcư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theoquy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Thêm nữa thông tư số 32/2013/TT-NHNNvà Thông tư 16/2015/TT-NHNN cũng mở rộng và làm rõ nội dung này như sau:
Điều 3. Nguyên tắc hạn chế sử dụngngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam
Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ cáctrường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư này, mọi giaodịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợpđồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điềuchỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cưtrú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối.
Tại Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNNthì việc thanh toán hợp đồng thuê nhà bằng ngoại tệ là điều không được pháp luậtcho phép.
Tham khảo bài viết:
2. Vẫn ghi giá trong hợp đồng thuênhà bằng ngoại tệ thì sao?
Mặc dù biết quy định của nhà nước lànhư vậy nhưng nhiều chủ nhà vẫn lựa chọn việc ghi giá bằng ngoại tệ. Phải nóirằng việc ghi giá bằng ngoại tệ sẽ giúp chủ nhà có nhiều lợi thế hơn, đạt đượcgiá cao hơn đối với khách thuê. Tuy nhiên, khi có tranh chấp thì hợp đồng thuênhà này có vô hiệu hay không?
Hợp đồng vô hiệu là gì?
Giao dịch vô hiệu là điều mà khôngchủ nhà nào mong muốn bởi nếu trường hợp này xảy ra thì các bên sẽ phải trả lạinhau những gì đã nhận. Điều này có nghĩa pháp luật không công nhận giao dịch,một bên trả nhà đang thuê, một bên trả tiền đã nhận:
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giaodịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu khônglàm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thờiđiểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thìcác bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả đượcbằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoalợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phảibồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giaodịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác cóliên quan quy định.
Như vậy, liệu những văn bản do Ngânhàng nhà nước ban hành, Pháp lệnh số: 06/2013/UBTVQH13 … có khiến hợp đồng thuênhà bằng ngoại tệ vô hiệu hay không? Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự2015 thì:
Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệudo vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích, nộidung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy địnhcủa luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mựcứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Như vậy, giao dịch dân sự sẽ vô hiệunếu vi phạm có điều cấm của Luật. Theo định nghĩa tạiLuật ban hành văn bản quyphạm pháp luật hiện hành, thì Pháp lệnh về quản lý ngoại hối số06/2013/UBTVQH13 (do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành) và Thông tư số32/2013/TT-NHNN (do Ngân hàng Nhà nước ban hành) nêu trên KHÔNG phải là luật(do Quốc hội Việt Nam ban hành). Việc ghi giá trị Hợp đồng là Việt Nam Đồng,quy đổi từ USD nêu trên vi phạm các quy định về ngoại hối, nhưng các quy địnhbị vi phạm này không phải là điều cấm của luật nên có thể khẳng định là Hợpđồng nêu trên KHÔNG bị coi là vô hiệu.
Mở rộng vấn đề, trước đây Bộ luậtdân sự 2005 có quy định về giao dịch vô hiệu như sau:
Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệudo vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nộidung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quyđịnh của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mựcứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừanhận và tôn trọng.
Theo Luật dân sự cũ thì “vi phạmđiều cấm của pháp luật” với ý nghĩa rất rộng khi pháp luật có thể là nghị định,thông tư, pháp lệnh… được bất cứ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào ban hành.Tuy nhiên Bộ luật dân sự 2015 đang có hiệu lực chỉ quy định về “vi phạm điềucấm của luật”, phạm vi để hợp đồng vô hiệu đã hẹp lại và chỉ giới hạn trongLuật và Bộ luật do Quốc hội ban hành mà thôi.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiếnthức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm vàđạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội.
Luật sưTrần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư GiaĐình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.
Trân trọngcảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402ANguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 TrầnQuang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư TrầnMinh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com